Geçit hakkı, en genel anlamıyla, genel yola bağlantısı olmayan veya genel yola ulaşmak için yeterli geçide sahip olmayan taşınmaz malikinin bu yola ulaşabilmesi için bedeli karşılığında komşu taşınmaz üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır. Başka bir tanımlamaya göre; geçit hakkı, komşuluk ilişkisine dayalı katlanma borcunun bir gereği olarak, yararlanan taşınmaz malikine, kendisine ait olmayan komşu taşınmaz üzerinde, zorunluluk hali devam ettiği sürece kullanma imkânı sağlayan hukuki bir kurumdur. Burada dikkat edilmesi gereken husus, geçit hakkı talep eden malik, sadece kendisiyle doğrudan sınır komşusu olan taşınmaz malikinden değil, genel yol ile bağlantısını ayıran diğer bütün taşınmaz maliklerinden, kendi taşınmazı lehine geçit hakkı tesisini isteyebilir.
Geçit Hakkı Nedir?
Geçit hakkı TMK 747. Maddesinde düzenlenmiş ve adından da anlaşılabileceği gibi geçit imkânı olmayan yani taşınmazına genel yola ulaşabilmek için komşu taşınmazdan geçerek ya da komşu taşınmazdan yol alarak genel yola ulaşmasını sağlayan bir haktır.
Dolayısıyla bu hakkı kullanmak için Türk Medeni Kanunu’nda belirlenen koşullara uygun biçimde talep edilmesi veya bunun dava yoluyla sağlanması gerekmektedir. Bu hak sadece genel yola ulaşmanın imkânsız olduğu durumlar için değil; genel yola ulaşmanın zor olduğu durumlarda da kullanılabilir.
Öğreti ve Yargı içtihatları bunu ikiye ayırmaktadır: mutlak geçit hakkı ya da nispi geçit hakkı. Eğer fiilen genel yola imkânsız ise ulaşım burada mutlak geçit hakkı söz konusudur; ama yol var ancak yetersiz ise yani işlevsiz bir yol olabilir veya çok zor bir ulaşım olabilir burada da nispi geçit hakkı söz konusudur.
Geçit Hakkı Kurulmasının Şartları Nelerdir?
Türk Medenî Kanununun 747’nci maddesine göre;
“Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.”
Madde metninden de anlaşılacağı gibi, geçit hakkı, kanundan doğmaktadır. Taşınmaz malikinin yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmaması halinde, komşu taşınmaz malikine başvurması sonucu taraflar arasında irtifak sözleşmesinin kurulması mümkündür. Bu durumda irtifak sözleşmesi Tapu Kanunu m. 26/1 ve TMK m. 781 hükümleri gereğince resmi şekilde yapılmalıdır. Noterde yapılması halinde, bu işlemin niteliğinin geçit hakkı kurulması vaadi olarak değerlendirilmesi gerektiği savunulmaktadır. Taraflar arasında irtifak sözleşmesi akdedilmesine rağmen, tescilin sağlanamaması halinde, TMK m. 716 çerçevesinde dava açılması mümkündür.
İrtifak hakkının sözleşme ile veya mahkeme kararı ile kurulup kurulmadığına bakılmaksızın, her iki taşınmazın da tapu kayıtlarına işlenmesi gerekir. TMK m. 1012 hükmünde; “Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususlar tüzükle belirlenir. Özel kanun hükümleri saklıdır” denilmektedir. Tapu kütüğünün beyanlar hanesine “beyanda” bulunulabilmesi için ya Türk Medenî Kanunda veya özel kanunlarda bu konuda bir hükme yer verilmesi ya da tapu sicil tüzüğünde bir düzenleme yapılmış olması gerekir. Yüklü taşınmazın tapu kayıtlarına yapılan tescilin kurucu, yararlanan taşınmaz kayıtlarına yapılan tescilin ise bildirici mahiyette olduğu kabul edilmektedir.
Yararlanan taşınmaz malikinin talebi yenilik doğurucu hak niteliğindedir. Hakkın kullanılmasıyla birlikte komşu taşınmaz maliki, geçit irtifakı kurma borcu altına girmektedir. Yüklü taşınmaz malikinin bu borcunu ifa etmemesi halinde, TMK m. 780/2 hükmünün yollamasıyla TMK m. 716/1 gereğince tescile zorlama davası açılabilecektir. Bu durumda Mahkemece verilen karar yenilik doğurucu bir karar mahiyetinde olacağı gibi kurucu bir etkiye de sahip olacaktır. Bunun üzerine yapılacak olan tescil ise bildirici mahiyettedir.
Geçit irtifakı, sözleşme ile veya mahkeme kararı ile kurulup kurulmadığına bakılmaksızın, bütün sınırlı ayni haklardan önce gelir. Bunun için sınırlı ayni hak sahiplerinin rızasına dahi ihtiyaç bulunmamaktadır.
Geçit hakkı, yüklü taşınmaz maliki bakımından, katlanma borcu yüklenmekle birlikte, yolun yapımı veya ihtiyaçlara göre genişletilmesi gibi konularda yapılacak olan masraflara yararlanan taşınmaz maliki katlanmakla yükümlüdür.
Geçit hakkı, TMK m. 748/3, m. 1012 ve Tapu Sicil Tüzüğü m. 30 gereğince, tapu sicilinin özel sütununa tescil edilmelidir.
Şartları
Genel Yola Çıkmak İçin Yeterli Geçidin Bulunmaması
Türk Medenî Kanununun 747’nci maddesinde; “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik” denilmiştir. Zorunlu geçit hakkının kurulabilmesi için genel yola çıkmak için yeterli geçit bulunmamalıdır. Bu durum, hiç geçidin bulunmaması şeklinde olabileceği gibi mevcut geçidin ihtiyacı karşılamaması şeklinde de olabilir.
Genel yol, “Yetkili makamlarca genelin kullanılmasına tahsis edilen ve kamudan her bir ferdin başlı başına yararlanmaya yetkili olduğu yol” olarak tanımlanmaktadır. Yargıtay’a göre ise; “Umumî yol, yetkili kamu idareleri tarafından umumun kullanmasına tahsis edilen ve herkesin yararlanmaya hakkı olduğu yollardır”.
Genel yola çıkmak için yeterli geçidi olmayan taşınmaz bakımından, aynı zamanda bir geçit ihtiyacının da bulunması gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, geçit ihtiyacının gerçek bir fiili ihtiyaç olmasıdır. Dolayısıyla genel yola bağlantı mevcut olmakla birlikte, rahat olmadığı, dolambaçlı olduğu gibi gerekçelerle geçit hakkı tesisi istenemez. Geçit ihtiyacı, başlangıcı belli olmayan bir zamandan beri mevcut olabileceği gibi, sonradan ortaya çıkmış da olabilir. Yargıtay, kumsala veya gezi yoluna cephesi olan taşınmaz bakımından zorunlu geçit irtifakı kurulmayacağına karar vermiştir.
Geçit hakkı verilmesiyle; genel yola bağlantı olmayan veya bağlantı olsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanmayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanmaktadır. Yargı uygulamasında bunlardan ilkine “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu”, ikincisine de “nisbi geçit ihtiyacı” ya da “geçit yetersizliği” denilmektedir. Örneğin; taşınmazın bir kısmının devredilmesi sonucu geçidin yok olması, toprak kayması, su baskını, sahilden doldurma suretiyle toprak kazanılması, yolun tehlike doğuracak derecede bataklık olması gibi hususlar geçit ihtiyacının varlığına örnek olarak gösterilebilir.
Nispi geçit ihtiyacı; “geçit isteyen gayrimenkulü genel yol ağlarına bağlayan bir geçit mevcut ise de; bu bağ gayrimenkulün iktisadi ihtiyaçları, rasyonel şekilde işletilmesi ve gayrimenkulünden gereği gibi yararlanılması bakımından yeterli bulunmamaktır”.
Geçit ihtiyacının bulunup bulunmadığı, somut olayın kendine özgü şartları dikkate alınarak hâkim tarafından takdir edilecektir. Ayrıca geçit ihtiyacı, dava tarihine göre değerlendirilecektir. Dolayısıyla, gelecekte doğması muhtemel olan ihtiyaçlara binaen geçit hakkı tesisi talep edilemez.
Tam Bir Bedel Ödenmesi
Zorunlu geçit hakkı talep edilmesi halinde, fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesinin bir gereği olarak, yüklü taşınmaz malikine denkleştirme bedelinin ödenmesi gerekir. Gerçekten de, geçit hakkı tesisiyle birlikte, yüklü taşınmaz malikinin taşınmazının değerinde düşüş yaşandığı gibi malikin tasarruf hakkı da kısıtlanmış olacaktır. Bu nedenle, hesaplanacak bedelin, yüklü taşınmaz malikine ödenmesi gerekir. Ödenecek olan bu bedel, niteliği itibarıyla fedakârlığın denkleştirilmesi bedeli olup taşınmazın geçit irtifakıyla yüklü değeri ile yüksüz değeri arasındaki farkı ifade etmektedir. Taraflar kendi arasında bedeli serbestçe kararlaştırılabileceği gibi uyuşmazlık halinde Mahkemece, bedel tespit edilecektir.
Tesis edilen geçit hakkı nedeniyle, yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel, taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınmak suretiyle belirlenmelidir. Hesaplama yapılırken, yüklü taşınmazın uğrayacağı değer kaybı, tahsis edilen kısmın değeri ve taşınmazda meydana gelen gelir azalması gibi hususlar dikkate alınacaktır. Devamında, belirlenen bu bedelin mahkeme veznesine, hükümden önce depo edilmesi gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, bilirkişi marifetiyle bedelin tespit edilmesinden sonra, hüküm tarihine kadar uzunca bir süre geçmesi veya taşınmazın değerinde makul sayılamayacak derecede değişim olması halinde, tarafların haklarının korunması adına, hükme en yakın tarihteki değerin dikkate alınması gerektiğidir.
Yargıtay’a göre; “… geçit bedelinin belirlenmesinde karar tarihine yakın olacak şekilde geçit bedeli ve üzerindeki ağaçların değeri ile var ise başkaca muhdesatların değeri tespit edilerek geçit bedeline eklenmesi gerekir”. Yine, geçit hakkı tesis edilen köprünün bedelinin yüklü taşınmaz maliki tarafından karşılanması halinde, hesaplamada bu köprünün bedelinin de dikkate alınması gerekir.
Yüklü Taşınmazın Özel Mülkiyete Tabi ve Tapuya Kayıtlı Bir Taşınmaz Olması
Geçit hakkı tesis edilecek olan taşınmazın, özel mülkiyete tabi ve tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Tapuya kayıtlı olmayan özel mülkiyete tabi araziler ile tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti tesis edilmiş bağımsız bölümler üzerinde geçit hakkı kurulamaz.
Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkının kanundan doğan dolaylı bir sınırlaması olduğundan bu tür sınırlamalar ancak, mülkiyet hakkına konu taşınmazlar için söz konusu olabilir. Taşınmaz mallarda bakımından mülkiyet hakkı da, o taşınmazın tapu siciline tescil edilmesi ile doğar. Dolayısıyla, tapu siciline kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının varlığından söz edilemez. Zorunlu geçit hakkı, taşınmaza bağlı bir irtifak hakkı olduğundan TMK m. 780 uyarınca bu hakkın doğumu için tescil şarttır. Yine TMK m. 1000. ve 1008’de de bu irtifak hakkının tapu siciline tescil edilmesi gerekliliği belirtilmektedir.
Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 11.02.1959 tarihli ve E. 1958/14, K. 1959/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; “Bir gayrimenkule sahip olmak ancak tapu kaydıyla mümkün olur. Şu halde tapuda kayıtlı olmayan bir gayrimenkulun zilyedi o yerin sahibi ve maliki sayılamayacağından komşu gayrimenkul malikinden lüzumlu geçit hakkını istemeyeceği gibi tapuda kayıtlı olmayan geçit hakkına mevzu teşkil edecek gayrimenkulun zilyedine karşı da bu hak istimal olunamaz. Tapuda kayıtlı olmayan gayrimenkul lehine ve yine tapuda kayıtlı bulunmayan gayrimenkul aleyhine geçit hakkına müteallik bir karar istihsal edilse bile, bu hakkın Medenî Kanunun 672. maddesi hükmü dairesince tapu sicilline tescili mümkün değildir. Halbuki sözü geçen madde, bu hakkın tapuya tescil edilmesi lüzumunu amirdir, işte bu madde hükmü dahi tapuda kayıtlı olmayan gayrimenkul zilyedinin yine tapuda kayıtlı bulunmayan diğer bir gayrimenkul zilyedi aleyhine lüzumlu geçit talebinde bulunamayacağını teyit etmektedir. Tariki amme çıkmak için kafi bir yolu bulunmayan zilyedin eğer o gayrimenkulu tescil ettirmek hakkını kazanmışsa evveli o gayrimenkulünü tapuya tescili ettirdikten ve geçit hakkının mevzu olacak komşu gayrimenkul de tapuda kayıtlı olmayıp o gayrimenkulun zilyedi lehine iktisap şartları tahakkuk etmişse lüzumlu geçit hakkını haiz olan şahsın hukuki menfaati dolayısıyla sözü geçen bu gayrimenkulun zilyet adına tescilini talep ve temin ettikten sonra lüzumlu geçit isteme hakkını kullanması lazımdır” denilmiştir.
Taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması halinde zorunlu geçit hakkının tesisi mümkün olmamakla birlikte Yargı uygulamasına göre, bu durumda öncelikle taşınmazın tapuya tescilinin sağlanması ve devamında geçit hakkının tesis edilmesi gerekir. Bu nedenle zorunlu geçit gereksinimi duyan ve taşınmazı tapuda kayıtlı olmayan tarafa, talep ettiği takdirde mahkemece, taşınmazın tapuya tescilini sağlamak amacıyla dava açması için yetki ve süre verilmelidir.
Dereler hakkında bakacak olursak; bilindiği üzere dereler üzerinde tapu kaydı düzenlenmez. Bunlar, sınırından geçtiği gayrimenkulün kadastrosu düzenlenirken taşınmaz sınırına işaretle belirlenirler. Böyle bir hâl, sınırında dere olan gayrimenkullerde dereden köprü yaparak karşı kenardaki gayrimenkulden geçit kurularak ana yola bağlantı kurulmasını engellemez. Yargıtay uygulamasına göre; dere yatakları TMK m. 715 kapsamına giren devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğundan, üzerinde geçit hakkı kurulamaz.
Zorunlu geçit hakkı tesis edilen yüklü taşınmazın kamuya ait bir taşınmaz olmaması gerekmekle birlikte, lehine geçit hakkı tesis edilecek olan taşınmazın kamuya ait olması mümkündür. Ayrıca her ne kadar mülkiyeti kamuya ait taşınmazlar bakımından zorunlu geçit hakkı tesisi mümkün değilse de, tarafların anlaşması, idarenin buna izin vermesi veya onaylaması ya da imkânsızlık halinde zorunlu geçit hakkının, mülkiyeti kamuya ait taşınmazlar üzerinde de tesis edilebileceği kabul edilmektedir.
Nitekim Antalya Bölge Adliye Mahkemesi bir kararında; 6831 Sayılı Orman Kanununun 17’nci maddesi uyarınca, bu konudaki yetkinin Orman Bakanlığı’na ait olması nedeniyle, taşınmaz malikinin öncelikle, anılan hükümde öngörülen prosedür çerçevesinde mevcut yoldan yararlandırılması için Orman Bakanlığına başvurması ve sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Geçit Hakkı Davası Nedir?
Geçit hakkının kurulmasının iki yolu vardır: biri tarafların, yani geçit hakkı talep eden ile buna katlanacak olan tarafın birlikte anlaşarak oluşturduğu geçit söz konusu olabilir. Bu anlaşma tapuda düzenlenecek resmi bir senetle sağlayabilirler.
Anlaşarak geçit hakkı sağlamanın koşulları ise tarafların anlaşmaları, tapuda resmi senede bağlanıp ilgili krokiyi tapunun eki haline getirmeleridir.
Geçit hakkı ayni bir intifa hakkıdır, bu bakımdan artık taşınmazı ilgilendiren bir yükümlülüktür. Diğer yol ise tarafların anlaşamaması halinde başvurulacak olan geçit hakkı davasıdır.
Dava yoluyla geçit hakkını sağlamak isteyen tarafların mutlaka bu konuda uzman hukukçu desteği alması gerekmektedir.
Öncelikle lehine geçit hakkı kurulacak taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise paydaşlardan bir ya da birkaçı tek başına bu davayı açabilir; ancak geçit hakkı talep edilecek davalı yan paylı mülkiyete tabi ise yani birden fazla pay sahibi olan bir taşınmazdan geçit hakkı talep edilecekse mutlaka bütün paydaşlara karşı dava açılmalıdır.
Burada davanın taraflarını belirlemek açısından oldukça önemlidir. Bazen dava devam ederken taşınmaz el değiştirebilir. Burada da Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 124 hükmü kapsamında davalıyı yani yeni alan kişiyi dahili davalı göstererek davaya devam edilebilir. Bunun için ayrıca bir harç yatırmaya gerek yoktur.
Geçit hakkının mutlaka kesintisiz olması gerekir yani parça parça bir geçit hakkı sağlanamaz. Geçit hakkı talep edilen yolun hem hukuken hem de fiilen mümkün olması gerekir.
Bunun anlamı varsayıma dayanan bir genel yolu sebep göstererek geçit hakkı talep edilemez. Geçit sağlanabilecek birden fazla komşu taşınmaz var ise burada taşınmazların hangisine en az zarar verileceği tespit edilmelidir, mahkeme bu durumda komşu taşınmaz maliki ile olan akrabalık ilişkisine dahi dikkat etmektedir.
Geçit Hakkı Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Geçit Hakkı Talebi, Yol ve Mülkiyet Durumuna Göre En Uygun Düşen veya En Az Zarar Görecek Olan Komşu Taşınmaz Malikine Yöneltilmelidir
Türk Medenî Kanunu m. 747/2 hükmüne göre: “Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır”. Buna göre, yol ve mülkiyet durumu dikkate alınarak geçit hakkının kullanılması gerekir.
Zorunlu geçit hakkı kurulurken taşınmazın taksimi ve ifrazı gündeme gelebilir. Bu durumda; ifraz veya taksim öncesi, genel yolla bağlantı sağlayan ve çıkış yolu olarak kullanılan yerin, öncelikli geçit olarak değerlendirilmesi gerekir. Taksim sırasında, ana yolla bağlantısı kesilen diğer parseller için de geçit olarak kullanılacak yolların belirlenmesi gerekir. Daha önce genel yola ne şekilde bağlantı sağlanıyorsa, bu çerçevede bir değerlendirme yapılması gerekir.
Taşınmaz malikleri, taksim sırasında, yolların durumunu da belirlemelidir. Geçit ihtiyacının, iradi bir fiil sonucu doğması halinde, geçit hakkı talep edilemez. Aksi bir uygulama dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil eder. Bu bakımdan geçit hakkı talep edene ait parseller, taksim sonucu meydana gelmiş ve genel yolla bağlantıları sağlanmamış ise geçit hakkı isteyemez. Şartları varsa, taksim öncesi müşterek olan taşınmaz maliklerine dava açılabilir.
En Az Zarar Verecek Şekilde ve En Uygun Güzergâh Tespit Edilmelidir
Türk Medenî Kanunu m. 747/2 hükmü gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Çünkü geçit hakkı, mülkiyet hakkını sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan almaktadır. Bu nedenle geçit hakkı talebinde de komşuluk hukuku ve fedakârlığın denkleştirilmesi ilkeleri gözetilmelidir. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı objektif esaslara uygun olarak belirlenmelidir. Ayrıca, geçit nedeniyle yüklü taşınmaz malikinin uğrayacağı zarar ile yararlanan taşınmaz malikinin elde edeceği yarar arasında açık bir orantısızlık olmamalıdır. Daha önce geçit hakkı kurulan taşınmazların bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Yine, uygun güzergâh saptanırken, yüklü taşınmazın kullanım şekli ve bütünlüğü bozulmamalıdır. Başka şekilde geçit tesisinin mümkün olmaması halinde ise, bunun gerekçesi kararda gösterilmelidir. Yargıtay uygulamasına göre, yararına geçit hakkı kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, bir tarım aracının geçeceği genişlikte (2,5 – 3 m.) geçit hakkı tesisine karar verilmelidir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda gösterilmelidir.
Yargıtay’a göre; geçit hakkı tesis edilirken fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince öncelikle yüzölçümü daha büyük olan taşınmaz aleyhine geçit hakkı kurulması gerekir.
Taraf Menfaatlerinin Gözetilmesi
Türk Medenî Kanunu m. 747/2 hükmü gereğince, geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı, özünü komşuluk hukukundan alır. Bu nedenle komşuluk hukuku ilkeleri ve fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi gözetilmelidir. Örneğin, kendi taşınmazının yola cephesine bina yapmak suretiyle geçidi kapattıktan sonra komşu taşınmaz üzerinde geçit hakkı tesisi talep edilmesi, komşuluk hukuku ve fedakârlığın denkleştirilmesi ilkeleriyle bağdaşmaz.
Yüklü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel, taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel, hükümden önce depo ettirilmelidir. Bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır.
Geçit hakkında fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesine göre belirleme yapılacağından, malikin, kendisinin başka bir taşınmazından yararlanma olanağı varsa, tapuda akdi irtifak hakkı kurması için kendisine süre verilmesi ve bu hususun tamamlanmasından sonra, eksik kalan kısım varsa bu kısım bakımından geçit hakkı kurulması gerekir.
Fedakârlığın denkleştirilmesi ve komşuluk hukuku ilkelerinden kastedilen sadece değere yönelik bir değerlendirme değildir. Taşınmazların önceki kullanım durumları, üzerindeki ağaç ya da başka muhdesatların varlığı, yüzölçümü miktarının fazlalığı, kullanım bütünlüğünün bozulmaması gibi kriterlerin tamamı bütün olarak değerlendirildiğinde komşulara en az külfet yükleyecek ve katlanma yükümlülüğü kapsamında kalacak bir değerlendirme yapılmalıdır.
Kesintisizlik İlkesinin Dikkate Alınması
Geçit hakkı, genel yola kesintisiz bağlantı sağlayacak şekilde kurulmalıdır. Bu çerçevede, yararlanan taşınmaz ile ana yol arasındaki tüm taşınmaz maliklerinin, açılacak olan davada, davalı olarak gösterilmesi gerekir. Ayrıca, kesintisizliğin sağlanabilmesi için, yolun, fiilen değil; hukuken geçerli olan yol olması gerekir. Aksi halde, fiili yola bağlantı sağlayan geçit hakkı tesisi, kesintisizlik ilkesine aykırı olacaktır.
Geçit Hakkı Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Görevli Mahkeme
Görev, bir davaya, aynı yargı çeşidindeki hangi ilk derece mahkemesinin bakacağını düzenleyen kuralları ifade etmektedir. Göreve ilişkin kurallar kamu düzenindendir (HMK m. 1). Bu nedenle mahkemenin görevli olması, aynı zamanda dava şartıdır (HMK m. 114).
Zorunlu geçit hakkı davasında, davanın konusu malvarlığına ilişkin olduğundan, görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. Ancak 6100 sayılı HMK’nın geçici 1’inci maddesi hükmüne göre, bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce, yani 01.10.2011 tarihinden önce, açılmış olan davalarda mahkemenin görevli olup olmadığı 1086 sayılı HUMK’a göre belirlenecektir.
Yetkili Mahkeme
Yetki, bir davaya hangi yerdeki görevli mahkemenin bakacağını ifade eder. Mahkemelerin yetkisine ilişkin kurallar kamu düzenindendir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12/2 hükmünde; “İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır” denilmiştir. Madde metninde, irtifak hakkı tesisine ilişkin bu yetkinin kesin olup olmadığı açıkça belli değilse de, madde gerekçesinde; “Bir taşınmaz üzerindeki irtifak hakkına ilişkin davalar ise üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yerde açılacaktır. Bu hâlde de şüphesiz, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi, kesin yetkidir” denilmiştir. Bu çerçevede, zorunlu geçit hakkı tesisine ilişkin davada, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu söyleyebiliriz. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, yararlanan taşınmazın değil, üzerinde geçit hakkı tesis edilecek olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğudur. Dolayısıyla, yararlanan taşınmaz ile üzerinde irtifak hakkı tesis edilecek olan taşınmazların farklı yerlerde olması halinde, yetki kuralları, üzerinde irtifak hakkı tesis edilecek olan taşınmaz dikkate alınarak tayin edilecektir. Ayrıca, üzerinde geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın birden fazla olması halinde, bu taşınmazlardan birisinin bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m. 12/3).
Geçit Hakkı Davasında Taraflar
Davacı
Zorunlu geçit hakkı tesisinde, davacı, yararlanan, yani kendisi lehine geçit hakkı kurulacak olan taşınmaz malikidir. Tapusuz taşınmazlar bakımından zilyedin dava açma hakkı bulunmamaktadır. Yararlanan taşınmazın paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması halinde, paydaşlardan herhangi birisi, geçit hakkı konusunda dava açabilir. Ancak yararlanan taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması halinde ortaklar tarafından davanın birlikte açılması veya birisi tarafından açılan davaya diğer ortakların dâhil edilmesi gerekir.
Davalı
Zorunlu geçit hakkı davasında davalı, yüklü taşınmaz malikidir. Aleyhine geçit hakkı tesis edilmek istenen taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olması halinde tüm hak sahipleri davalı olarak gösterilmelidir. Ayrıca, geçit hakkı tesisiyle birlikte menfaati etkilenecek başka ilgililerin bulunması halinde, bu kişiler de davaya dâhil edilmelidir. Taşınmazın tapusuz bir taşınmaz olması halinde, dava doğrudan reddedilmeyerek, zilyet konumunda bulunan kişiye karşı dava açılarak, taşınmazın tapu kaydına tescilini sağlama konusunda süre verilmelidir. Süre içerisinde dava açılarak tescilin sağlanması halinde, sonuca göre bir karar verilmelidir.
Geçit hakkı tesisi davalarında, başlangıçta davacı tarafından öngörülemeyen durumlar gündeme gelebilir. Örneğin, geçit hakkı tesisi için, talep edilen yer dışındaki güzergâhlardan da geçit hakkı kurulması gerekebilir. Bu güzergâhlardaki taşınmaz maliklerine husumet yöneltilmemiş olması kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığından, 6100 sayılı HMK’nın 124. maddesi gereğince, dürüstlük kuralına aykırı olmayan bu taraf değişikliği talebi kabul edilerek bu kişilerin harçsız olarak davaya katılmalarına imkân sağlanmalıdır.
Geçit Hakkının Terkinin Nedenleri
Geçit hakkı süreye bağlı olarak kurulabilir ve bu sürenin sona ermesiyle tescil edildiği tapu kütüğünden terkini talep edilebilir. Ayrıca lehine geçit hakkı kurulan hak sahibi de bu hakkından feragat edebilir.
Dikkat edilmesi gereken önemli nokta ise geçit hakkı ölüm ile sona ermez. Hak sahibinin ölmesi halinde geçit hakkı mirasçılara intikal eder.
Geçit hakkının terkin türleri ise malikin talebiyle terkin, hak sahibinin talebiyle terkin, mahkeme kararıyla terkin ve kamulaştırma nedeniyle terkindir.
Geçit Hakkı Davasında Yargıtay Kararları
- 14. Hukuk Dairesi 2011/6862 E., 2011/7943 K.
Türk Medeni Kanunu’nun 747/2 maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir.
Geçit gereksiniminin nedeni, taşınmazın niteliği ile bu gereksinimin nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.
Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar vermek gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilecekse, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.
- 14. Hukuk Dairesi 2013/11135 E., 2013/14646 K.
Geçit davalarında uygulanacak kesintisizlik ilkesi gereğince lehine geçit hakkı kurulan taşınmazdan itibaren genel yola ulaşıncaya kadar geçit hakkı kurulması gerekir.
Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir.
Hemen belirtmek gerekir ki, bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır.
Geçit Hakkı Davası Dilekçesi
ANKARA NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE
DAVACI :
VEKİLİ : Av. Çağrı AYBOĞA
DAVALI :
KONU : Geçit Hakkı Tesisi Talebimiz Hakkındadır.
HARCA ESAS DEĞER : 7000 TL
AÇIKLAMALAR
- Davacı müvekkil Ankara İli, ……….. İlçesi, …… Mah. ———mevkii —–ada — parsel numaralı taşınmazın malikidir. Mevcut durum itibariyle müvekkile ait —- numaralı parselin genel yola çıkışı bulunmamaktadır. Yol ile müvekkilin taşınmazı arasında aynı mevkii üzerinde davalılara ait —ada —– parsel numaralı, (iştirak halinde mülkiyete haiz) mirasçılara ait taşınmazlar bulunmaktadır.
- Müvekkile ait taşınmazın ana yola ulaşımı bulunmamaktadır. Bu sebeple müvekkil, davalı taşınmaz maliklerinden bedeli karşılığında geçit irtifakı talep etmiş ancak taşınmaz malikleri geçit irtifakı vermekten kaçınmıştır. Söz konusu durum nedeniyle davacı müvekkil taşınmazından yeterince istifade edememektedir.
- TMK 747/2 maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Tapu kayıtlarından da anlaşılacağı üzere, müvekkil için en elverişli ve uygun geçit davalıların taşınmazı üzerinde yer almaktadır.
- Bedeli tarafımızca ödenmek koşuluyla, müvekkilin sahibi bulunduğu taşınmaza geçebilmesi için davalının taşınmazından uygun görülecek kısmın yol olarak kullanılmak üzere müvekkil yararına geçit hakkı tesisini, tespit edilecek geçit hakkının tapuya tescilini talep etme zorunluluğu doğmuştur.
DELİLLER : Tapu ve kadastro kayıtları, keşif, bilirkişi, tanık vs. her tür delil.
HUKUKİ SEBEPLER : TMK. md. 747, HMK ve ilgili mevzuat.
TALEP SONUCU : Yukarıda kısaca açıklanan nedenlerle davanın kabulü ile Ankara İli, ……. İlçesi, ………. Mah., ……… mevkiinde bulunan ……ada …….sayılı parsel lehine davalılara ait taşınmaz üzerinde bedel karşılığında daimi geçit irtifakının tesisine ve tapu siciline tescil edilmesine, yargılama giderleri ve ücreti vekâletin davalılara yüklenmesine karar verilmesini, davacılar vekili olarak saygılarımla arz ve talep ederim.
Davacı Vekili
Av. Çağrı AYBOĞA
Geçit Hakkı Konusunda Sıkça Sorulan Sorular
Zorunlu Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Geçit hakkını mahkeme belirlemeden önce davacıdan geçit hakkını sağlamak üzere gerekli masrafı mahkeme veznesine depo edilmelidir. Bu masrafın nasıl belirleneceği konusu da önemlidir.
Taşınmazın niteliğine, vasfına, taşınmazdan geçilecek yolda bir ağacın veya binanın olup olmaması, geçidi kurmak için yapılacak masraflara göre değişecek olan bu bedel maktu bir bedel olmayıp bilirkişilerce tespit edilecektir.
Burada depo edilen bedele ayrıca bir faiz uygulanmamaktadır. Yine dikkat edilmesi gereken bir husus hükme en yakın zamanda alınacak bilirkişi raporunun bedelin belirlenmesinde etkili olacağıdır. Yani davanın uzun bir süre sürmesi halinde depo edilen miktar, değişen şartlar sebebiyle yetersiz kalması durumunda yeni bilirkişi raporu talep edilmelidir.
Geçit Hakkı Kaç Metre Olmalıdır?
Mahkemenin geçit hakkı talepli davalarda dikkat ettiği bazı hususlar vardır. Öncelikle geçit hakkı talep edilen taşınmaza en az zararı vermek yani geçit yükümlülüğüne katlanacak taşınmazın geçit sağlanacak kısmının taşınmazın kullanımına ve değerine vereceği zararın olabildiğince az olması gerekmektedir.
Bir diğer husus taşınmazın tapudaki niteliğidir. Eğer geçit hakkı elde edilmek istenen yer tarla vasfındaki bir yer ise buradaki amaç genel yola ulaşmak özellikle tarım araçlarını oradan geçirebilmektir.
Bunun için de tabi ki mahkeme tarla vasfındaki taşınmazlarında iki buçuk üç metrelik genişlikteki geçitleri uygun görmektedir. Bu talep taşınmazın niteliğine göre farklılık göstermektedir.
Kamu Malı Üzerinde Geçit Hakkı Kurulabilir mi?
Kamu taşınmazlarından kural olarak geçit hakkı talep edilemiyor. Ancak Yargıtay 2015 ve sonrasında verdiği kararlarda eğer yol olarak kullanılması gereken geçit fiili imkânsızlık nedeniyle taşınmaza ulaşmak mümkün değilse kamu taşınmazlarından da geçit hakkı talep edilebileceğini karara bağlamıştır.
Geçit Hakkı Davası Kesinleşmeden İcra Edilebilir Mi?
Hayır, geçit hakkı davasının konusu taşınmaz aynından kaynaklandığı için bu davalar kesinleşmeden icraya konulamaz/icra edilemez. Detaylı bilgi için: Kesinleşmeden İcra Edilemeyen Kararlar başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
