Kiracı Tahliyesi Nedir?
Kiracının konut veya çatılı işyerinden tahliyesi yani çıkarılması; kira akdinin taraflarından birisinin veya ortak karar veren iki tarafın iradesiyle kiracı sıfatındaki kişinin konutu veya işyerini boşaltması anlamına gelir.
Kiracı Hangi Şartlarda Evden Çıkarılabilir?
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a tabi kira sözleşmesinin konusunu oluşturan taşınmazlar eski kanunda kalmıştır.
Artık 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun dördüncü bölümünde “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralar” başlığı altında düzenlenmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen, ancak 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinde düzenlenen tahliye sebepleri değişmiştir.
6098 sayıl Türk Borçlar Kanunu ile birlikte yeniden gündeme gelerek, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erme sebepleri olarak düzenlenmiştir. Bu tahliye sebeplerinin açıklanmasına geçmeden önce, konut ve çatılı işyeri kavramlarının ne anlama geldiği konusunda açıklama yapacağız.
İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
TBK. m. 350’de sayılan tahliye sebeplerinden ilki hükme bağlanmıştır. Kiralananın kiraya veren, onun esi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğunun ortaya çıkmasıdır.
Kanun’un bu hükmüne göre kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için, başlıca iki şart aranmaktadır.
Bunlardan birincisi, ihtiyaç sahibi kişilerin kiraya veren veya kiraya verene belli yakınlıkta olmasıdır. 6570 sayılı Kanun’ un 7/ b maddesini kısmen karşılayan bu hükümde konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için, 6570 sayılı Kanun’ dan farklıdır.
İhtiyacın şahsında doğduğu kişilerin kapsamının genişletildiği görülmektedir. 6570 sayılı Kanun’ un 7/b maddesinde sadece kiraya verenin kendisi, esi veya çocuklar için konut ihtiyacına dayalı tahliye talep edilebiliyordu.
TBK. m. 350’de kiraya verenin kendisi ve esi yanında altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de kira sözleşmesinin sona erdirilmesi dava edilebilecektir.
Kiraya verenin kira sözleşmesini konut gereksinimi nedeniyle sona erdirebilmesi için aranan ikinci şart yine kanunda yazılıdır.
Yukarıda saymış olduğumuz kişilerin konut gereksiniminin zorunlu olmasıdır. Zorunluluğun kapsamına hangi hallerin girdiğinin belirlenmesi ise hakimin takdirine bırakılmıştır.
Tıpkı 6570 sayılı Kanun’ un 7/b maddesinde düzenlenen mesken ihtiyacında olduğu gibi. Konut ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranmaktadır.
Örneğin mevcut bir konuttan daha lüks ve üstün bir yerde oturma arzusu bir ihtiyacın ifadesi olarak kabul edilemez. Bunun gibi henüz mevcut olmayan ve sadece tasavvur ve tahmin edilen bir durumun, gerçek bir ihtiyaç sebebi olarak da değerlendirilmesi mümkün değildir.
Uygulamada Yargıtay, “yazlık olarak kullanmayı 40 yaşındaki bekar erkeğin annesinin yanında kalmasını, kiraya verenin kendisinin de kirada oturmasın, sağlık nedenleriyle kiralananda oturulmak istenmesi” gibi halleri somut olayın şartları da desteklediği sürece gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul etmektedir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
818 sayılı Borçlar Kanunu’ nah göre kiracının konut ya da işyeri olarak kullanmakta olduğu taşınmazın bir başkasına satılması halinde, yeni malik, kiracıyla eski malik arasında yapılan kira sözleşmesinin tarafı olmadığından kira sözleşmesini kabul etmiş olmadıkça kiracıyı taşınmazdan çıkarabilecekti (BK. m. 254).
Yeni malikin bu hakkına karşı kiracı: korumak amacıyla 6570 sayılı Kanun’la kira sözleşme-sinin nispiliğine istisnai bir hüküm getirilmişti.
6570 sayil Kanun’ un 7/d maddesine göre, taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanan yeni malik, taşınmazı kanunda sayılan kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için kullanacaksa, ancak o zaman kiracı taşınmazdan çıkarabilecektir (GKHK. m. 7/ d) Bu hükme göre yeni malik, kira sözleşmesinde eski malikin yerine geçerek sözleşmeyi yüklenmiş sayılmakta ve Yargıtay bu durumda yeni maliki eski malikin halefi olarak kabul etmektedir”.
Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Gerek 6570 sayılı Kanun’un 7/s maddesine göre, gerekse TBK md. 350/(2) hükmü ile kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi benzerdir.
Burada üç temel unsura ihtiyaç duyulduğu anlaşılmaktadır. Bunlar:
- taşınmazın yeniden inşa edilmesi,
- imar amacıyla onarım veya genişletme ya da değiştirme ve
- bu işlemler yapılırken kiralananda oturulmasına imkan bulunmamasıdır.
Burada imar kelimesi sözlük anlamı ile kullanılmıştır ve bayındır hale getirme, onarma, meskun bir yer belirli bir plan dahilinde düzenleyip geliştirme anlamlarına gelmekte olup” iyileştirme, mamur hale getirme anlamını taşıdığı için, mevcut olan binada yapılan düzeltmelerle ilgilidir. Yeniden inşada ise, mevcut binanın tamamen yıkılıp, yerine yeni bir binanın inşa edilmesi söz konusudur.
Örneğin bir binanın üstüne kat ilavesi için ahşap olan tavanın betonarme hale getirilmesinde, eski bir binanın modernleştirilmesi için bütünüyle tadilat yapılmasında, daha güzel ve sosyal ihtiyacı karşılayacak hale getirilmesinde hep imar amacı vardır.
Kiralananın tamamen yeniden yapılmasında ise imar amacı araştırılmaz. Çünkü imar ancak mevcut bir bina üzerinde söz konusu olmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesiyle Kiracının Çıkarılması (Tahliyesi)
TBK. m. 352/1 hükmüne göre, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde o tarihte boşaltmalıdır. Aksi halde Kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma hakkına sahiptir
Kanaatimizce 6098 sayılı Kanun’da tahliye taahhüdünün “belirli bir tarih” içerecek şekilde aranması ve dava tarihinin bir ay olarak açıkça belirtilmesi kiracı lehine faydalı olmuştur. Böylelikle “Kiraya veren ne zaman isterse” gibi keyfiliğe açık ve tarihi belirli olmayan tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmeyecektir.
6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinde düzenlenen kiraya verenin icraya başvurma hakki yanında, 6098 sayılı Kanun’la kiraya verene tahliye davası açma hakki da tanınmıştır. Bu belgenin alanında uzman Ankara avukat tarafından hazırlanması tavsiye edilir.
Tahliye taahhüdünün noterce resen düzenlenmediği veya tarih ve imzanın noterce tasdik edilmediği hallerde olabilir. Eğer kiracı imzasını inkar etmiş ise, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını istemeyecek, artık doğrudan mahkemede dava açma yoluna başvuracaktır (IIK. m. 275/2)
Kiracının Kirasını Ödememesi Halinde Evden Çıkarılması (İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye)
Kiracı, aynı kira yılı içerisinde kiracısı bulunduğu evin iki aylık kira bedelini ödememişse kiraya veren(ev sahibi) ihtarname çekebilir.
Bu ihtarname içeriğinde kiracıya kira bedelini ödemesi gerektiği ödemezse sözleşmenin feshedileceği belirtilmesi ve süre verilmelidir.
Örneğin 2022 yılının Ocak ayında başlayan bir yıl süreli bir kira sözleşmesinde kiracının mart kiracının 2022 Haziran ve Temmuz aylarına ait kira bedellerini ödemediğini düşünelim.
Her iki aya ait kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. Verilen süre de ödeme yapılmazsa iki haklı ihtar şartı gerçekleştiğinden kira dönemi bitiminden (örneğe göre 2023 Ocak) itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
Kiracının Başka Bir Evi Varsa Tahliye Edilir Mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 6570 sayılı Kanun’un 7 / son fıkrasından alınmış olan m. 352/ son hükmü gereğince, kiracının veya birlikte yaşadığı esinin ayni ilçe veya belde belediye sınırlar içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmemesi halinde, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilecektir. Ancak 6570 sayılı Kanun’ un 7 / son maddesinden farklı olarak, “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma”,
“Kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme” ve “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme” koşullarının birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Böylece, kiracının veya birlikte yaşadığı esinin konutunun, “aynı belediye sınırları içinde olmasından”, dolayısıyla büyükşehir belediyelerinin de “aynı belediye” olarak kabul edilmesinden vazgeçilmiş ve “ilçe ya da belde belediye sınırları” esas alınmıştır.
Komşularını Rahatsız Eden Kiracı Evden Çıkarılabilir Mi?
Kiracı, kira sözleşmesi uyarınca kiraladığı taşınmazı kanun hükümlerine uygun kullanmalıdır. Kiracının kiraladığı taşınmaz, şayet bir apartman dairesi veya komşuluk ilişkisinin mevcut olduğu bir konumdaysa komşularına ve birlikte yaşadığı diğer şahıslara saygılı davranmalı ve rahatsızlık vermemelidir.
Kiracının bu borcuna uymaması halinde ev sahibine hak tanınmıştır. Ev sahibi tahliye davası açabileceği gibi Kat Mülkiyet Kanunu gereği komşular da apartman yönetimi kararı alarak tahliye davası açabilir.
Evcil Hayvan (Kedi Köpek) Besleyen Kiracı Evden Çıkarılabilir Mi?
Evcil hayvan beslemek başlı başına hukuka aykırı bir davranış değildir. Ancak bu evcil hayvanların sahipleri gözetiminde barınması ve çevreye rahatsızlık vermemeleri gerekir. Bu konunun değerlendirmesi ise mahkemelerce yapılır.
Uyuşmazlık durumunda site yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değerlendirir ve hayvanın etrafa rahatsızlık veya zarar vermiyorsa, yönetim planında da beslenmemesi yönünde bir karar yoksa kiracı tahliye edilemez.
10 Yıllık Kiracının Evden Çıkarılması (Tahliyesi) Nasıl Olur?
TBK md. 347 hükmüne göre;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır. Bu koşulla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman sona erdirebilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bir yıllık süreyle yapılan kira sözleşmesinde uzama süresi, bir yılın sonunda başlayacağından örneğin; 01.01.2022 yılında yapılan kira sözleşmesi için 10 yıllık süre 01.01.2023 tarihinde dolacaktır.”
5 Yılı Dolduran Kiracının Kirasının Artırılması
Aynı konutta 5 yılı dolduran kiracının kira bedeli, TBK hükümleri uyarınca hakim tarafından belirlenebilir. Bu davaya “kira bedelinin tespiti davası” denir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılsa dahi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde dava açılabilir. Bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından belirlenir.
Bu belirlemede tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutulur. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/III).
Beş yıldan sonrası için kira bedelinin tespit davası ortalama 1 ila 1,5 sene arasında sürebilmektedir. Ancak dava dilekçesiyle tedbiren kira bedeli artırımı istenebilir. Böylece dava bitene kadar kira bedeli rayiç fiyatta ödenmeye devam eder.
Bir örnek üzerinden ifade etmek gerekirse, 01 Ocak 2020 tarihinde bir yıllık olarak akdedilen bir kira sözleşmesi için 01 Ocak 2021 tarihinde birinci kira yılı dolacaktır. Eğer kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmamışsa ve taraflar anlaşamıyorsa, mahkemeye başvurmaları gerekecektir.
01 Ocak 2025 tarihinde ise tarafların anlaşması ne olursa olsun kira bedelinin mahkemece belirlenmesi ve rayiç bedel üzerinden kiranın ödenmesi için dava açılabilir.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır?
Kiracı, aynı kira yılı içerisinde kiracısı bulunduğu evin iki aylık kira bedelini ödememişse kiraya veren(ev sahibi) ihtarname çekebilir. Bu ihtarname içeriğinde kiracıya kira bedelini ödemesi gerektiği ödemezse sözleşmenin feshedileceği belirtilmesi ve süre verilmelidir.
Kiracı, kira bedelini ödemediğinde İİK hükümleri uyarınca bir takip talebi başlatılıp 7 gün içinde itiraz etmemesi ve 30 gün içinde kira bedelini ödememesi durumunda İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bu yöntem genel davalara göre daha hızlı ve pratik bir çözümdür.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Evden Çıkartılabilir mi?
Kiracı, aynı kira yılı içerisinde kiracısı bulunduğu evin kira bedellerini zamanında ödememişse kiraya veren(ev sahibi) ihtarname çekebilir. Bu ihtarname içeriğinde kiracıya kira bedelini ödemesi gerektiği ödemezse sözleşmenin feshedileceği belirtilmesi ve süre verilmelidir.
Kiracı, kira bedelini zamanında ödemediğinde İİK hükümleri uyarınca bir takip talebi başlatılıp 7 gün içinde itiraz etmemesi ve 30 gün içinde kira bedelini ödemelidir. Aksi durumunda İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bu yöntem genel davalara göre daha hızlı ve pratik bir çözümdür.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Mevcut hukuk düzeninde tahliye davaları ortalama olarak 1 ila 1,5 sene arasında sürmektedir. Kanun yollarına da başvurulması durumunda üst mahkemelerden kararın çıkması ise ortalama 1 yıldır. Bu durumda İcra Hukuk Mahkemeleri’nde açılan tahliye davaları daha hızlı bir yol olabilmektedir. Buradaki davalar ortalama olarak 7-8 aylık sürelerde sonuçlanmaktadır.
Birikmiş Kiralar Nasıl Alınır?
Kiracı, kira bedelini ödemediğinde, uygulamada örnek 13 ödeme emri de denilen, İİK hükümleri uyarınca bir takip talebi başlatılıp 7 gün içinde itiraz etmemesi ve 30 gün içinde kira bedelini ödemelidir. Aksi durumunda İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bu yöntem genel davalara göre daha hızlı ve pratik bir çözümdür. Tahliye kararına ek olarak da ödenmeyen kira bedelleri için kiracıya haciz yapılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira Sözleşmesi Bitince Otomatik Yenilenir mi?
Kira sözleşmeleri, aksine bir hüküm veya fesih iradesi yoksa her yıl bitiminde otomatik olarak yenilenir. Bu yenilenme süresi TBK md. 347 uyarınca 10 yıldır. Ancak bu süre ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlar.
İşyerinden (Dükkandan) Kiracı Nasıl Çıkarılır?
İşyeri ihtiyacı, kiralayan zaten öteden beri başka bir yerde icra etmekte olduğu durumlarda söz konusu olabilir. Ayrıca meslek veya sanatını artık kiralananda devam ettirme ya da mesleğini geçici olarak icra ederken artık yerleşme isteği halinde ya da maddede sayılan kişilerin o zamana kadar bir isle meşgul olmayıp da o zaman bir is edinmesi halinde gündeme gelebilir.
İşyeri ihtiyacının samimi ve gerçek olması için genellikle su iki koşul aranmaktadır. ilk olarak, ihtiyacının başka bir isi olmamalıdır. Yargıtay içtihatlarına göre de, mevcut bir işi olan kimsenin ikinci veya ek bir iş için kiralananın tahliyesini istemesi halinde zorunlu ihtiyaçtan bahsedilemeyecektir.
İkinci koşul ise, kiralananın, yapılacağı ileri sürülen işe uygun olması gerekmektedir. Bunların yanında yapılacak işin niteliği, kişinin tahliyesini talep ettiği işyerinin bulunduğu yerde oturup oturmadığı, yapılacak iş için ihtiyacının sağlık durumunun ve niteliklerinin elverip elvermediği de somut olayda araştırılacaktır.
Kiracı En Hızlı Yolla Nasıl Çıkartılır?
Ülkemizde her yargılamada olduğu gibi kira hukukunda tahliye davaları uzun sürmektedir. Bu sebeple kira bedelinin ödenmemesi, eksik ödenmesi, zamanından geç ödenmesi veya tahliye taahhütnamesine aykırılık sebebiyle icra takibi başlatılabilir.
İcra takibi neticesinde İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davaları açılabilir ve kiracı hızlı bir şekilde tahliye edilebilir.
Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Evet, TBK hükümleri uyarınca sayılan tahliye sebeplerinden biri veya birkaçının gerçekleşmesi halinde ev sahibi, kiracının tahliyesini isteyebilir. Buna ek olarak yukarıda saydığımız sebeplerle de kiracının çıkarılması (tahliyesi) mümkündür.
Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?
Uygulamada kira sözleşmeleri 1 yıllık olarak yapılmaktadır. Ancak bu sözleşmeler bir yılın sonunda bitmemektedir. Kiracı tarafından sözleşme feshedilmez ise bir yıldan sonra kira sözleşmesi 10 yıl daha uzar.
Kiracı sözleşmeyi yenilemek istemez ise sözleşme sona erecektir.
Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkartılır?
Kural olarak kira sözleşmesinin yazılı yapılması şart değildir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması gerekir. Dolayısıyla yazılı bir kira sözleşmesinin olmaması durumunda kira ilişkisi geçerli olmaya devam eder. Ancak taraflar arasındaki anlaşmanın ispatı zorlaşacaktır.
Banka hesabına aylık periyotlarda giren aynı meblağların kira bedeli olma durumu, kiracıya çekilen ihtarname, tanık vb. deliller kullanılarak kiracı tahliye edilmektedir.
Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır. Bu koşulla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilirsiniz.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Bir yıllık süreyle yapılan kira sözleşmesinde uzama süresi, bir yılın sonunda başlayacağından örneğin; 01.01.2022 yılında yapılan kira sözleşmesi için 10 yıllık süre 01.01.2023 tarihinde dolacaktır.
