Kamulaştırma Davası Nedir?
Doğrudan CevapKamulaştırma davası, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10’da düzenlenen bedel tespiti ve tescil davasıdır. İdare, satın alma usulüyle anlaşamadığı malikin taşınmazı için asliye hukuk mahkemesine başvurur; mahkeme bilirkişi aracılığıyla bedeli belirler, bedelin bankaya yatırılmasından sonra taşınmazın idare adına tesciline karar verir.
Uygulamada kamulaştırma kavramı altında dört ayrı dava görülür: idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davası, malikin idari yargıda açtığı kamulaştırma işleminin iptali davası, kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel davası ve kamulaştırılan taşınmazın geri alınması davası.
Kamulaştırma Süreci Hangi Aşamalardan Oluşur?
Doğrudan CevapKamulaştırma beş aşamada gerçekleşir: idare kamu yararı kararı alır ve yeterli ödeneği ayırır, taşınmazı ve malikini belirleyerek tapuya şerh verdirir, kıymet takdir komisyonu tahmini bedeli belirler, malik uzlaşma görüşmesine davet edilir ve anlaşma olmazsa idare bedel tespiti ve tescil davası açar.
1
Kamu yararı kararıYetkili merci tarafından alınır ve onaylanır; imar planına dayanan kamulaştırmalarda ayrıca karar alınmaz.
2
Tapuya şerhİdare 6 ay içinde dava açtığını belgelemezse şerh kendiliğinden silinir.
3
Satın alma usulüİdare malike bedeli bildirmeden pazarlıkla satın alma teklifini tebliğ eder; malik 15 gün içinde başvurursa görüşme yapılır.
4
AnlaşmaTutanak düzenlenir, bedel en geç 45 gün içinde ödenir ve malik tapuda ferağ verir. Anlaşılan bedele karşı sonradan dava açılamaz.
5
DavaAnlaşma olmazsa idare asliye hukuk mahkemesine başvurur.
Av. Çağrı Ayboğa’ya göre uzlaşma görüşmesinde tutanağı imzalayan malik bedele itiraz hakkını kaybeder; bu nedenle idarenin teklif ettiği bedel, bölgedeki emsal satışlarla karşılaştırılmadan kabul edilmemelidir.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?
Doğrudan CevapKamulaştırma bedeli, mahkemenin taşınmaz başında yaptığı keşif sonrasında bilirkişi kurulunun raporuyla belirlenir. Değerleme yöntemi taşınmazın niteliğine göre değişir: arsalarda emsal satışlarla karşılaştırma, arazilerde net gelir, yapılarda resmi birim fiyatları ve yıpranma payı esas alınır (Kamulaştırma Kanunu m.11). Değerleme tarihi dava tarihidir.
Taşınmaz Türüne Göre Kamulaştırma Bedeli Ölçütleri (2942 sayılı Kanun m.11, 2026)
| Taşınmaz Türü |
Değerleme Yöntemi |
Dikkate Alınan Unsurlar |
| Arsa |
Emsal karşılaştırması |
Kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar, imar durumu, konum |
| Arazi (tarım) |
Net gelir yöntemi |
Münavebe ürünleri, verim, fiyat, üretim gideri, kapitalizasyon faiz oranı |
| Yapı |
Maliyet yöntemi |
Resmi birim fiyatları, yapı sınıfı, yıpranma payı |
| Ağaç ve dikili ürünler |
Gelir veya maktu değer |
Yaş, tür, verim çağı |
| Kısmi kamulaştırma |
Kalan kısımdaki değer azalışı eklenir |
Kalan parçanın şekli, kullanılabilirliği |
| İrtifak kamulaştırması |
Değer düşüklüğü |
İrtifakın taşınmazın kullanımına etkisi |
Arsa ve arazi ayrımıTaşınmazın imar planındaki durumu, belediye hizmetlerinden yararlanması ve meskun alan içinde kalması değerlendirilir; bu ayrım bedeli doğrudan etkiler.
Objektif değer artışıArazilerde taşınmazın konumu nedeniyle net gelire eklenen artış ayrıca tartışılır.
Bedel Tespiti ve Tescil Davası Nasıl İşler?
Doğrudan CevapBedel tespiti ve tescil davasını idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açar. Mahkeme duruşma gününü malike tebliğ eder; ilk duruşmada taraflar bedelde anlaşamazsa keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır. Bedel belirlendikten sonra idareye bedeli bankaya yatırması için süre verilir, ardından tescile karar verilir.
Tescil hükmüKesindir; malik tescile itiraz edemez.
Bedel hükmüTaraflar bedele ilişkin kısma karşı istinaf ve temyiz yoluna başvurabilir.
ÖdemeBedel malik adına bankaya yatırılır ve tescil kararıyla birlikte ödenir; malik fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak parayı çekebilir.
FaizDava 4 ay içinde sonuçlandırılamazsa, bu sürenin bitiminden itibaren bedele kanuni faiz işletilir.
MasraflarYargılama giderleri ve harçlar idareye aittir.
Ayboğa Avukatlık Bürosu’nun kamulaştırma dosyalarındaki gözlemine göre malikler en çok duruşma davetiyesini önemsemeyerek hak kaybeder; duruşmaya katılmayan ve rapora itiraz etmeyen malik hakkında yargılama yokluğunda sürdürülür ve bedel yalnızca idarenin sunduğu verilerle belirlenir.
Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davası Açılabilir mi?
Doğrudan CevapEvet. Malik, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, asliye hukuk mahkemesinin yaptığı tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açabilir. Bu davada kamu yararının bulunmadığı, yetkisiz merciin karar aldığı veya usule uyulmadığı ileri sürülür. Aynı süre içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası da açılabilir.
İptal davası açıldığının ve yürütmenin durdurulması kararı alındığının belgelenmemesi halinde kamulaştırma işlemi kesinleşir ve asliye hukuk mahkemesi bedel üzerinden yargılamayı sürdürür. Bu nedenle 30 günlük süre ve yürütmeyi durdurma talebi kritik önemdedir; bkz. idari işlemin iptali davası ve yürütmenin durdurulması.
Acele Kamulaştırma Nedir?
Doğrudan CevapAcele kamulaştırma, yurt savunması ihtiyacı, aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilen haller veya özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda uygulanan istisnai usuldür (Kamulaştırma Kanunu m.27). Mahkeme 7 gün içinde bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini belirler; bu bedel bankaya yatırıldığında idare taşınmaza el koyabilir. Gerçek bedel sonradan açılacak davada kesinleştirilir.
Acele kamulaştırmada belirlenen bedel geçicidir ve malik bu aşamada itiraz edemez. İdare daha sonra olağan usule göre satın alma görüşmesi yapmak ve anlaşma olmazsa bedel tespiti ve tescil davası açmak zorundadır. Aceleliğe ilişkin karara karşı idari yargıda dava açılabilir.
Kamulaştırmasız El Atma Nedir, Malik Ne Yapabilir?
Doğrudan CevapKamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma usulünü işletmeden ve bedel ödemeden özel mülkiyetteki taşınmazı fiilen kullanmasıdır: yol geçirmek, bina yapmak, tesis kurmak gibi. Malik bu durumda iki yoldan birini seçebilir: el atmanın önlenmesini isteyebilir veya taşınmazın mülkiyetini idareye bırakarak güncel bedelini talep edebilir.
Fiili el atmaİdarenin taşınmazı fiilen kullandığı hallerde dava adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Hukuki el atmaTaşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılıp uzun süre kamulaştırılmaması halinde uyuşmazlık idari yargıda görülür.
Haksız kullanım bedeliGeriye dönük kullanım için ecrimisil istenebilir; bkz.
ecrimisil davası.
Uzlaşma şartıBelirli tarihler arasındaki el atmalar için kanunda idareye başvuru ve uzlaşma usulü öngörülmüştür; dava açmadan önce bu koşul değerlendirilmelidir.
Kamulaştırılan Taşınmaz Geri Alınabilir mi?
Doğrudan CevapEvet. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde idare, taşınmaz üzerinde kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapmaz ya da taşınmazı kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis etmezse, eski malik veya mirasçıları aldığı bedeli faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir (Kamulaştırma Kanunu m.23).
Geri alma hakkı, 5 yıllık sürenin dolmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmalıdır; bu süre geçtikten sonra hak düşer. İdare kamulaştırmadan tek taraflı olarak veya tarafların anlaşmasıyla da vazgeçebilir; bu durumda taşınmaz malike iade edilir.
Kamulaştırma Davası Ne Kadar Sürer, Süreler Nelerdir?
Doğrudan CevapKanun bedel tespiti ve tescil davasının 4 ay içinde sonuçlandırılmasını hedefler; uygulamada keşif ve birden fazla bilirkişi raporu nedeniyle dava çoğunlukla bir yıla yaklaşır. Malik bakımından en önemli süreler şunlardır: uzlaşma için 15 gün, iptal ve düzeltim davası için 30 gün, bilirkişi raporuna itiraz için 2 hafta, istinaf için 2 hafta.
Ayboğa Kamulaştırma Süre Çizelgesi
Satın alma teklifinin tebliği - 15 günUzlaşma görüşmesi için idareye başvuru.
Anlaşma tutanağı - 45 günİdarenin bedeli ödeme süresi.
Mahkeme tebligatı - 30 günİdari yargıda iptal davası ve adli yargıda maddi hata düzeltim davası.
Bilirkişi raporunun tebliği - 2 haftaRapora itiraz.
Dava tarihi - 4 ayBu süreden sonra bedele faiz işler.
Kararın tebliği - 2 haftaBedele ilişkin istinaf.
Bedelin kesinleşmesi - 5 yıl + 1 yılGeri alma hakkı.
Kamulaştırma Davasında En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
Doğrudan CevapKamulaştırma davasında en sık yapılan beş hata şunlardır: uzlaşma tutanağını bedeli araştırmadan imzalamak, 30 günlük iptal davası süresini kaçırmak, duruşmaya ve keşfe katılmamak, bilirkişi raporuna emsal göstermeden genel ifadelerle itiraz etmek ve bankaya yatırılan bedeli çekerken fazlaya ilişkin hakları saklı tutmamak.
Ayboğa Avukatlık Bürosu Kamulaştırma Dosyası Kontrol Listesi
Tebligat tarihleri ve 30 günlük iptal davası süresi not edildi.
Taşınmazın imar durumu ve arsa veya arazi niteliği belirlendi.
Bölgedeki emsal satışlar ve tapu kayıtları toplandı.
Keşfe katılım sağlandı; taşınmazın özellikleri tutanağa geçirildi.
Bilirkişi raporuna 2 hafta içinde somut itiraz sunuldu.
Kısmi kamulaştırmada kalan kısmın değer kaybı talep edildi.
Bedel ihtirazi kayıtla çekildi.
Uygulamadan Not - Av. Çağrı Ayboğa
Keşif günü, kamulaştırma davasının en önemli günüdür. Bilirkişiler taşınmazı bir kez görür ve raporu o gözleme dayandırır. Sulama imkanı, yola cephe, üzerindeki ağaçlar, yapılar ve komşu parsellerin kullanım biçimi keşif sırasında gösterilmeli ve tutanağa yazdırılmalıdır; sonradan dilekçeyle bildirilen özellikler aynı etkiyi yaratmaz.
Kamulaştırma Davalarında 2026 Yılında Güncel Durum Nedir?
Doğrudan CevapKamulaştırma Kanununun bedel tespiti ve tescile ilişkin temel hükümleri 2026 itibarıyla yürürlüktedir. Usul bakımından güncel nokta, 1 Haziran 2024’ten itibaren istinaf süresinin tebliğden itibaren 2 hafta olmasıdır. Kamulaştırmasız el atmaya ilişkin hükümler Anayasa Mahkemesi kararları ve kanun değişiklikleriyle sık değiştiğinden, dava açılmadan önce yürürlükteki metnin kontrol edilmesi gerekir.
Ankara’da Kamulaştırma Davası Süreci Nasıl İşler?
Doğrudan CevapTaşınmaz Ankara merkez ilçelerindeyse bedel tespiti ve tescil davası Ankara Adliyesindeki asliye hukuk mahkemelerinde, Sincan ve Etimesgut’taysa Ankara Batı Adliyesinde, diğer ilçelerde o ilçenin adliyesinde görülür. Kamulaştırma işleminin iptali davası ise Ankara idare mahkemelerinde açılır. Mahkeme, taşınmaz başında keşif yaparak bilirkişi kurulu görevlendirir.
Ankara’da görülen dosyalarda Ayboğa Avukatlık Bürosu’nun gözlemi, yol ve altyapı projeleri nedeniyle çevre ilçelerdeki tarım arazilerinde arsa ve arazi ayrımının bedeli belirleyen temel tartışma olduğu ve mahkemelerin bu konuda belediyeden imar ve hizmet durumunu ayrıca sorduğu yönündedir.
Kamulaştırma Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma davasını kim açar?
Bedel tespiti ve tescil davasını idare açar. Malik ise kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıda ayrı bir dava açabilir.
Kamulaştırma bedeline itiraz edilebilir mi?
Evet, malik bilirkişi raporuna 2 hafta içinde itiraz edebilir ve mahkeme kararının bedele ilişkin kısmını istinaf edebilir. Ayboğa Avukatlık Bürosu, itirazın somut emsal satışlarla desteklenmesini önermektedir.
Kamulaştırmaya karşı iptal davası süresi ne kadar?
Asliye hukuk mahkemesinin yaptığı tebligattan itibaren 30 gündür. Dava idare mahkemesinde açılır ve yürütmenin durdurulması istenir.
Kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır?
Arsalarda emsal satışlar, tarım arazilerinde net gelir, yapılarda resmi birim fiyatları ve yıpranma payı esas alınır. Hesap mahkemenin keşfi sonrasında bilirkişi raporuyla yapılır.
Uzlaşma görüşmesinde anlaşırsam sonradan dava açabilir miyim?
Hayır, anlaşma tutanağı imzalandıktan sonra bedele itiraz edilemez. Bu nedenle teklif edilen bedel imzadan önce araştırılmalıdır.
Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?
Mahkemenin belirlediği bedel bankaya yatırılır ve tescil kararıyla birlikte malike ödenir. Dava 4 ay içinde bitmezse bedele faiz işler.
Kamulaştırılan taşınmaz geri alınabilir mi?
İdare 5 yıl içinde taşınmazı amacına uygun kullanmazsa, eski malik bedeli faiziyle iade ederek geri alabilir. Av. Çağrı Ayboğa’ya göre bu hak 5 yılın dolmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmalıdır.
Kamulaştırmasız el atma halinde ne yapılır?
Malik el atmanın önlenmesini veya taşınmazın güncel bedelini isteyebilir. Fiili el atmada dava asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Kamulaştırma davası ne kadar sürer?
Kanun 4 aylık bir süre öngörür; uygulamada keşif ve bilirkişi incelemesi nedeniyle çoğunlukla bir yıla yaklaşır.
Kamulaştırma davasında masrafları kim öder?
Yargılama giderleri ve harçlar idareye aittir. Malik kendi avukatının ücretini karşılar; bedelin artırılması halinde karşı vekalet ücreti ayrıca hükmedilir.
İlgili Rehberler
Kaynakça
[1] Mevzuat Bilgi Sistemi (T.C. Cumhurbaşkanlığı) - 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, iptal davası ve yürütmenin durdurulmasına ilişkin hükümler (madde 2, 7, 27) -
mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.2577.pdf
Av. Çağrı Ayboğa Kimdir?
Av. Çağrı Ayboğa - Ayboğa Avukatlık Bürosu - Ankara Barosu Sicil No: 34507 - Çankaya / Ankara
Av. Çağrı Ayboğa, Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattır ve idare hukuku, gayrimenkul hukuku ile ceza hukuku alanlarında çalışmaktadır. Bedel tespiti ve tescil, kamulaştırma işleminin iptali ve kamulaştırmasız el atma dosyalarında asliye hukuk ve idare mahkemeleri ile istinaf ve temyiz aşamalarında vekillik yürütmektedir.
Bu rehber 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu esas alınarak hazırlanmış, hukuki doğruluğu 5 Ekim 2026 tarihinde Av. Çağrı Ayboğa tarafından denetlenmiştir. Bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi belgeleriyle değerlendirilmelidir.
LinkedIn - YouTube - Google Haritalar
Ayboğa Avukatlık Bürosu Ankara İletişim ve Harita
AdresEmek Mah. Bişkek Cd. 26/3, 06490 Çankaya / Ankara
Çalışma SaatleriPazartesi - Cumartesi: 09:00 - 18:00
Baro KaydıAnkara Barosu - Sicil No: 34507
