Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, adından da anlaşılacağı üzere tapu kayıtlarında yer alan bir taşınmaza ilişkin tescilin iptal edilmesi ve iptal edilen tescildeki hukuka aykırılığın giderilerek tekrar tescil edilmesi konulu bir davadır.
Taşınmazın aynına ilişkin olan tapu iptal ve tescil davasında korunan hukuki yarar ayni hakkı ihlal edilen kişinin mülkiyet hakkıdır.
Devletlerin iç hukuklarında mülkiyet hakkının korunması için çeşitli düzenlemeler yapılmış olup mülkiyet hakkına verilen önem sayesinde, iç hukuk yollarının yetersiz kalması halinde Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapmak da mümkündür.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptal ve tescil davasını açmadan önce detaylı ve özenli bir araştırmanın yapılması elzemdir. Türk Yargı Sisteminin işleyiş hızı ve dava yoğunluğu dikkate alındığında, nitelikli bir şekilde hazırlanılarak açılmış tapu iptal ve tescil davasının çok daha kısa sürede sonuçlanabileceği açıktır.
Hakkında dava açılacak taşınmazın tesciline ilişkin hangi hususta hukuka aykırılık iddia edileceği, bilirkişi incelemesi ve keşif işleminde nelere dikkat edilmesi gerektiği açıkça belirtilmelidir.
Bu sebeple, değeri günümüz itibariyle yüksek olan taşınmazlara ilişkin davalarda, alanında uzman avukatlardan hukuki hizmet alınması oluşabilecek hak mahrumiyetlerinin önüne geçmektedir. Ayboğa + Partners Avukatlık Bürosu, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir ekip olarak hizmet vermektedir.
Tapu iptal ve tescil davasının konusu tapuda hukuka aykırı olarak tescil edilmiş olan bir taşınmaza ilişkindir. Tapu iptal ve tescil davası genel olarak bir taşınmazla ilgili olduğu için bu dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Davacı veya davalının yerleşim yerinin farklı olması, davanın açılacağı yer bakımından etkili olmayıp taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yani, tapu iptal ve tescil davası sadece ve sadece taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Yer bakımından yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup görev bakımından yetkili mahkeme, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesidir.
Yolsuz Tescil Nedir?
“Yolsuz tescil” ibaresi Türk Medeni Kanunu madde 1024’ün ikinci fıkrasında yer almaktadır. Bu düzenlemeye göre “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”
Kanun metninden de açıkça anlaşılacağı üzere bir tescilin yolsuz olmaması için bağlayıcı bir hukuki işleme dayanması veya hukuki sebepten yoksun olmaması gerekmektedir. Dolayısıyla tescilin gerçek hak durumuna uyması aranmaktadır.
Buradaki yolsuzluk yalnızca şahıslarca gerçekleştirilen kasti yolsuzluk olarak algılanmamalı; taşınmazın tesciline ilişkin gerçekleştirilen işlemlerdeki şekil, irade, yetki sakatlığı ya da aynı taşınmaza ilişkin çift tapu kaydının bulunması durumları da yolsuzluk olarak adlandırılır.
Tapu sicilinden beklenen fonksiyon, mülkiyet hakkı sahiplerini korumak ve üçüncü kişilere güven sağlamaktır. Tescilin yolsuz olması halinde, gerçek hak sahiplerinin bu yolsuz tescilin iptali için talep hakları mevcut olup doğrudan tapuya başvuramazlar.
Yolsuz tescilin iptali ve gerçek hak durumuna göre tescili ancak ve ancak mahkeme kararıyla mümkündür. Ayni hakka ilişkin olması sebebiyle mahkemece verilecek olan karar kesinleşinceye kadar icraya konulamaz.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Taraflar
Tapudaki yolsuz tescilin iptali konulu açılan bu dava, tapuda yolsuz da olsa adına tescil olunan kişiye karşı açılır. Bu kişinin ölü olması halinde mirasçılarına karşı tapu iptal ve tescil davası açılacaktır.
Yolsuz tapunun iptalini talep edecek olan davacı, iptalini talep edeceği tapu kaydında mülkiyet hakkı dışındaki hak sahiplerini de davalı olarak göstermek zorundadır.
Özellikle köy yerlerinde, bir taşınmazı 20 yıl malik sıfatıyla aralıksız olarak zilyetliğinde bulunduran kişi ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine tapu iptal ve tescil davası açmalıdır.
Köy yerlerinde bu tüzel kişilik köy muhtarlığıdır. 20 yıl boyunca hazine adına kayıtlı bir tarlayı işleyen, malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, köy muhtarlığı ve T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı’na karşı tapu iptal ve tescil davası açarak ilgili taşınmazın adına tescil edilmesini sağlayabilecektir.
Tapu iptal ve Tescil Davasının Açılabileceği Haller
Tapu iptal ve tescil davasının tescilin yolsuz veya hukuki sebepten yoksun olması hallerinde açılabileceği belirtilmiştir. Dolayısıyla bu davanın açılabileceği haller olarak yolsuz tescil veya hukuki sebep yokluğu aranmalıdır.
Kanunda bu haller açık bir şekilde düzenlenip sınırlandırılmamış olup somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Uygulamada sıkça gözlemlenen nedenler arasında:
- Hak ve fiil ehliyeti yokluğu sebebiyle tescil işleminin yolsuzluğu,
- Mirasçısından mal kaçırmak amacıyla yapılan muvaaza işlemi sonucu tescil,
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptal ve tescil davası,
- İdarece yürütülen imar uygulaması sebebiyle,
- ÖBDA (ölünceye kadar bakma sözleşmesi) sebebiyle tapu iptal ve tescil davası,
- Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik sebebiyle,
- Aile konutu sebebiyle tapu iptal ve tescil davası yer almaktadır.
Bu nedenlerden en sık karşılaşılanları hukuki ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması ve muris muvaazası sebebiyle tapu iptal ve tescil davasıdır. Uygulamada sıkça yaşanması sebebiyle bu nedenlere ilişkin detaylı açıklama yapmak faydalı olacaktır.
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Hukuki işlem ehliyeti olarak da adlandırılan fiil ehliyeti; kişinin gerçekleştirmek istediği eylem ve işlemlerin sebep ve sonuçlarının bilincinde olup bunları değerlendirebilme, ayırt edebilme gücüdür.
Tapuda gerçekleştirilecek herhangi bir devir, hak tanıma gibi işlemler mahiyet itibariyle önemli işlemler olup sonuçlarının, fiil ehliyetine sahip bir kişi tarafından ayırt edilebilecek olması gerekir. Bu sebeple fiil ehliyetine sahip olmayan bireyin yapmış olduğu satış, hak tanıma gibi işlemler hukuka aykırıdır. Bu işlemlere karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Vekalet ilişkisi kanunlarımızda detaylı bir şekilde düzenlenmiş olup bu düzenlemenin amacı, kişilerin birbirleri adına hareket ederken irade ve yarar kavramlarına uygun hareket etmelerini sağlamaktır.
Vekil sıfatıyla yetkilendirilen kişinin, adına işlem yaptığı vekil edenin yararını ve talimatlarını gözetmesi gerekir. Vekilin satış bedeli konusunda serbest bırakılmış olmasında dahi bir ölçüt olup bu ölçüt vekil edenin çıkarını gözetme yükümlülüğüdür.
Vekilin işlem ve eylemlerinde serbest bırakılmış olması, vekil edenin zararına hareket edebileceği anlamına gelmemektedir.
Kötüniyetli vekilin kendi nam ve hesabına işlem yapması halinde tapu iptal ve tescil davası vekile; kötüniyetli vekille üçüncü kişi arasında vekil eden zararına bir işlem gerçekleştirilmesi halinde ise üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasına göre tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.
Vekalet görevini kötüye kullanan vekil ile işlem yapan üçüncü kişinin, görevin kötüye kullanılmasını bilmesi veya bilebilecek durumda olması halinde adına yapılan tescil yolsuzdur ve kötüniyetli üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Ancak üçüncü kişinin iyiniyetli olması halinde tapudaki tescil geçerli olur ve üçüncü kişinin kazanımı korunur. Bu durumda vekil eden ancak vekile karşı, vekalet görevini kötüye kullanmaktan dolayı hak iddiasında bulunabilir.
Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Miras hakkı korunaklı bir hak olup miras bırakanın mirasçıları aleyhine yapmış olduğu tasarruflarda dahi, mirastan yoksun olmayan, mirasçılar saklı paylarını talep etmek amacıyla dava açabilirler.
Miras bırakanın, mirasçılarından veya mirasçılarının belirli bir kısmından mal kaçırmak amacıyla taşınmaz devri yapması durumunda asıl amacın taşınmaz devri değil de mirasçılarından mal kaçırmak olması sebebiyle bu muvazaalı işleme karşı iptal talebinde bulunulabilir. Ancak bu davanın konusu, saklı paylı mirasçıların saklı paylarına ilişkin olabilir aksi takdirde miras bırakanın saklı payı dışındaki terekesinde serbest tasarruf hakkı mevcuttur.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın aynına ilişkin olması sebebiyle sadece ve sadece taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Görev bakımından yetkili mahkeme ise asliye hukuk mahkemeleridir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Davanın açılış sebebine göre değişmekle birlikte genel olarak zamanaşımı 10 yıldır. Kadastrodan kaynaklı açılacak olan davalarda ise hak düşürücü süre söz konusu olup 10 yıl içerisinde davanın açılmaması halinde hak düşmüş sayılır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması
Yukarıda bahsettiğimiz üzere tapu iptal ve tescil davası sonucu verilen karar kesinleşmedikçe icraya konulamaz, yani yolsuz tapu kaydı silinemez. Bu sebeple bir taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescili davası açılması o taşınmazın satışına, tek başına, engel değildir.
Hak mahrumiyetine uğramamak için kısa sürede uzman avukatlara danışıp önleyici hukuk hizmetinden faydalanılmalıdır. Bu önleyici hukuk hizmeti, ilgili taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescili davası açarken ihtiyati tedbir talebinde bulunmaktır.
İhtiyati tedbir önlemi, dava süresince taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere satışını engeller ve taşınmazın kalıcı olarak kaybedilmesi önlenmiş olur.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç Bedeli
Taşınmazın mülkiyetine ilişkin olan bu davalar, ihtiyati tedbir alınması halinde, tapuda kayıtlı olan malikin tasarruf yetkisini kısıtlamaktadır.
Tapudaki tescilin yolsuzluğu iddiasıyla açılan bu davada malikin yetkilerinin kısmi olarak kısıtlanması, kötüniyetli kişilerce suistimal edilmeye müsait bir durumdur. Bu sebeple tapu iptal ve tescil davası açarken, hak iddia eden kişinin kötüniyetli olma ihtimaline karşı harç bedeli, hak iddia edilecek taşınmazın değeri esas alınarak belirlenir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
Arabulucuk sisteminin zorunlu kılındığı uyuşmazlıklar kanunlarımızda açıkça düzenlenmiş olup bu düzenlemelerin dışındaki uyuşmazlıklarda kıyas yaparak arabulucuk sistemi zorunlu kılınamaz.
Türk Hukuk Sistemimizde tapu iptal ve tescil davaları bakımından arabuluculuğun zorunlu olduğu düzenlenmemiştir. Ancak taraflar isterse arabulucuya başvurabilirler.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kısmi Olarak Açılabilir Mi?
Tapu iptali ve tescili davasının talep konusu, tapuda görünen malik adına yolsuz tescilin bulunduğu iddiasıyla bir taşınmazın tapu kaydının silinmesi ve gerçek hak durumuna göre tescil edilmesidir.
Kısmi davanın açılış amacı bakımından tapu iptali ve tescili davası açılması mümkün görünmemektedir. Ancak tapu tescilinin mümkün olmaması halinde terditli olarak tazminat talepli tapu iptal ve tescil davasının açılması durumunda, hayatın olağan akışına aykırı bir miktar üzerinden olmamak şartıyla rayiç bedel üzerinden kısmi dava açılması mümkündür.
Tapu İptal ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği
ANKARA NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI :
VEKİLİ : Av. Çağrı AYBOĞA
DAVALI :
DAVA KONUSU : Tapu İptali ve Tescil ( 10.000TL dava değeri)
AÇIKLAMALAR:
Davalı, Çalıpınar Mahallesi Mezarardı mevkiinde bulunan 327,328 ve 329 parsel kenarından geçen yola, ev ve taş duvar yapmak ve meyve ağaçları dikmek suretiyle tecavüz ve müdahalede bulunmuştur…….. Şikâyet üzerine Kaymakamlığı 520,56m²lik yol boşluğuna davalı tarafından müdahale olduğunu tespit etmiş ve işgale karşı men kararı vermiştir. Davalı men kararına karşı idari yargıya başvurmuşsa da davası reddedilmiştir.
(Antalya 3. İdare Mah. …..E.-……. K.)
Daha sonra Çalıpınar Mahallesinde Kadastro Kanunu 22/a maddesi gereği kadastro çalışmaları yapılmış ve 327, 328 ve 329 parsel numaralı taşınmazlar 110 ada 29, 32 ve 33 parsel numaralarını almıştır. Ancak bu kadastro çalışması ile davalının daha önce işgalci olduğu 520,56m²lik yol boşluğu, bu parsellerin sınırları içerisine alınmıştır. Davalının mülkiyetinde olmayan ve yol boşluğu olan 520,56m²lik alan 22/a çalışmaları ile davalı adına tescil edilmiştir.
3402 s. Kanun’un 22/2-a maddesine dayalı olarak yetersiz kadastro paftalarının yenilenmesi, yüzölçümlerinin ve teknik hataların düzeltilmesi işlemleri yasa ve yönetmelik hükümlerine uygun yapılmalıdır. Bu çalışmalar teknik alanlarla sınırlıdır, mülkiyete konu hakların incelenmesi söz konusu olamaz. Yani 22/a çalışmaları ile bu şekilde taşınmaz sınırları genişletilerek yeni bir mülkiyet hakkı yaratılamaz. Bu nedenle kadastro çalışmaları sonucunda davalı adına kayıtlı parsellerin sınırlarının genişletilmesi açıkça yasaya aykırıdır.
Yukarıda açıkladığımız gerekçelerle açıkça hukuka aykırı şekilde davalı adına kayıtlı parsellerin sınırına dahil edilen 520,56m²lik yol boşluğunun tescil işleminin iptaline ve bu alanın Hazine adına kayıt ve tesciline karar verilmesi için dava açma zarureti doğmuştur.
Ayrıca dava konusu taşınmazların iyiniyetli üçüncü kişilere satılması suretiyle oluşabilecek hak kaybının önlenmesi için davaya konu taşınmazlar üzerinde ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmekteyiz.
HUKUKSAL NEDENLER : TMK, Kadastro Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri.
DELİLLER : …….Kaymakamlığı Müdahalenin meni kararı, Antalya 3. İdare Mah. …..E…K sayılı kararı, tanık, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil
SONUÇ VE İSTEM : Davamızın kabulü ile öncelikle dava konusu taşınmazlar üzerinde ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini, kadastro çalışmaları ile davalı adına kayıtlı taşınmazlar sınırları içerisine alınan 520,56m²lik yol boşluğunun tapusunun iptali ile Hazine adına kayıt ve tesciline karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim.
Davacı Vekili
Av. Çağrı AYBOĞA
