Gayrimenkul Hukuku - Kira Hukuku - Son Güncelleme: 29 Ekim 2026
Kiracı hakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinden doğar ve sözleşmede yazılı olmasa da geçerlidir. Kiracı; taşınmazı elverişli durumda teslim alma, ayıpların giderilmesini isteme, kira bedeli ile yan giderler dışında ödeme yapmama, güvence bedelinin üç aylık kirayı aşmamasını isteme, sürenin bitimine dayanılarak tahliye edilmeme ve artışın endeks üst sınırını aşmamasını isteme haklarına sahiptir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hükümlerin çoğu kiracı aleyhine değiştirilemez. Rehberi Ayboğa Avukatlık Bürosu güncel mevzuata göre hazırlamıştır.
Madde hakkında kısa not: Madde, kiracının haklarının tamamının dayandığı temel hükümdür. Kiraya verenin borcu tek seferlik bir teslim borcu değildir; taşınmazın sözleşme süresince kullanıma elverişli kalmasını sağlamak da bu borcun parçasıdır. Hükmün ikinci cümlesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle aksinin kararlaştırılmasını yasaklar. Kiracı haklarının ayrıntısı Kanun’un m. 299 ile m. 356 arasındaki hükümlerinde düzenlenmiştir: m. 302 vergi ve benzeri yükümlülükleri, m. 303 yan giderleri, m. 304 ile 308 arası ayıbı, m. 310 kiralananın el değiştirmesini, m. 325 erken çıkışı, m. 342 güvence bedelini, m. 344 kira artışını, m. 346 kiracı aleyhine düzenleme yasağını, m. 347 ile 356 arası sona ermeyi düzenler.
Bir kiracı, sözleşmesinin bitimine iki ay kala ev sahibinden mesaj alır: “Sözleşme bitiyor, ay sonunda boşaltmanız gerekiyor.” Aynı mesajda yeni dönem için kira bedelinin iki katına çıkarılacağı da yazılıdır. Kiracı iki ayrı soruyla baş başa kalır: sözleşmenin bitmesi gerçekten çıkmak zorunda olduğu anlamına mı gelir ve istenen artışı ödemek durumunda mıdır? Her iki sorunun cevabı da sözleşme metninde değil, kanunda yazılıdır; ve her ikisinde de cevap kiracı lehinedir.
Bu rehber, kiracının kanundan doğan haklarını bir harita gibi sıralar. Her hakkın dayandığı madde numarasını gösterir, hangi hakkın sözleşmeyle kaldırılamayacağını belirtir ve hangi talebin hangi yolla ileri sürüleceğini özetler. Kira artışı, bedelin tespiti, tahliye davaları, erken çıkış ve zorunlu arabuluculuk gibi başlıklar kendi ayrıntılı rehberlerine bağlanmıştır; bu sayfa, hangi konuda nereye bakılacağını tek bakışta gösterir.
Kira sözleşmenizde tartışmalı bir kayıt mı var, yoksa tahliye ihtarı mı aldınız? Sözleşmenizi ve yazışmaları birlikte inceleyelim.
Kiracı Hakları Nelerdir?
Kira ilişkisi, günlük hayatta en sık kurulan sözleşme ilişkilerinden biridir; buna karşılık tarafların elinde hangi hakların bulunduğu çoğu zaman sözleşme imzalandıktan çok sonra, bir uyuşmazlık doğduğunda araştırılır. Oysa kiracının elindeki haklar sözleşme metninde yazılı olmasa da kanundan doğar. Kanun, kira ilişkisinde kiracıyı yapısal olarak güçsüz taraf kabul eder ve bu nedenle önemli bir bölüm hükmü emredici biçimde düzenler. Emredici hüküm, tarafların sözleşmeyle aksini kararlaştırmasının sonuç doğurmadığı hükümdür.
Bu rehber bir dağıtım sayfası olarak kurgulanmıştır. Kiracının haklarını başlık başlık sıralar, her başlıkta kanuni dayanağı gösterir ve hangi hakkın hangi davayla ileri sürüleceğini özetler. Ayrıntılı anlatım, sürecin tamamını ele alan ilgili rehberlerde yapılır; bu sayfa, hangi konuda nereye bakılacağını gösteren bir harita görevi görür. Kira bedelinin tespiti, tahliye davaları, erken çıkış ve kira artış oranı gibi başlıklar kendi sayfalarında adım adım işlenmiştir.
Aşağıdaki bölümlerde önce kiracının haklarının tam listesi ve kanuni dayanakları tablo hâlinde verilmiş, ardından her hak grubu ayrı bir başlıkta kısaca açıklanmıştır. Kira ilişkisinde hangi adımın atılacağını belirleyen asıl veri, sözleşmenin konut mu çatılı işyeri mi olduğu, belirli mi belirsiz süreli mi kurulduğu ve kaç yıldır devam ettiğidir. Bu üç bilgi olmadan bir hakkın kullanılabilir olup olmadığı söylenemez.
Kiracının Haklarının Listesi ve Kanuni Dayanağı
Aşağıdaki tablo, kiracının en sık ileri sürdüğü hakları kanuni dayanaklarıyla birlikte tek yerde toplar. Tablodaki madde numaraları, bir uyuşmazlıkta dilekçenin hangi hükme dayandırılacağını da gösterir. Kiracının en çok karşılaştığı sorun, hakkının bulunduğunu bilmesine karşın bu hakkı hangi hükme dayandıracağını bilmemesidir; bu durum çoğu zaman eksik dilekçe ve reddedilen talep sonucunu doğurur.
| Kiracının hakkı | Kanuni dayanak | Kısaca ne sağlar |
|---|---|---|
| Kiralananı elverişli durumda teslim alma | TBK m. 301 | Kiraya veren, taşınmazı kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek zorundadır. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. |
| Kira süresince elverişliliğin korunmasını isteme | TBK m. 301 | Teslim borcu tek seferlik değildir. Kiraya veren, taşınmazı sözleşme süresince de kullanıma elverişli tutmakla yükümlüdür; çatı akıntısı, tesisat arızası, kalorifer sorunları bu yükümlülüğün kapsamındadır. |
| Ayıbın giderilmesini ya da kira indirimini isteme | TBK m. 304 ve 305 | Teslim sırasında ya da sonradan ortaya çıkan ayıplarda kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını, zararının karşılanmasını isteyebilir, önemli ayıplarda sözleşmeyi feshedebilir. |
| Vergi ve mülkiyetten doğan giderleri ödememe | TBK m. 302 | Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir. Emlak vergisi ve bina sigortası kural olarak kiracıdan istenemez. |
| Yan giderlerin kiraya verence karşılanmasını isteme | TBK m. 303 | Kiralananın kullanımıyla ilgili olarak kiraya verenin ya da üçüncü kişinin yaptığı yan giderlere kiraya veren katlanır. Anaparaya ilişkin demirbaş onarımı ile olağan kullanım gideri bu noktada ayrılır. |
| Kira bedeli ve yan gider dışında ödeme yapmama | TBK m. 346 | Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Buna aykırı sözleşme hükümleri geçersizdir ve tahsil edilen tutar geri istenebilir. |
| Ceza koşulu ve muacceliyet şartına bağlı kalmama | TBK m. 346 | Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. |
| Güvence bedelinin kanuni sınır içinde kalmasını isteme | TBK m. 342 | Güvence bedeli en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Para ya da kıymetli evrak olarak verilen güvence, kiracı adına vadeli bir hesaba yatırılır ve banka ancak iki tarafın rızasıyla ya da kesinleşmiş takip veya mahkeme kararıyla ödeme yapar. |
| Süre bitti diye tahliye edilmeme | TBK m. 347 | Kiraya veren, belirli süreli sözleşmede sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi bitirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır. |
| Yalnız kanunda sayılan sebeplerle dava edilme | TBK m. 354 | Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiraya veren kanunda sayılanlar dışında bir sebebe dayanamaz. |
| Kira artışının kanuni üst sınırı aşmamasını isteme | TBK m. 344 | Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa da bu sınır uygulanır. |
| Kiralanan el değiştirse de kiracı kalmaya devam etme | TBK m. 310 | Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış tek başına kira ilişkisini sona erdirmez. |
| Erken çıkışta makul süreyle sınırlı sorumluluk | TBK m. 325 | Sözleşme süresinden önce taşınmazı geri veren kiracı, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için kira bedelinden sorumlu olur. Sözleşmenin kalan tamamı istenemez. |
| Uyuşmazlıkta arabulucuya ve mahkemeye başvurma | HUAK m. 18/B | Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiracı da alacaklı gibi bu yolu kendisi başlatabilir. |
Konut ve çatılı işyeri kiralarında teslim ve elverişli bulundurma borcu, kira bedeli ile yan giderler dışında ödeme getirilmesi yasağı, ceza koşulu ve muacceliyet yasağı, güvence bedelinin üç aylık kira ile sınırlı olması, sürenin bitimine dayanarak kiraya verenin sözleşmeyi bitiremeyeceği kuralı ve dava yoluyla sona erdirme sebeplerinin sınırlı olması kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmede bu hükümlerin aksine düzenleme bulunması, o hükmü geçersiz kılar; sözleşmenin tamamını geçersiz kılmaz. Bu nedenle “sözleşmede böyle yazıyor” cevabı, emredici hükümler karşısında tek başına bir sonuç doğurmaz.
Tabloda yer almayan ancak uygulamada sık gündeme gelen iki hak daha vardır. Birincisi, kiracının kiralananı alt kiraya verme ya da kullanım hakkını devretme olanağıdır; konut kiralarında bu ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla mümkündür, işyeri kiralarında ise kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın rıza göstermekten kaçınamaz. İkincisi, kiralanan hakkında üçüncü bir kişinin hak iddiasıyla dava açması hâlinde kiracının kiraya verenden davayı üstlenmesini isteme hakkıdır.
Teslim ve Elverişli Bulundurma Hakkı
Türk Borçlar Kanunu m. 301, kira ilişkisinin temel dengesini kuran hükümdür. Kiraya verenin borcu yalnızca anahtarı teslim etmekle sona ermez; taşınmazın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli kalmasını sağlamak da bu borcun parçasıdır. Konut olarak kiralanan bir dairede ısınma sisteminin çalışmaması, su tesisatının kullanılamaz durumda olması ya da çatıdan su alması, elverişliliğin yitirildiği hâllerdir. İşyeri kiralarında ise kullanım amacına uygunluk ölçütü öne çıkar; belirli bir faaliyet için kiralanan yerde o faaliyetin yürütülmesini engelleyen yapısal bir eksiklik, elverişlilik sorunudur.
Teslimin gecikmesi hâlinde kiracının iki ayrı talebi doğar. Birincisi, gecikme süresi için kira bedeli ödememek ya da ödediğini geri istemektir; ikincisi, gecikme sebebiyle uğradığı zararın karşılanmasını istemektir. İkinci talebin somut belgeye dayandırılması gerekir: geçici konaklama gideri, nakliye masrafının ikinci kez doğması, işyeri kirasında faaliyete başlamanın gecikmesinden doğan kayıp bu kapsamdadır. Beyana dayalı, belgesiz zarar talepleri uygulamada kabul görmez.
Kiralananda Ayıp Çıktığında Kiracının Hakları
Ayıp, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişliliğini azaltan ya da ortadan kaldıran eksikliktir. Kanun ayıbı iki başlıkta ele alır: teslim anında var olan ayıplar ve sonradan ortaya çıkan ayıplar. Her iki hâlde de kiracının elindeki haklar büyük ölçüde aynıdır; fark, bildirim yükümlülüğünün başladığı anda ortaya çıkar. Sonradan doğan ayıplarda kiracının, ayıbı öğrendiği anda gecikmeksizin kiraya verene bildirmesi gerekir. Bildirimin yapılmaması, kiracının kendi kusuruyla büyüyen zarardan sorumlu olması sonucunu doğurur.
Ayıp dosyalarında en sık karşılaştığım hata, kiracının ayıbı bildirmek yerine doğrudan kira ödemesini kesmesidir. Bu davranış, haklı bir ayıp iddiasını dahi savunulması güç bir dosyaya dönüştürür: kiraya veren temerrüt sebebiyle ihtar çeker, kiracı ise ödememe sebebini sonradan açıklamak zorunda kalır. İkinci sık hata, ayıbın kiracı tarafından kendi inisiyatifiyle giderilip faturanın sonradan ileri sürülmesidir. Yazılı ihtar yapılmadan ve makul süre tanınmadan yapılan harcamaların kiraya verenden istenmesi çoğu dosyada sonuç vermez. Doğru sıra şudur: yazılı bildirim, makul süre, noter ihtarı, ardından talep.
Yan Giderler, Aidat, Depozito ve Demirbaşta Kiracının Hakları
Gider paylaşımı, kira uyuşmazlıklarının en büyük bölümünü oluşturur. Kanun bu alanda üç ayrı kural koyar. Türk Borçlar Kanunu m. 302 uyarınca kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir; emlak vergisi ve bina sigortası tipik örneklerdir. Aynı Kanun m. 303 uyarınca kiralananın kullanımıyla ilgili olarak kiraya verenin ya da üçüncü kişinin yaptığı yan giderlere kiraya veren katlanır. Buna karşılık kiracının kendi kullanımından doğan elektrik, su, doğal gaz ve iletişim bedelleri kiracıya aittir.
Aidat konusunda ayrım, giderin niteliğine göre yapılır. Isınma, aydınlatma, temizlik, asansör bakımı, güvenlik gibi olağan kullanım ve işletme giderleri kiracıya aittir. Buna karşılık anaparaya ilişkin harcamalar, yani binanın değerini koruyan ya da artıran yatırımlar kiraya verenin sorumluluğundadır: asansör motorunun yenilenmesi, dış cephe yalıtımı, çatı yenileme, kalorifer kazanının değiştirilmesi bu kapsamdadır. Yönetim planında aksi yazılı olsa bile bu ayrım kira ilişkisinde kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kira Artışında Kiracının Hakkı
Türk Borçlar Kanunu m. 344, kira artışını iki aşamada düzenler. Birinci aşama, beş yıla kadar olan kira yıllarıdır: taraflar bir artış oranı kararlaştırmışsa bu oran geçerlidir, ancak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınırdır. Taraflar bir oran kararlaştırmamışsa hâkim, aynı sınırı aşmamak üzere kira bedelini hakkaniyete göre belirler. İkinci aşama, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerdir; burada hâkim, endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi ölçütleri birlikte değerlendirerek yeni bedeli serbestçe belirler.
Kiracının bu alandaki hakkı iki yönlüdür. Birincisi, sınırı aşan artışı ödememek ve kanuni oran üzerinden hesapladığı tutarı ödemeye devam etmektir; bu durumda ödemenin açıklamasına hangi döneme ait olduğunun yazılması önemlidir. İkincisi, geçmişte sınırın üzerinde ödeme yapıldıysa fazla kısmı geri istemektir. Dönemin güncel oranı ve hesap yöntemi ayrı bir rehberde ay ay işlenmektedir; kira artış oranı sayfasında dönemsel veri ve hesaplama aracı bulunmaktadır.
Kira artışında doğru hesap, sözleşmenin yenilendiği ay esas alınarak yapılır. Kullanılacak veri, yenilenme ayından bir önceki ay için açıklanan ve bir önceki kira yılına ait on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; bu oran resmi istatistik kurumunun yayımladığı tüketici fiyat endeksi bültenlerinden alınır. Sözleşmede “her yıl yüzde kırk artırılır” gibi bir kayıt bulunması sonucu değiştirmez; emredici üst sınır uygulanır. Kiracının yapması gereken, yenilenme ayını, bir önceki yılın bedelini ve ilgili oranı yazılı olarak hesaplayıp kiraya verene bildirmek ve ödemeyi bu tutar üzerinden sürdürmektir.
Kira Bedelinin Tespitinde Kiracının Konumu
Kira tespit davası uygulamada kiraya verenin aracı olarak bilinir; oysa Türk Borçlar Kanunu m. 345 dava hakkını iki tarafa da tanır. Piyasa bedellerinin gerilediği ya da kiralananın niteliğinin kötüleştiği dönemlerde kiracının da bedelin indirilmesini isteme olanağı bulunur. Davanın açılma zamanı bakımından kural şudur: bedelin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Kiracı bakımından davanın asıl önemi savunma tarafındadır. Kiraya verenin açtığı tespit davasında kiracının elindeki temel araçlar, taşınmazın fiziki durumunu gösteren tespit, emsal kira sözleşmeleri, bölgedeki ilan verileri ve kiracılık süresinin uzunluğudur. Hâkim, emsal bedelleri değerlendirirken kiracının uzun süreli kiracılığını ve taşınmaza yaptığı katkıyı da gözetir. Davanın yürüyüşü, bilirkişi raporuna itiraz usulü ve emsal seçimi kira tespit davası rehberinde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
Kiracının Tahliye Edilemeyeceği Hâller
Kiracının en sık sorduğu soru, sözleşmede yazılı sürenin bitmesiyle çıkarılıp çıkarılamayacağıdır. Cevap açıktır: Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi bitirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır ve kiracı bu hakkı sürenin bitiminden en az on beş gün önce yapacağı bildirimle kullanır. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
Kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi bitirebileceği tek durum, on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Belirli süreli bir yıllık sözleşmede ilk yıl ve ardından gelen on yıllık uzama süresi tamamlandığında, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tahliye davalarının görevli mahkemesi sulh hukuk mahkemesidir ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kanundaki sebeplerin tek tek nasıl ispatlandığı, hangi belgelerin istendiği ve savunmanın nasıl kurulduğu kiracının tahliyesi davası rehberinde işlenmiştir. Tahliye sebeplerinin kiraya veren bakımından sıralanmış hâli ve her sebebin koşulları için kiracı nasıl çıkarılır sayfasına bakılabilir.
Kiracı Sözleşmeyi Erken Bitirmek İsterse
Türk Borçlar Kanunu m. 325, erken çıkışın sonuçlarını dengeli biçimde düzenler. Kiracı sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltabilir; ancak bu, kira borcunun o anda sona erdiği anlamına gelmez. Kiracı, taşınmazın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira bedelini ödemekle yükümlü kalır. Makul süre, taşınmazın niteliğine, bulunduğu yere ve dönemin piyasa koşullarına göre belirlenir; konutlarda uygulamada bir ile üç ay arasında değerlendirilen bir süredir ve her dosyada ayrı saptanır.
Kiracının bu sorumluluktan kurtulmasının yolu, kiraya verene kabul edilebilir nitelikte yeni bir kiracı önermektir. Önerilen kişinin kira sözleşmesini devralmaya hazır, ödeme gücüne sahip ve kiraya veren bakımından kabulü beklenebilir olması gerekir. Öneri yazılı yapıldığında ve kiraya verenin haklı bir sebep göstermeksizin reddi belgelendiğinde kiracının sorumluluğu sona erer. Erken çıkışta ayrıca güvence bedelinin iadesi, demirbaş tespiti ve son dönem aidat hesabı da gündeme gelir; sürecin tamamı kiracının erken tahliyesi rehberinde ele alınmaktadır.
Erken çıkış dosyalarında kiracının elinde bulunması gereken belgeler şunlardır: taşınmazın boşaltıldığı tarihi gösteren yazılı bildirim ya da noter ihtarı, anahtar teslimini belgeleyen tutanak veya anahtarın notere tevdiine ilişkin belge, sayaç kapama ve son endeks belgeleri, aidat borcunun bulunmadığına dair yönetim yazısı, önerilen yeni kiracıya ilişkin yazışma ve son olarak güvence bedelinin yatırıldığı hesaba ilişkin banka kayıtları. Anahtarın teslim edilmediği ya da teslim tarihinin belgelenemediği dosyalarda makul süre hesabı kiracı aleyhine başlar; bu nedenle anahtar teslimi mutlaka yazılı belgeye bağlanmalıdır.
Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları
Kiralananın satılması, kiracının en çok tedirgin olduğu durumdur. Kanunun kurduğu düzen açıktır: satış kira ilişkisine dokunmaz, yeni malik sözleşmenin tarafı hâline gelir. Kiracı, eski malikle kurduğu sözleşmenin tüm koşullarıyla kiracılığını sürdürür; kira bedeli, süre, artış oranı ve diğer kayıtlar aynen geçerli kalır. Yeni malikin tek taraflı olarak kira bedelini yükseltmesi ya da yeni bir sözleşme imzalanmasını koşul olarak ileri sürmesi hukuken sonuç doğurmaz.
Yeni malikin elindeki tek özel yol, gereksinim sebebiyle tahliyedir ve bu yol sıkı koşullara bağlanmıştır. Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra dava açabilir. Bir aylık bildirim yapılmazsa bu özel yol kapanır; yeni malik ancak sözleşmenin kendi döneminde doğan sebeplere dayanabilir.
Yazılı Sözleşme Yoksa Kiracının Hakları
Türk Borçlar Kanunu m. 299, kira sözleşmesini kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Tanımda yazılı şekilden söz edilmez. Dolayısıyla sözlü anlaşmayla kurulan kira ilişkisi de geçerlidir ve kiracı, yazılı sözleşme bulunan hâlle aynı kanuni korumadan yararlanır. Teslim, ayıp, gider, artış sınırı ve tahliye sebeplerine ilişkin tüm hükümler aynen uygulanır.
Sorun, uyuşmazlık çıktığında ispat alanında yaşanır. Kira bedelinin ne olduğu, sözleşmenin hangi tarihte başladığı, belirli mi belirsiz süreli mi kurulduğu ve bir artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı tartışmalı hâle gelir. Bu tartışmayı kiracı lehine çözen deliller şunlardır: kira bedelinin düzenli olarak banka kanalıyla ve açıklama yazılarak ödenmesi, aboneliklerin kiracı adına kurulmuş olması, adres kaydının taşınmaza taşınmış olması, yönetimle yapılan yazışmalar ve komşu tanıklığı.
Kira Uyuşmazlığında Dava Şartı Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, kiracının hakkını ararken izleyeceği yolun ilk adımını değiştirmiştir. Kira bedelinin tespiti, kira alacağı, ayıptan doğan talepler, güvence bedelinin iadesi, tahliye ve kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin uyuşmazlıklar bu kapsamdadır. Başvuru, taraflardan birinin yerleşim yeri ya da işin yapıldığı yer arabuluculuk bürosuna yapılır; büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne başvurulur.
Kiracı bakımından arabuluculuk bir engel değil, bir olanaktır. Süreç dava süresinden kısadır, giderleri düşüktür ve anlaşma belgesi icra edilebilirlik bakımından mahkeme kararıyla aynı güce yaklaşır. Kapsam dışında kalan hâller ise sınırlıdır: İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız takip yoluyla yapılan tahliye işlemleri ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri arabuluculuk dava şartına tabi değildir. Sürecin işleyişi, süreleri ve anlaşma belgesinin sonuçları kira davalarında arabuluculuk rehberinde; genel çerçeve ise arabuluculuk nedir sayfasında anlatılmıştır.
Kiracı Haklarında Yargıtay Uygulaması
İçtihadın yönü, kiracı haklarının sözleşme serbestisi gerekçesiyle daraltılamayacağı noktasında toplanmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin kiracıyı koruma amacı taşıdığı, bu nedenle kiracı aleyhine düzenlemelerin geçersiz sayılması gerektiği kabul edilmektedir. Sözleşmede kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme öngören kayıtların, ceza koşulu ve muacceliyet şartlarının uygulanmayacağı; bu kayıtlara dayanılarak yapılan takiplerin iptal edilmesi gerektiği yönünde bir uygulama bulunmaktadır.
Tahliye davalarında aranan ölçütler de yerleşmiş durumdadır. Gereksinim sebebiyle tahliyede, gereksinimin dava tarihinde var olması, sürekli nitelik taşıması ve samimi olması aranmaktadır; aynı yerleşim yerinde boş ve oturmaya elverişli başka bir taşınmazın bulunması gereksinim iddiasını zayıflatan bir olgu olarak değerlendirilmektedir. Tahliye edilen taşınmazın kısa süre sonra üçüncü kişiye kiraya verilmesi hâlinde ise gereksinimin samimi olmadığı sonucuna varılmakta ve kiracının yeniden kiralama yasağına ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul edilmektedir.
Tahliye taahhüdü bakımından uygulama, taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmasını, belirli bir tahliye tarihi içermesini ve yazılı olmasını aramaktadır. Teslimle aynı anda ya da teslimden önce alınan taahhütlerin kiracının serbest iradesini yansıtmadığı kabul edilmektedir. Boş tarihli olarak imzalatıldığı iddia edilen taahhütlerde ispat yükü, bu iddiayı ileri süren kiracıya yüklenmektedir; bu nedenle taahhüt imzalanırken tarihin kiracı tarafından elle yazılması ve bir örneğinin saklanması önerilmektedir.
Kiracı dosyalarında sonucu belirleyen şey, kural bilgisi değil kayıt disiplini oluyor. Ödemelerini elden yapan, bildirimlerini telefonla ileten ve demirbaş tespiti yapmayan kiracı, kanunun kendisine tanıdığı hakları duruşmada ispat edemiyor. Buna karşılık ödemeleri banka kanalından geçen, ihtarlarını noterden gönderen ve çıkışta anahtar teslim tutanağı düzenleyen kiracı, aynı olayda çok daha güçlü bir konumda bulunuyor. Kiracı haklarını korumanın en pratik yolu, sözleşmenin kurulduğu gün başlayan basit bir dosya tutma alışkanlığıdır: sözleşme, teslim tutanağı, ödeme dökümleri ve yazışmalar tek bir klasörde toplandığında dosyanın yarısı hazır olur.
Ankara’da Kiracı Hakları ve İzlenecek Süreç
Ankara, kira uyuşmazlıklarının yoğun görüldüğü yerleşim yerlerinden biridir; Çankaya, Yenimahalle, Keçiören, Etimesgut ve Mamak ilçelerinde yer alan konut stokunun büyüklüğü, sulh hukuk mahkemelerinin iş yükünü de belirler. Kira uyuşmazlığında Ankara’da izlenecek yol şu sırayla işler: arabuluculuk bürosuna başvuru, arabuluculuk görüşmeleri, anlaşma sağlanamazsa son tutanağın alınması ve sulh hukuk mahkemesinde dava açılması. Kira alacağı ve tahliye taahhüdüne dayanan takipler ise doğrudan Ankara icra dairelerinde başlatılır.
Kiracının Ankara’da bir uyuşmazlıkta hazırlaması gereken belgeler şunlardır: kira sözleşmesi, varsa teslim ve demirbaş tutanağı, kira ödemelerine ilişkin banka dökümleri, aidat ödeme belgeleri, taraflar arasındaki yazışmalar ve ihtarnameler, abonelik kayıtları ve yerleşim yeri belgesi. Güvence bedeline ilişkin uyuşmazlıkta bedelin yatırıldığı hesabın dökümü, ayıp iddiasında ise fotoğraf, bilirkişi tespiti ya da yönetim yazısı dosyaya eklenir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda süreç yönetimi ve dilekçe hazırlığı için Ankara kira avukatı desteği alınabilir.
Kiracı Hakları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı hakları nelerdir, kısaca sayılabilir mi?
Kira sözleşmesi bitti diye evden çıkarılabilir miyim?
5 yıllık kiracının hakları değişir mi?
10 yıllık kiracı tahliye edilebilir mi?
Oturduğum ev satıldı, çıkmak zorunda mıyım?
Ev sahibi kira artışını istediği oranda yapabilir mi?
Depozito en fazla ne kadar olabilir ve nasıl geri alınır?
Emlak vergisi ve bina sigortasını kiracı ödemek zorunda mı?
Kira sözleşmesinde yazan ceza şartı geçerli mi?
Yazılı kira sözleşmem yok, haklarım var mı?
Sözleşme süresi dolmadan çıkarsam kalan kirayı ödemek zorunda mıyım?
Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
İlgili Rehberler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri, ihtar ve dava süreleri, görevli mahkeme ve kiracının savunma araçları.
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi davasında emsal seçimi, bilirkişi incelemesi, süreler ve kararın hangi dönemden geçerli olacağı.
Dönemsel tüketici fiyat endeksi verisine göre kira artış oranı ve yenilenen dönem bedelini hesaplayan araç.
Sözleşme süresi dolmadan çıkan kiracının makul süre sorumluluğu, yeni kiracı önerme hakkı ve güvence bedelinin iadesi.
Kaynakça
Av. Çağrı Ayboğa Kimdir?
Ayboğa Avukatlık Bürosu - Ankara Barosu Sicil No: 34507 - Çankaya / Ankara
Av. Çağrı Ayboğa, Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattır ve gayrimenkul hukuku ile kira hukuku alanlarında çalışmaktadır. Kira bedelinin tespiti, kira alacağı, güvence bedelinin iadesi, ayıptan doğan talepler ile tahliye davalarında kiracı ve kiraya veren vekilliği yürütmekte; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk süreçlerini ve icra yoluyla tahliye takiplerini birlikte takip etmektedir.
Bu rehber 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu esas alınarak hazırlanmış, hukuki doğruluğu 29 Ekim 2026 tarihinde Av. Çağrı Ayboğa tarafından denetlenmiştir. Metin bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi belgeleriyle değerlendirilmelidir.
Kira sözleşmenizde tartışmalı bir kayıt varsa, tahliye ihtarı aldıysanız ya da güvence bedelinizi geri alamıyorsanız sözleşmenizi, ödeme dökümlerinizi ve yazışmaları iletin; dosyanızı birlikte değerlendirelim.
Danışmanlık ücretlidir. Görüşme ücretleri 2025-2026 TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca uygulanır.