İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası 2026: Şartlar, Süreler

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası 2026: Şartlar ve Süreler 2026

Gayrimenkul Hukuku – Kira ve Tahliye – Son Güncelleme: 9 Ekim 2026

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu doğduğunda açtığı davadır. Dayanağı TBK m. 350 ve m. 351’dir. Dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde açılır; öncesinde arabuluculuğa başvurulur. Ayboğa Avukatlık Bürosu bu rehberde şartları ve süreleri sırasıyla açıklıyor.

Hukuki DenetimAv. Çağrı Ayboğa – Ankara Barosu Sicil No: 34507 – Denetlenme Tarihi: 9 Ekim 2026

TBK Madde 350 – Gereksinim Sebebiyle DavaKiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Madde hakkında kısa not: Kiraya veren sözleşmeyi tek taraflı bildirimle bitiremez; ihtiyacını mahkemede ispat etmek zorundadır. Bir aylık süre mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Emekli öğretmen Nermin Hanım, Keçiören’deki dairesini yıllardır kirada tutuyor; kendisi ise Çankaya’da kirada oturuyor. Oğlu evlenecek ve oturacak bir evi yok. Kiracıyı arayıp “ev lazım, çıkın” demesi hukuken hiçbir sonuç doğurmaz. Kanun ona yalnızca bir yol tanır: Doğru zamanda, doğru mahkemede dava açmak ve ihtiyacın gerçek olduğunu kanıtlamak. Bu rehberde şartları, süreleri, ispatı ve tahliyeden sonraki üç yıllık yasağı sade bir dille bulacaksınız.

İçindekiler

Kiradaki taşınmazınıza kendiniz ya da yakınınız için mi ihtiyacınız var? Sözleşme tarihinizi ve süreleri birlikte kontrol edelim.

Avukata Sor

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Doğrudan Cevapİhtiyaç nedeniyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin, kanunda sayılan kişilerin konut ya da işyeri gereksinimini ileri sürerek sözleşmeyi mahkeme kararıyla sona erdirmesidir. TBK m. 350 mevcut kiraya vereni, m. 351 ise taşınmazı sonradan edinen yeni maliki düzenler. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye yalnızca dava yoluyla sağlanır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı korur. Kira süresi dolsa bile sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar ve kiraya veren kural olarak “süre bitti” diyerek kiracıyı çıkaramaz. Kiraya verenin sözleşmeyi bitirebileceği haller kanunda tek tek sayılmıştır; ihtiyaç bunlardan biridir.

Bu yazı yalnızca ihtiyaç sebebine odaklanır. Kira borcunun ödenmemesi, taahhütname, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi gibi diğer yolların tamamını kiracının tahliyesi davası rehberinde, pratik özetini ise kiracı nasıl çıkarılır yazısında bulabilirsiniz.

Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye İstenebilir?

Doğrudan CevapKanun ihtiyaç sahiplerini sınırlı saymıştır: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları ve torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kardeş, gelin, damat, yeğen ya da arkadaş gibi kişilerin ihtiyacı kural olarak bu davaya dayanak yapılamaz.

Kiraya verenin kendisiKirada oturan, lojmandan çıkacak olan ya da başka şehirden dönen kiraya verenin kendi konut ihtiyacı en sık rastlanan haldir.

EşiEşin konut ya da işyeri ihtiyacı için de dava açılabilir. Davayı yine kiraya veren açar.

AltsoyuEvlenecek, reşit olup ayrı eve çıkacak ya da işyeri açacak çocuk ve torunların ihtiyacı bu kapsamdadır.

ÜstsoyuAnne, baba, büyükanne ve büyükbabanın barınma ihtiyacı ileri sürülebilir.

Bakmakla yükümlü olunan diğer kişilerKanun gereği nafaka yükümlülüğü bulunan kişilerdir. Kardeşin ihtiyacı ancak ona karşı yasal bakım yükümlülüğü varsa gündeme gelir.

Davayı ihtiyaç sahibi yakın değil, kiraya veren açar. Kiraya veren malik değilse malik de dava açabilir. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaşılmamış miras) ise tüm ortakların birlikte hareket etmesi aranır. Tüzel kişiler yalnızca kendi faaliyetleri için işyeri ihtiyacına dayanabilir; şirket ortağının ya da müdürünün konut ihtiyacı için şirket adına dava açılamaz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

Doğrudan CevapDört şart birlikte aranır: Geçerli bir konut ya da çatılı işyeri kirası bulunmalı, ihtiyaç kanunda sayılan kişilerden birine ait olmalı, ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı ve dava kanundaki sürede açılmalıdır. Ayrıca dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna gidilmiş olmalıdır. Şartlardan biri eksikse dava reddedilir.

Gerçek ihtiyaçİhtiyaç doğmuş ya da doğması yakın ve kesin olmalıdır. Henüz belirsiz, ileride belki ortaya çıkacak bir ihtiyaç yeterli sayılmaz.

Samimi ihtiyaçAsıl amaç kirayı artırmak ya da kiracıyı değiştirmekse ihtiyaç samimi kabul edilmez. Dava öncesinde yüksek kira istenmiş olması bu yönde güçlü bir işarettir.

Zorunlu ihtiyaçKiraya verenin aynı nitelikte, boş ve kullanılabilir başka bir taşınmazı varsa zorunluluktan söz edilemez.

SüreklilikGeçici ihtiyaç tahliye sebebi olmaz. İhtiyacın dava açılırken var olması ve yargılama boyunca sürmesi gerekir.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında kirada oturan kişinin konut ihtiyacı kural olarak gerçek ve samimi kabul edilir; ayrıca tahliye tehdidi altında olması aranmaz. Buna karşılık yalnızca daha konforlu, daha merkezi ya da daha ucuz bir evde oturma isteği tek başına yeterli görülmez. Sağlık nedeniyle asansörlü binaya ya da hastaneye yakın bir eve geçme zorunluluğu ise belgelendiğinde ihtiyaç sayılabilir.

TBK 350 ile TBK 351 Arasındaki Fark Nedir?

Doğrudan CevapTBK m. 350, sözleşmenin tarafı olan kiraya verenin ihtiyacını düzenler ve dava kira süresinin sonunda açılır. TBK m. 351 ise kiralananı satın alan, miras ya da başka yolla edinen yeni malike ek bir imkân tanır: Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra, sözleşme süresini beklemeden dava açabilir.

TBK m. 350 ile TBK m. 351 karşılaştırması
Ölçüt	TBK m. 350 – Kiraya Veren	TBK m. 351 – Yeni Malik
Kim açar?	Sözleşmenin tarafı olan kiraya veren ya da malik	Kiralananı sonradan edinen kişi
İhtiyaç sahibi	Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler	Aynı kişiler
Yazılı bildirim	Belirli süreli sözleşmede zorunlu değil; belirsiz sürelide fesih bildirimi gerekir	Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde zorunlu
Dava zamanı	Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde	Edinme tarihinden 6 ay sonra
Sözleşme süresini bekleme	Beklenir	Beklenmez
Bildirim yapılmazsa	Dava hakkı sözleşme sonunda yine vardır	m. 350’ye göre sözleşme sonunda 1 ay içinde dava açılabilir
Yeniden kiralama yasağı	3 yıl uygulanır	3 yıl uygulanır

Yeni malik iki yoldan birini seçer. Bildirim süresini kaçırmışsa hakkını tümüyle kaybetmez; yalnızca erken dava imkânını yitirir ve sözleşme süresinin sonunu beklemek zorunda kalır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Doğrudan CevapBelirli süreli sözleşmede dava, kira süresinin bittiği günden başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede önce fesih dönemine ve bildirim sürelerine uygun yazılı fesih bildirimi yapılır; dava bu bildirimle belirlenen tarihten sonraki bir ay içinde açılır. Süre hak düşürücüdür ve hâkim tarafından kendiliğinden incelenir.

Belirli süreli sözleşmeÖrneğin 1 Mart’ta başlayan bir yıllık sözleşmede dava, her yıl sürenin dolduğu günü izleyen bir ay içinde açılabilir. Sözleşme uzamış olsa da hesap her kira yılının sonuna göre yapılır.

Belirsiz süreli sözleşmeGenel hükümlere göre altı aylık kira döneminin sonu için en az üç ay önceden fesih bildirimi gerekir. Bildirim süresine uyulmazsa dava bir sonraki dönem için sonuç doğurur.

Erken açılan davaKira süresi dolmadan açılan dava süre yönünden reddedilir. Ayboğa Avukatlık Bürosu, dosyayı almadan önce sözleşmenin başlangıç tarihini yazılı belgelerle ve ödeme kayıtlarıyla doğrular.

Geç açılan davaBir aylık süre geçtikten sonra açılan dava da reddedilir; kiraya veren bir sonraki kira yılının sonunu beklemek zorunda kalır.

Süre hesabında en kritik veri sözleşmenin başlangıç tarihidir. Yazılı sözleşme yoksa ya da tarih tartışmalıysa mahkeme tarafların delillerini toplayarak başlangıç tarihini belirler. Elinizde güncel bir metin yoksa kira sözleşmesi örneği sayfasındaki zorunlu unsurlara göz atabilirsiniz.

Belirli süreli sözleşmede TBK m. 350’ye dayanan dava için ihtarname zorunlu değildir. Ancak kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse TBK m. 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Kira yılı dolmadan ya da en geç süre bitiminden sonraki bir ay içinde kiracıya ulaşan yazılı bildirim, davanın izleyen kira yılı boyunca açılabilmesini sağlar. Bildirimin kiracıya ulaşması gerekir; gönderilmiş olması yetmez.

İspat kolaylığı için bildirimin noter aracılığıyla yapılması yerinde olur. Bildirimde hangi sözleşmenin, kimin ihtiyacı için ve hangi dönem sonunda sona erdirileceği açıkça yazılmalıdır. Biçim ve içerik için ihtarname örneği rehberinden yararlanabilirsiniz.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Nasıl Açar?

Doğrudan CevapKiralananı edinen yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. İhtiyacı varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunur ve edinme tarihinden altı ay geçtikten sonra dava açar. Bu yolu kullanmazsa ya da bildirimi kaçırırsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkı sürer.

Edinme tarihini belirleyinSatışta tapuya tescil tarihi esas alınır. Tarihi tapu kaydından teyit edin; sürelerin tamamı bu tarihe göre işler.

Bir ay içinde yazılı bildirim yapınBildirimde taşınmazı ihtiyaç nedeniyle edindiğinizi ve altı ay sonunda dava açacağınızı belirtin. Bildirimin bir ay içinde kiracıya ulaşmış olması gerekir.

Altı aylık süreyi bekleyinAltı ay dolmadan açılan dava reddedilir. Bu sürede kira bedelini almaya devam edersiniz; kira almak dava hakkını düşürmez.

Arabuluculuğa başvurunSüre dolduğunda önce arabuluculuk bürosuna başvurulur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.

Davayı gecikmeden açınAltı ayın dolmasından sonra davanın makul sürede açılması gerekir. Ayboğa Avukatlık Bürosu, tartışma çıkmaması için başvurunun altı ayın bitimini izleyen bir ay içinde yapılmasını önerir.

Yeni malik de ihtiyacını ispat etmek zorundadır; yalnızca taşınmazı satın almış olmak tahliye için yeterli değildir. Kiracının bu süreçteki hakları için kiracı hakları yazısına, satış aşamasındaki yükümlülükleri için kiracının evi göstermesi yazısına bakabilirsiniz.

İhtiyaç Nasıl İspat Edilir?

Doğrudan Cevapİspat yükü davacı kiraya verendedir. İhtiyaç her türlü delille kanıtlanabilir: Tanık beyanı, ihtiyaç sahibinin kirada oturduğunu gösteren sözleşme ve ödeme kayıtları, tapu kayıtları, nüfus ve yerleşim yeri kayıtları, evlilik, atama ya da sağlık belgeleri. Mahkeme gerekirse keşif yapar ve davacının başka uygun taşınmazı bulunup bulunmadığını araştırır.

Kirada oturmaİhtiyaç sahibinin başka bir evde kiracı olduğunu gösteren sözleşme ve banka dekontları en güçlü delillerdendir.

Tapu kayıtlarıMahkeme, davacının ve ihtiyaç sahibinin üzerine kayıtlı taşınmazları sorgular. Boş ve elverişli başka bir taşınmaz varsa neden kullanılamadığı açıklanmalıdır.

Tanıkİhtiyacı bilen komşu, akraba ya da iş çevresinden kişiler dinlenir. Tanıkların somut olay anlatması, genel kanaat bildirmesinden daha değerlidir.

Resmi belgelerEvlilik başvurusu, tayin yazısı, emeklilik belgesi, sağlık raporu, öğrenim belgesi gibi belgeler ihtiyacın doğduğunu gösterir.

Keşif ve bilirkişiÖzellikle işyeri davalarında iki taşınmaz yerinde incelenir ve bilirkişi raporu alınır.

Kiracı ise ihtiyacın samimi olmadığını gösteren olguları ileri sürer: Davadan önce kira artışı talebi, kiraya verenin boş başka dairesi, taşınmazın satışa çıkarılmış olması gibi. Ayboğa Avukatlık Bürosu, dava açılmadan önce bu savunmaların dosyada karşılığı olup olmadığını müvekkille birlikte tek tek gözden geçirir.

Uygulamadan Not – Av. Çağrı Ayboğa

İhtiyaç davalarında en çok zorlandığım dosyalar, dava açılmadan kısa süre önce kiracıdan yüksek kira istenen dosyalardır. Kiracı o mesajları ya da ihtarnameyi mahkemeye sunduğunda ihtiyacın samimiyeti ciddi biçimde sorgulanır. İhtiyacınız gerçekse kira pazarlığı ile tahliye talebini birbirine karıştırmamanızı, yazışmalarda yalnızca ihtiyaçtan söz etmenizi öneririm.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Ne Aranır?

Doğrudan Cevapİşyeri ihtiyacında mahkeme iki noktaya bakar: İhtiyaç sahibinin o işi gerçekten yapacak olması ve kiralananın bu işe elverişli, mevcut işyerinden üstün nitelikte olması. Kirada faaliyet gösteren kişinin kendi taşınmazına geçme isteği kural olarak samimi kabul edilir. Halen çalışılan yer ile kiralanan keşif yapılarak karşılaştırılır.

İhtiyaç sahibi halen kendi mülkünde çalışıyorsa, kiralananın daha üstün olduğu bilirkişi raporuyla ortaya konmalıdır. Yeni iş kuracak kişilerde ise işin yapılacağını gösteren hazırlıklar önem taşır: Mesleki yeterlilik belgesi, oda kaydı, sermaye durumu, ekipman alımı gibi. Emekli olmuş ya da hiç ticaretle uğraşmamış bir kişinin soyut “dükkân açacağım” beyanı yeterli görülmez.

İşyeri kiralarında kira bedeline ilişkin uyuşmazlık ayrı bir konudur. Bedelin düşük kaldığını düşünen kiraya verenin başvuracağı yol tahliye değil, kira tespit davası olur.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Doğrudan CevapEvet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışında tutulmuştur.

Başvuru adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez; yani bir aylık dava süresi bu aralıkta durur. Yine de başvurunun sürenin son günlerine bırakılmaması gerekir.

Görüşmede taraflar tahliye tarihi üzerinde anlaşırsa, anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır ve belge ilam gibi icraya konulabilir. Sürecin ayrıntıları kira davalarında arabuluculuk rehberindedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Doğrudan CevapGörevli mahkeme, kira bedeline ya da taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme, davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi ya da sözleşmenin ifa edileceği yer olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Kesin yetki bulunmadığı için sözleşmedeki geçerli bir yetki şartı da uygulanabilir.

Uygulamada dava çoğunlukla kiralananın bulunduğu yerde açılır; çünkü keşif, tanık ve tapu araştırması burada daha kolay yürür. İşyeri kiralarında taraflar tacirse sözleşmedeki yetki şartı ayrıca kontrol edilmelidir.

Dava Harcı ve Masrafları Nasıl Hesaplanır?

Doğrudan CevapTahliye davalarında harç ve karşı taraf vekâlet ücreti, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Davacı dava açarken başvurma harcı, peşin harç ve gider avansı yatırır; keşif ve bilirkişi yapılırsa bunların ücretini de öder. Dava kabul edilirse yargılama giderleri davalı kiracıya yükletilir, reddedilirse davacının üzerinde kalır.

Harca esas değerDava tarihindeki aylık kiranın on iki katıdır. Güncel kira bedeli için kira artış oranı sayfasındaki yasal sınıra göre hesap yapılabilir.

Peşin harçNispi harcın bir bölümü dava açılırken ödenir. Yaklaşık tutarı dava harcı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

ArabuluculukAnlaşma sağlanamayan zorunlu arabuluculukta ilk iki saatlik ücret kural olarak Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve sonradan yargılama gideri sayılır.

Yargılama süresiSüre; mahkemenin iş yüküne, tanık sayısına, keşif yapılıp yapılmayacağına ve istinaf incelemesine göre değişir. Kesin bir süre vermek doğru olmaz.

Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Doğrudan CevapYerleşik uygulamaya göre kira ilişkisine dayanan tahliye kararı kişisel hakka ilişkindir; taşınmazın aynıyla ilgili sayılmaz ve kesinleşmesi beklenmeden ilamlı icraya konulabilir. Kiracı istinafa başvurduğunda icranın geri bırakılmasını isteyebilir; bunun için teminat göstermesi gerekir. Tahliye ancak icra dairesi eliyle yapılır, kiraya veren kendiliğinden boşaltma yapamaz.

Hangi kararların kesinleşmeden icra edilemeyeceği kesinleşmeden icraya konulamayacak kararlar yazısında listelenmiştir. Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinafa başvurulabilir; süreç için istinaf nedir rehberine bakabilirsiniz.

Av. Çağrı Ayboğa, tahliye ilamının icraya konulmasından önce kiracıya makul bir boşaltma süresi önerilmesini çoğu dosyada daha hızlı sonuç veren bir yol olarak görür. Kiracı açısından ise kararın tebliğiyle birlikte istinaf ve icranın geri bırakılması sürelerinin aynı anda işlediği unutulmamalıdır.

Tahliyeden Sonra Ev Yeniden Kiraya Verilebilir mi?

Doğrudan CevapHayır, üç yıl boyunca verilemez. TBK m. 355 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yasağa uymazsa eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

Yasak, tahliye mahkeme kararıyla olmasa bile uygulanır; kiracının dava açılacağı bildirimi üzerine taşınmazı kendiliğinden boşaltması halinde de kiraya veren aynı yükümlülük altındadır. İhtiyacın sonradan ortadan kalkması gibi durumlarda haklı sebebin varlığını kiraya veren ispat eder.

Ayboğa Avukatlık Bürosu, tahliyeden sonra taşınmazın ihtiyaç sahibi tarafından fiilen kullanıldığını gösteren abonelik ve yerleşim yeri kayıtlarının saklanmasını önerir. Tazminatın şartları ve hesabı yeniden kiralama yasağı yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

Doğrudan CevapEn sık hatalar; bir aylık dava süresinin kaçırılması, kira süresi dolmadan dava açılması, arabuluculuğa başvurulmaması, kanunda sayılmayan bir yakının ihtiyacına dayanılması, yeni malikin bir aylık bildirim süresini geçirmesi ve dava öncesinde kira artışı pazarlığı yapılmasıdır. Bu hataların çoğu davanın reddine ve en az bir kira yılının kaybına yol açar.

Ayboğa Avukatlık Bürosu İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Süre Çizelgesi

Kira süresinin sonuTBK m. 350 davasında sürenin başladığı gün. Bu tarihten önce dava açılmaz.

Süre sonundan itibaren 1 ayArabuluculuk başvurusu ve dava için hak düşürücü süre.

Yazılı bildirim yapılmışsa +1 kira yılıTBK m. 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Edinmeden itibaren 1 ayYeni malikin kiracıya yazılı bildirim süresi (TBK m. 351).

Edinmeden itibaren 6 ayYeni malikin erken dava açabileceği tarih.

Tebliğden itibaren 2 haftaSulh hukuk mahkemesi kararına karşı istinaf süresi.

Boşaltmadan itibaren 3 yılYeniden kiralama yasağı (TBK m. 355).

İhtiyaç sebebi her dosyada en uygun yol olmayabilir. Kiracı geçerli bir taahhüt vermişse tahliye taahhütnamesi yolu, kira bir yıl içinde iki kez geç ödenmişse iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yolu daha kısa sonuç verebilir.

2026’da İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Güncel Durum Nedir?

Doğrudan Cevap2026 itibarıyla TBK m. 350, 351, 353 ve 355 hükümleri yürürlüktedir ve ihtiyaç nedeniyle tahliyenin şartlarında değişiklik yoktur. Uygulamayı etkileyen iki başlık vardır: Dava şartı arabuluculuk sürmektedir ve konut kiralarındaki yüzde yirmi beş artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir; kira artışında yeniden on iki aylık TÜFE ortalaması uygulanır.

Artış sınırının kalkması, kira bedeli yüzünden ihtiyaç davası açma eğilimini azaltmıştır. Yine de mahkemeler her dosyada ihtiyacın gerçek olup olmadığını ayrı ayrı araştırır. Kira bedeli tartışmasının tahliye davasına taşınması davacının aleyhine sonuç doğurur.

Ankara’da İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Avukat Desteği

Doğrudan CevapAnkara’da ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiralananın bulunduğu ilçeye göre Ankara Adliyesi, Ankara Batı Adliyesi ya da ilçe adliyelerindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Arabuluculuk başvurusu aynı adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. Avukatla temsil zorunlu değildir; ancak süre hesabı ve ispat hazırlığı davanın sonucunu doğrudan belirler.

Çankaya, Keçiören, Yenimahalle, Mamak ve Altındağ’daki taşınmazlar için Ankara Adliyesi; Sincan ve Etimesgut için Ankara Batı Adliyesi; Gölbaşı, Polatlı gibi ilçeler için kendi adliyeleri yetkilidir. Dosyanızın süre ve delil yönünden değerlendirilmesi için Ankara kira avukatı sayfasından büroya ulaşabilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmede dava, kira süresinin bittiği günden itibaren bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede önce fesih bildirimi yapılır ve dava bu bildirimle belirlenen tarihten sonraki bir ay içinde açılır. Süre kaçırılırsa bir sonraki kira yılının sonu beklenir.

Ev sahibi kendim oturacağım diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Yalnızca sözlü ya da yazılı bildirimle çıkaramaz. Kiracı rıza göstermezse kiraya verenin dava açması ve ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmesi gerekir.

Kardeşimin ihtiyacı için tahliye davası açabilir miyim?

Kural olarak açamazsınız; kanun yalnızca kiraya verenin kendisini, eşini, altsoyunu, üstsoyunu ve bakmakla yükümlü olduğu kişileri saymıştır. Kardeşe karşı kanundan doğan bir bakım yükümlülüğü varsa durum değişebilir. Ayboğa Avukatlık Bürosu bu tür dosyalarda önce yükümlülüğün belgelenip belgelenemeyeceğine bakar.

Evi yeni satın aldım, kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?

Tapu tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparsanız altı ay sonra dava açabilirsiniz. Bildirimi kaçırırsanız sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkınız devam eder. Her iki yolda da ihtiyacınızı ispat etmeniz gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtarname şart mı?

Belirli süreli sözleşmede mevcut kiraya veren için şart değildir. Ancak süresinde yapılan yazılı bildirim dava açma süresini bir kira yılı uzatır. Yeni malikin erken dava açabilmesi için ise bir ay içinde yazılı bildirim zorunludur.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası öncesi arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk süresince bir aylık dava süresi işlemez.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, kiracının yerleşim yerinde ya da kiralananın bulunduğu yerde açılabilir.

Tahliyeden sonra ev sahibi evi başkasına kiraya verirse ne olur?

Haklı sebep olmadan üç yıl içinde başkasına kiraya verirse eski kiracıya tazminat öder. Tazminat, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olamaz.

Kiracı ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında nasıl savunma yapar?

Kiracı, ihtiyacın gerçek ya da samimi olmadığını gösteren olguları ve davanın süresinde açılmadığını ileri sürebilir. Dava öncesinde istenen kira artışı ya da kiraya verenin boş başka taşınmazı bu savunmanın tipik dayanaklarıdır. Av. Çağrı Ayboğa, cevap dilekçesinde süre itirazının mutlaka ilk sırada incelenmesini önerir.

Dava sürerken kiracı kira ödemeye devam eder mi?

Evet, sözleşme tahliye gerçekleşene kadar sürer ve kiracı kirayı ödemek zorundadır. Kiraya verenin dava sırasında kira alması davadan vazgeçtiği anlamına gelmez.

İlgili Rehberler ve Araçlar

Kiracının Tahliyesi Davası

Tüm tahliye sebepleri ve hangi yolun ne zaman kullanılacağı.

Kiracının tahliyesi davası rehberi

Yeniden Kiralama Yasağı

Tahliyeden sonraki üç yıl ve eski kiracının tazminat hakkı.

TBK 355 yeniden kiralama yasağı

Kira Tespit Davası

Kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi.

Kira tespit davası şartları

Kiracının Erken Tahliyesi

Kiracının süre dolmadan çıkması halinde tarafların hakları.

Kiracının erken tahliyesi

Kaynakça

[1] Mevzuat Bilgi Sistemi (T.C. Cumhurbaşkanlığı) – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 328 – 329, m. 347 ve m. 350 – 355 – mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf

[2] Mevzuat Bilgi Sistemi (T.C. Cumhurbaşkanlığı) – 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, m. 6, m. 10 ve m. 341 – 345 – mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6100.pdf

[3] Mevzuat Bilgi Sistemi (T.C. Cumhurbaşkanlığı) – 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A ve m. 18/B – mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6325.pdf

[4] Mevzuat Bilgi Sistemi (T.C. Cumhurbaşkanlığı) – 492 sayılı Harçlar Kanunu ve ekli (1) sayılı Tarife – mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.492.pdf

Av. Çağrı Ayboğa, Ayboğa Avukatlık Bürosu, Ankara

Av. Çağrı Ayboğa Kimdir?

Av. Çağrı Ayboğa – Ayboğa Avukatlık Bürosu – Ankara Barosu Sicil No: 34507 – Çankaya / Ankara

Av. Çağrı Ayboğa, Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattır ve kira hukuku ve gayrimenkul hukuku alanlarında çalışmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, kira tespiti ve kira alacağı dosyalarında kiraya veren ve kiracılara vekillik yürütmektedir.

Bu rehber 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 6325 sayılı Kanun esas alınarak hazırlanmış, hukuki doğruluğu 9 Ekim 2026 tarihinde Av. Çağrı Ayboğa tarafından denetlenmiştir. Bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi belgeleriyle değerlendirilmelidir.

LinkedIn – YouTube – Google Haritalar

Avukata Sor

Kiradaki taşınmazınıza ihtiyacınız varsa ya da size ihtiyaç nedeniyle tahliye bildirimi ulaştıysa sözleşmenizi ve tarihleri iletin; süreleri ve ispat durumunu birlikte değerlendirelim.

Avukata Sor Ankara Gayrimenkul Avukatı

Danışmanlık ücretlidir. Görüşme ücretleri 2025-2026 TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca uygulanır.

Ayboğa Avukatlık Bürosu Ankara İletişim ve Harita

AdresEmek Mah. Bişkek Cd. 26/3, 06490 Çankaya / Ankara

Telefon0 (312) 215 55 15

WhatsApp0 542 170 98 55

E-postainfo@ayboga.av.tr

Çalışma SaatleriPazartesi – Cumartesi: 09:00 – 18:00

Baro KaydıAnkara Barosu – Sicil No: 34507

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası 2026: Şartlar ve Süreler