Kira ilişkisinin sona ermesi birçok nedene dayanabilir. Bu nedenlerden uygulamada en çok karşılaşılanlardan birisi de ihtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye davasıdır.
Ev sahibi, kendi veya kanunda öngörülen bir yakınının ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açarak kiracısının evden çıkarılmasını sağlayabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?
TBK m. 350 hükmüne göre kiraya veren, kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak TBK madde hükmünde ve bu hükmün gerekçesinde konut ya da işyeri ihtiyacı ile neyin kastedildiği belirtilmemiştir.
Sadece söz konusu ihtiyacın geçerli olabilmesi için kullanma zorunluluğundan bahsedilmiştir. Bu zorunluluğun hangi durumlarda geçerli olacağı ise yine belirtilmemiştir. Zorunluluğun belirlenmesi, 6570 sayılı GKHK‟da olduğu gibi hâkimin takdir yetkisine bırakılmıştır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İhbar ve Fesih
TBK m. 353 hükmü ile 6570 sayılı GKHK‟da öngörülmeyen yeni bir düzenlemeye yer verilmiştir. Buna göre, “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
Bu aynı zamanda, Kanun gerekçesinde de belirtildiği üzere yerleşik uygulamanın benimsediği görüşü yansıtan bir düzenlemedir.
Kanun gerekçesinde ayrıca, “Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden itibaren dava açma süresi olan bir ay içinde yapılacak bildirim de yeterli görüldüğüne göre, yine yerleşik uygulamada kabul edildiği üzere, kira süresi içinde yapılacak bildirim de dava süresini uzatıcı etkiye sahip olacağı” hususuna da vurgu yapılmıştır.
İhtiyacın İspatlanması Konusu
Konut ve işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun ispatlamak ise davacı konumundaki kiraya verene aittir. Kiraya verenin öne sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olaya göre belirlenecektir.
Bunun yanında öne sürülen ihtiyacın gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi de önem arz eder. Bu bakımdan öne sürülen ihtiyacın gerçekleşmeyen ya da gelecekte gerçekleşmesine ilişkin güçlü karinelerin olmaması, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını gösterir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin tahliye davası yoluyla sona erdirilebilmesi için kiraya veren tarafından öne sürülen ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekir. Bu şartın varlığı TMK m. 2‟deki dürüstlük kuralının da bir gereğidir. Zira öne sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi olmaması hakkın kötüye kullanılması anlamına geleceği için hâkimin özellikle bu durumu göz önünde bulundurması gerekir.
Kiraya veren kendi konutunda oturmasına rağmen, sağlık koşulları nedeniyle (örneğin, sürekli hastaneye yakın olma ihtiyacı oluşturan bir hastalık) kiralananı tahliye etmek istemesi gerçek ve samimi bir ihtiyaç kabul edilirken; kiraya verenin oturduğu konutun ulaşım olanakları varsa, kiralananın işyerine daha yakın olması gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirilmemiştir.
Konut ve çatılı işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olmasının yanında ihtiyacın gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi gerekir.
Örneğin, kiraya verenin oğlunun kiralananın bulunduğu şehirde işe başlayacağının kesinleşmesi ve bunun ispatlanması ihtiyacın gerçekleşmiş olduğunu gösterir.
Bununla birlikte ihtiyacı öne süren kişinin yargılama sürecinde geçici ve zorunlu olarak bir yerde tutulması gibi haller de kısa bir süre içinde kesin olarak gerçekleşecek bir ihtiyaç olarak kabul edilmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl ve Ne Zaman Açılır?
Kiraya veren, konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerde öngörülen fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
6570 sayılı Kanun‟da öngörülmeyen ancak Yargıtay uygulamalarında benimsenen bir aylık süre, 6098 sayılı TBK ile kanun hükmü haline getirilmiştir. Bir aylık süre hak düşürücü süre mahiyetinde olup dava şartı olmakla mahkemece kendiliğinden dikkate alınması gerekmektedir
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
İhtiyaca dayalı tahliye davalarında, belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sonu dava açma süresi olarak belirlenmiştir.
Dava açma süresi kamu düzeninden olup, davalı ileri sürmese bile mahkeme re‟sen dikkate alır. Bu bakımdan davanın süresinde açılıp açılmadığının tespiti için öncelikli olarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin belirlenmesi gerekir.
Davalı kiracı, davacı kiraya verenin bildirdiği tarihlere karşı çıkarsa, bu durumun çözümlenebilmesi için taraf delillerinin toplanması gerekir. Bu deliller, yazılı deliller başta olmak üzere, hâkime kanaat oluşturabilecek her türlü delillerdir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresi olarak, TBK m. 350/2‟de, “belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmü öngörülmüştür.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
TBK m. 350 hükmü uyarınca konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri açısından kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi davalarında kural olarak davacı, kiraya verendir. Nitekim konut ve işyeri ihtiyacına dayalı kiralananın tahliyesine ilişkin davanın, kiraya veren/malik/yeni malik gibi kişiler tarafından açılacağı açıktır.
TBK m. 350 hükmünde öngörülen konut ve işyeri ihtiyacı olan kişilerin (eş/altsoy/üstsoy/bakmakla yükümlü olunan) dava açmaları ise mümkün değildir. Zira kanun koyucu bu kişileri sadece konut ve işyeri ihtiyacı olan kişiler olarak düzenlemiştir. Yoksa bu kişilerin ihtiyacının dikkate alınabilirliği yanında, birde kiralananın tahliyesi için doğrudan dava açma hakları yoktur.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Her türlü kira tahliye davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleridir. Dolayısıyla konut ve çatılı işyeri kiraları açısından ihtiyaç nedeniyle açılacak davalarda da görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleridir. Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi için açılan dava; taşınmaz üzerindeki bir aynî hakka ilişkin bulunmadığı için, bu davalar taşınmazın aynının bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorunda değildir. Diğer bir ifadeyle, kesin yetkiye tabi değildir. HMK m. 6 hükmü uyarınca, “Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.” .
Yerleşim yeri, TMK hükümlerine (m. 19-22) göre belirlenecektir. Yerleşim yeri bulunmayanlar hakkında genel yetkili mahkeme ise, konumuz özelinde kendisine tahliye davası açılan davalının (kiracı) Türkiye‟deki mutad meskeninin bulunduğu yer mahkemesidir(HMK, m. 9). HMK m. 6‟da gerçek kişiler yanında tüzel kişiler de anılarak yerleşim yeri kavramının gerçek ve tüzel kişiler açısından geçerli olacağı belirtilmiştir.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmış ve mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiş ise, üç yıl süreyle kiralananı eski kiracısından başkasına kiraya veremez. Ancak kiraya veren, “haklı sebeplerin” varlığı halinde kiralananı başka birine kiralayabilecektir.
Üç yıllık süre, Kanun lafzı dikkate alınırsa, mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra değil, kiralananın boşaltılmasından itibaren başlayacaktır. TBK m. 355/3 hükmü ise üç yıllık yeniden kiralama yasağına uymayan kiraya vereni tazminat ödemekle yükümlü tutmuştur.
Yeniden Kiralama Yasağının İhlali Sonucunda Dava Süreci
İhtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, üç yıl geçmedikçe, haklı sebepler olmaksızın başka bir kiracıya kiralananı yeniden kiralarsa, “eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” (TBK, m. 355/3).
İhtiyaç nedeniyle tahliyesi sağlanan kiralananın üç yıl geçmedikçe başka bir kiracıya haklı sebepler olmaksızın kiraya verilmesi halinde kiracının manevi tazminat istemesi ise mümkün değildir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Masraflarını Kim Öder?
Yapılan bir yargılama neticesinde taraflardan biri haklı diğeri ise haksız çıkmaktadır. Bu bağlamda mahkemece hükmedilen yargılama gideri, dava masraflar ve avukatlık ücreti haksız çıkan tarafça ödenmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Fesih Bildirim Süresine Uyulmaması
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Fesih dönemine uyulmadan dava açılması halinde bu yargılama davayı açan tarafın aleyhine sonuçlanacaktır.
Yeni Malik İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiralananın maliki, kira sözleşmesi devam ederken değişebilir. TBK m. 310 hükmüne göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kanun koyucu, yeni malikin kiralananı ihtiyacı nedeniyle edinmesi olasılığını göz ardı etmemiş ve bu olasılıkta kiralananı tahliye etme imkânı vermiştir.
Bu bağlamda TBK m. 351 hükmü gereğince,
Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerden birinin ihtiyacı nedeniyle kiralanana sahip olduğunu, iktisap ettiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Yeni malik yazılı bildirimde bulunurken kiraya veren sıfatına sahiptir. Çünkü kiralananın iktisabı ile birlikte kiralananı devreden yerine yasal sözleşme devriyle kiraya veren sıfatına sahip olur.
Yeni Malikin Dava Açma Süresi
Yazılı bildirim şartını yerine getiren yeni malik, iktisap tarihinden itibaren altı ay içinde tahliye davası açabilir. Ancak yeni malikin kiralanana sahip olduğu tarihte kira sözleşmesinin bitimine altı aydan daha az bir süre kalması durumunda yeni malik altı ayı beklemeden sürenin sonunda tahliye davası açabilir. Yazılı bildirimin gönderilmesi yeterli olmayıp, kiracının eline geçmesi gerekir.
Yeni Malikin Yazılı Bildirimde Bulunmaması
Bir aylık süre içinde yeni malikin yazılı bildirimde bulunmaması halinde sözleşme aynı şartlarla üstlenilmiş sayılır. Aynı şartlarla sözleşmeyi üstlenen yeni malik, tahliye davası açamaz. Ancak kiralananı iktisap eden yeni malik, yeni kiraya veren olarak TBK m. 350/1 hükmüne dayanarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
