Kiracı Hakları Nelerdir?

Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik durum ve şartlar gereğince son zamanların en önemli konularından biri haline gelen kira ilişkisinde oldukça fazla uyuşmazlık meydana gelebilmektedir. bu uyuşmazlıklar doğrultusunda taraflar nasıl davranacaklarını, haklarını ve yükümlülüklerini bilememekte; sonuç olarak da haklıyken haksız konuma düşme veya hakkına ulaşamama gibi durumlar yaşanmaktadır. İşbu yazımızda kira ilişkisinin öznelerinden olan kiracının haklarına değineceğiz.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin hukuken geçerli olduğu durumlarda, kiracının özellikle kiraya veren ile duruma göre diğer herkese karşı ileri sürebileceği haklardır. Bu haklar kiracılık sıfatından kaynaklandığı için çoğunlukla kiraya verene yönelik kullanılabilirler. Kısaca bu haklardan bahsedecek olursak:

• Kiralananı, kullanım amacı doğrultusunda kiraya verenden teslim alma hakkı,
• Sözleşmenin süresi içerisinde kiraya verenden kaynaklanan engellerin kaldırılmasını talep hakkı,
• Kiraya verenin TBK’ya aykırı hareket etmesi durumunda sözleşmeden haklı nedenle dönebilme hakkı,
• Kiralananın geç tesliminde oluşan zararı talep hakkı,
• Kiralanan yararına yapılan yan giderleri kiralayandan talep etme hakkı,
• Kiralananda ayıp olması halinde bu ayıbın giderilmesini talep hakkı,
• Kiraya verenin mülkiyetten kaynaklanan gider ve benzeri yükümlülükleri karşılamasını talep hakkı,
• Kiralanan ile ilgili üçüncü bir kişi ile meydana gelecek davada, kiraya verenden davayı üstlenmesini isteme hakkı,
• Sözleşme süresi dolmadan ve kanunda yazılı haklı gerekçeler olmadan kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı,
• Kiralananı alt kiraya verme veya kira ilişkisini devretme hakkı (kiraya verenin izni dahilinde)
• Kira bedeli ile aydınlatma, ısıtma, su, aidat gibi harcalamar dışında baka bir ödeme yükümlülüğü getirilememe hakkı,
• Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi halinde cezai koşul ile yükümlü tutulamama hakkı.

Yazılı Kira Sözleşmesi Bulnumaması Durumunda Kiracının Hakları

Türk Borçlar Kanununda düzenlenen kira sözleşmesi ve kira ilişkisi detaylı olarak açıklanmıştır. Bu düzenlemelerde kira sözleşmesine ilişkin herhangi bir yazılılık şekil şartı getirilmemiştir. Yani Sözleşme serbestisi içerisinde, irade beyanlarının karşılıklı olarak uyuştuğu sözlü bir kira sözleşmesi kurmak da mümkündür.

Kiracı hakları bakımından, yazılı kira sözleşmesine göre hiçbir farklılık arz etmemekle birlikte sözlü kira sözleşmesinin kira sözleşmesinin uzama süresi ve ispat yükü bakımından kiracı için dezavantajları olabilir.

Kiracı haklarını incelediğimiz bu yazımızda kiracılara, sözleşmeyi yazılı bir şekilde yapmalarını, kira uyuşmazlıklarında uzman bir ekip ile çalışan AYBOĞA+PARTNERS Avukatlık Bürosu olarak tavsiye ederiz.

5 Yıllık Kiracının Hakları

Yukarıda saymış olduğumuz kiracı haklarının tamamı, 5 yıllık kiracılar içinde geçerlidir. Ancak 5 yıllık kiracı olunması halinde kiraya verenin; 12 aylık TÜFE ortalaması, emsal kira bedelleri, ekonomik koşullar dikkate alınarak kira bedelinin tespitini isteme hakkı doğar. Buna uygulamada ve halk arasında “Kira Tespit Davası” denir. Bu dava ilk 5 yıl bittikten sonra açılabileceği gibi dava ile tespitten itibaren ikinci 5 yıl bittikten sonra da tekrar açılabilir.

10 Yıllık Kiracının Hakları

TBK’da düzenlenen kira ilişkisinde kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde bu sürenin bitiminden itibaren azami 10 yıllık uzama süresi; belirsiz süreli ise doğrudan 10 yıllık kiracılık ilişkisi olabileceği kaleme alınmıştır. Bu sebeple eğer;

1. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi ise toplamda kiracının 11 yıl boyunca tahliye edilmesi mümkün değildir. Ancak kiraya veren tarafından haklı bir neden ileri sürülmesi veyahut kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi gerekmektedir.
2. Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, sözleşme başladığı tarihten itibaren azami 10 yıl kiracı olarak taşınmazda bulunabilir. Uzama süresini tamamlamış kiracı, kiraya veren tarafından hiçbir neden gösterilmeden süresinde yapılacak bildirim ile tahliye edilebilir.

Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları

Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan 310. Maddeye göre “Satım kirayı bozmaz” ilkesi geçerlidir. Yani kiraya veren malikin taşınmazı satması halinde kira ilişkisi zedelenmez; yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur.

Yeni malikin taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde çekeceği ihtarname ile kiracıya 6 ay sonrasında “ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma” hakkı doğar. Ancak bu davada da yeni malik ihtiyacının zorunlu, samimi ve gerçek olduğunu ispatlamak zorundadır.

Her Kiracının Mutlaka Bilmesi Gereken 10 Değerli Bilgi

Her kiracının mutlaka bilmesi gereken 10 önemli bilgi şunlardır:

1. Kira sözleşmesini imzalayacak kiraya verenin, evin maliki olduğundan emin olun; değilse yetki belgesini görmek isteyin
2. Kira bedelini hem sayıyla hem harflerle yazın
3. Kiralananın adresinin doğru yazıldığından emin olun
4. Kira vade tarihi, hangi hesaba yatırılacağı, kira artış dönemini açıkça belirtin
5. Depozito verildiyse neden verildiği ve ne durumda geri alınabileceğini açıkça yazın
6. Evin içinde bulunan demirbaşların ne olduğu ve nasıl bir durumda olduklarını yazın
7. Kira başlangıç ve bitiş tarihi doğru bir şekilde yazılmalı
8. Kira sözleşmesine ilişkin bir uyuşmazlık doğduğunda hangi mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğunu yazın
9. Kiracı bakımından ekletilmesi gerekli olan madde; kiralanın eskiden kalma herhangi bir borcundan kiracının sorumlu olmayacağı maddesidir.
10. Her iki taraf da sözleşmenin her sayfasını varsa kefiller huzurunda imzalamalılardır.

Kira Sözleşmesi Devredilebilir Mi?

Kira sözleşmesinin devri mümkündür. Kiraya verenin taşınmazı satması halinde kira ilişkisi otomatik olarak yeni malike devredilirken; kiracının kira sözleşmesini devretmesi ancak kiraya verenin yazılı rızası ile mümkündür. Konut kiralarında bu rıza daha katı bir şekilde aranırken iş yeri kiralarında kiraya veren haklı bir nedeni olmadıkça devre rıza göstermek zorundadır.

Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar

Uygulamada görülme sıklıkları değişse de kira sözleşmesinden kaynaklanan davalar; sözleşme süresinin ve uzama döneminin bitmesi sebebiyle tahliye davası, kiralananın ayıplı olmasından doğan dava, kira tespit davası, temerrüt sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibidir.

Sözleşmem Bitti, Ev Sahibim Evden Çıkartmak İstiyor, Ne Yapmalıyım?

Vatandaşların birçoğu sözleşmede yazan sürenin sona ermesini “sözleşmem bitti, ev sahibim beni çıkartabilir” olarak yorumlamaktadır. Ancak bu varsayım yanlış olup sürenin bitmesi sebebiyle sözleşmeyi fesih hakkı yalnızca kiracıya aittir.

Kiraya veren ev sahibi, kiracısı temerrüte düşmediği müddetçe veya kanunda sayılan zorunluluk sebepleri olmadığı sürece 10 yıllık uzama süresi bitmeden sözleşmeyi feshedemez. Böyle bir durumla karşılaşmanız halinde AYBOĞA+Partner Avukatlık Bürosunu arayıp detaylı bilgi alabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım, Ev Sahibi Evden Çıkarabilir Mi?

Tahliye taahhütnamesinin içeriği genelde bir şarta bağlı olmadan tek taraflı olarak evi tahliye edeceği taahhüdü içerir. İşleme koyulması halinde doğrudan icra yolu ile tahliye süreci başlamaktadır. Ancak tahliye taahhütnamesinde yer alan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye taahhütnamesinin işleme konulması gerekir.

Uygulamada bu süreyi geçirmiş olan taahhütnameler ile boş tarihli alınan taahhütnamelerin geçersizliğine karar verilmektedir. Kiracı, imzalamış olduğu taahhütnamenin boş tarihli olarak imzalatıldığını ispat etmediği sürece evden tahliye edilebilir.

Sözleşmede Haklı Fesih Ne Demektir?

Haklı fesih, dürüstlük kuralları çerçevesinde sözleşmeyi devam ettirmesi kendisinden beklenilemeyecek olan kişinin herhangi bir hukuki mueyyideye maruz kalmadan sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme hakkıdır.