İntifa Hakkı Nedir?
Doğrudan Cevapİntifa hakkı, bir malın mülkiyeti başkasında kalırken o malı kullanma ve ondan elde edilen gelirleri alma yetkisini belirli bir kişiye tanıyan, kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır. Dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.794’tür. Hak sahibi evde oturabilir, evi kiraya verip kirasını alabilir, tarlayı ekip ürününü toplayabilir; ancak malı satamaz.
İntifa kurulan malın sahibi “çıplak malik” olarak anılır. Çıplak malik malı satabilir veya ipotek ettirebilir, ancak intifa hakkı devam ettiği sürece malı kullanamaz ve gelirini alamaz. İntifa hakkı tapuda “beyanlar” değil, “irtifak hakları” sütununa tescil edilir ve herkese karşı ileri sürülebilir.
İntifa Hakkının Konusu ve Özellikleri Nelerdir?
Doğrudan Cevapİntifa hakkı taşınmaz, taşınır, alacak, hisse senedi gibi haklar veya bir malvarlığının tamamı üzerinde kurulabilir. Dört temel özelliği vardır: kişiye sıkı sıkıya bağlıdır, başkasına devredilemez, mirasçılara geçmez ve süreyle sınırlıdır. Hak, belirli bir süre için veya hak sahibinin ömrü boyunca kurulabilir; malın tamamı ya da belirli bir payı üzerinde tesis edilebilir.
TaşınmazlardaDaire, arsa, tarla, işyeri; uygulamada en yaygın türdür.
TaşınırlardaAraç, makine, sanat eseri; zilyetliğin devriyle kurulur.
HaklardaAlacak, pay senedi, fikri haklar; intifa hakkı sahibi faiz ve kâr payını alır.
MalvarlığındaBir terekenin tamamı veya belirli bir oranı üzerinde, çoğunlukla ölüme bağlı tasarrufla kurulur.
İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?
Doğrudan Cevapİntifa hakkı taşınmazlarda tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet ve tapu kütüğüne tescille, taşınırlarda zilyetliğin devriyle, alacaklarda alacağın devriyle kurulur (TMK m.795). Kaynağına göre dört yolla doğar: sözleşme, vasiyetname veya miras sözleşmesi, mahkeme kararı ve doğrudan kanun. Kanundan doğan intifa hakkı tescil edilmese de geçerlidir.
1
Yolu seçinYalnızca intifa hakkı tanınabilir veya mülkiyet devredilirken intifa hakkı devredende bırakılabilir.
2
Belgeleri hazırlayınKimlik, tapu bilgisi, zorunlu deprem sigortası poliçesi (binalarda), belediyeden emlak beyan değeri.
3
Tapu randevusu alınBaşvuru Web Tapu veya Alo 181 üzerinden yapılır; taraflar veya vekilleri hazır bulunur.
4
Harcı ödeyinİntifa hakkı tesisinde tapu harcı, hakkın değeri üzerinden hesaplanır.
5
TescilResmi senet imzalanır ve intifa hakkı tapu kütüğüne işlenir; hak bu anda doğar.
Av. Çağrı Ayboğa’ya göre intifa hakkının yalnızca taraflar arasında yazılı bir sözleşmeyle kararlaştırılması yeterli değildir; TMK m.795 uyarınca taşınmazlarda hak ancak tapuya tescille doğar ve tescil edilmemiş bir anlaşma taşınmazı sonradan satın alan kişiye karşı ileri sürülemez.
İntifa Hakkı Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Doğrudan Cevapİntifa hakkı sahibi malı elinde bulundurma, kullanma, yönetme ve ürünlerini alma hakkına sahiptir. Buna karşılık malı özenle korumak, olağan bakım ve onarımı yapmak, malın vergi ve resimlerini ödemek ve hak sona erdiğinde malı malike geri vermekle yükümlüdür. Malın özgülendiği amacı değiştiremez ve mala zarar verecek biçimde kullanamaz.
Kullanma ve gelirEvde oturabilir, kiraya verebilir, kira gelirini alır; tarladaki ürün ona aittir.
Olağan giderlerBakım, küçük onarım, aidat ve sigorta primleri intifa hakkı sahibine aittir.
VergilerTaşınmazın emlak vergisini intifa hakkı sahibi öder.
Olağanüstü giderlerÇatının yenilenmesi, ana tesisat değişimi gibi esaslı onarımlar malike aittir; intifa hakkı sahibi durumu malike bildirir.
Malikin korunmasıMalik, hakkının tehlikeye düştüğünü ispat ederse güvence isteyebilir; kötüye kullanım halinde mahkemeden malın yönetiminin bir kayyıma verilmesini talep edebilir.
İntifa Hakkı ile Oturma Hakkı ve Kira Arasındaki Fark Nedir?
Doğrudan Cevapİntifa hakkı tam yararlanma sağlar ve taşınmazın kiraya verilmesine izin verir. Oturma (sükna) hakkı yalnızca bir binada veya bölümünde konut olarak oturma yetkisi verir; kiraya verilemez ve kullanımı başkasına bırakılamaz. Kira ise ayni hak değil, sözleşmeden doğan kişisel haktır ve kira bedeli karşılığında, sözleşme süresiyle sınırlı kullanım sağlar.
İntifa Hakkı, Oturma Hakkı ve Kiranın Karşılaştırması (TMK ve TBK, 2026)
| Ölçüt |
İntifa Hakkı |
Oturma (Sükna) Hakkı |
Kira |
| Niteliği |
Sınırlı ayni hak |
Sınırlı ayni hak |
Kişisel hak (sözleşme) |
| Dayanak |
TMK m.794-822 |
TMK m.823-825 |
TBK m.299 ve devamı |
| Kapsam |
Kullanma ve gelir elde etme |
Yalnızca konut olarak oturma |
Sözleşmede kararlaştırılan kullanım |
| Kiraya verme |
Mümkün |
Mümkün değil |
Alt kira ancak kiraya verenin izniyle |
| Devir ve miras |
Devredilemez, mirasçılara geçmez; kullanımı devredilebilir |
Devredilemez, mirasçılara geçmez |
Kural olarak devredilemez; ölüm halinde özel hükümler |
| Kurulma |
Tapuya tescil |
Tapuya tescil |
Sözleşme; tapuya şerh isteğe bağlı |
| Yeni malike karşı |
Tescilli olduğundan ileri sürülür |
Tescilli olduğundan ileri sürülür |
Kanunun sınırlı koruması |
Kat irtifakı ise bambaşka bir kavramdır ve yapılacak binadaki bağımsız bölümlere ilişkindir; ayrıntı için kat irtifakı yazımıza bakabilirsiniz.
İntifa Hakkı Devredilebilir mi, Kiraya Verilebilir mi, Haczedilebilir mi?
Doğrudan Cevapİntifa hakkının kendisi devredilemez; ancak sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa hakkın kullanılması başkasına bırakılabilir (TMK m.806). Bu nedenle intifa hakkı sahibi taşınmazı kiraya verebilir veya bir yakınının oturmasına izin verebilir. Hak devredilemediği için kendisi haczedilemez; alacaklılar yalnızca intifadan doğan kira gibi gelirlerin haczini isteyebilir.
Kiraya vermeKira sözleşmesinin tarafı intifa hakkı sahibidir; kira geliri ona aittir ve çıplak malik kiracıyı çıkaramaz.
Hak sona erdiğindeİntifa hakkı sahibinin ölümüyle hak sona erer; devam eden kira sözleşmesinin akıbeti ayrıca değerlendirilir.
Çıplak malikin borçlarıMalikin alacaklıları taşınmazı intifa hakkıyla yükümlü olarak sattırabilir; alıcı intifaya katlanır.
İntifa Hakkı Olan Gayrimenkul Satılabilir mi?
Doğrudan CevapEvet. Çıplak malik, intifa hakkı sahibinin iznine gerek olmadan taşınmazı satabilir, bağışlayabilir veya ipotek ettirebilir. Ancak intifa hakkı tapuda kayıtlı kalır ve yeni malik bu hakka katlanmak zorundadır; intifa sona erene kadar taşınmazı kullanamaz ve kira gelirini alamaz. Bu nedenle intifalı taşınmaz piyasa değerinin altında alıcı bulur.
Taşınmazın yükten arınmış olarak satılabilmesi için intifa hakkı sahibinin tapuda hakkından vazgeçmesi ve tescilin terkin edilmesi gerekir. Uygulamada malik ve intifa hakkı sahibi satışa birlikte katılır, bedel aralarında kararlaştırdıkları oranda paylaşılır.
İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?
Doğrudan Cevapİntifa hakkı; sürenin dolması, hak sahibinin ölümü, hak sahibinin vazgeçmesi, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkin edilmesiyle sona erer (TMK m.796-797). Tüzel kişilerde hak, kişiliğin sona ermesiyle ve her halde 100 yılın dolmasıyla biter. Hak sahibi ölünce intifa mirasçılara geçmez; malik ölüm belgesiyle tapudaki kaydı sildirir.
TerkinSüre veya ölüm nedeniyle sona eren hakkın tapudan silinmesi, malikin başvurusuyla yapılır.
VazgeçmeHak sahibinin tapu müdürlüğünde yapacağı feragat beyanıyla gerçekleşir.
Geri vermeHak sahibi veya mirasçıları malı malike teslim eder; olağan kullanımdan doğan eskime tazmin edilmez.
Sona ermeden sonraki taleplerMalikin maldaki değer azalmasından, intifa hakkı sahibinin yaptığı giderlerden doğan istemleri, malın geri verilmesinden itibaren 1 yıl içinde ileri sürülmelidir.
İntifa Hakkı Miras Hukukunu Nasıl Etkiler?
Doğrudan Cevapİntifa hakkı miras hukukunda üç biçimde karşımıza çıkar: mirasbırakan sağlığında mülkiyeti devredip intifayı kendinde tutabilir, vasiyetnameyle bir kişiye intifa hakkı bırakabilir veya sağ kalan eş, aile konutu üzerinde miras payına mahsuben mülkiyet yerine intifa ya da oturma hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.652).
Çıplak mülkiyetin devriTaşınmazın bir çocuğa bağış veya düşük bedelle devri, diğer mirasçılar bakımından tenkis ve muris muvazaası iddialarına konu olabilir; bkz.
mirastan mal kaçırma.
Vasiyetle intifaMirasbırakan eşine ömür boyu intifa, çocuklarına çıplak mülkiyet bırakabilir; bkz.
vasiyetname.
Sağ kalan eşEşlerin birlikte yaşadığı konut için talep, miras paylaşımı sırasında ileri sürülür.
Ayboğa Avukatlık Bürosu miras ekibinin uygulamada en sık gördüğü durum, anne veya babanın taşınmazı tek bir çocuğa intifa hakkını saklı tutarak devretmesidir; ölümden sonra diğer mirasçılar bu devrin gerçekte bağış olduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası veya tenkis davası açabilmektedir.
İntifa Hakkına İlişkin Davalar Hangi Mahkemede Görülür?
Doğrudan Cevapİntifa hakkının kurulması, kaldırılması, kötüye kullanılması veya hakka müdahale edilmesinden doğan davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaz üzerindeki intifa hakkına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). İntifa hakkı sahibi, hakkına müdahale eden herkese, malik dahil, elatmanın önlenmesi davası açabilir.
Elatmanın önlenmesi ve ecrimisilTaşınmazı izinsiz kullanan kişiden haksız kullanım bedeli istenebilir; bkz.
ecrimisil davası.
Terkin davasıSona eren hakkın tapudan silinmesi idari yoldan yapılamıyorsa malik dava açar.
Güvence ve kayyımMalik, kötü kullanım halinde güvence verilmesini veya yönetimin kayyıma bırakılmasını isteyebilir.
“İntifadan men” kavramı intifa hakkıyla karıştırılmamalıdır. İntifadan men, paydaşlar arasında bir paydaşın diğerine taşınmazdan yararlanmak istediğini bildirmesidir ve ecrimisil davasının ön koşuludur; tapuya tescil edilen intifa hakkıyla ilgisi yoktur.
İntifa Hakkında Harç ve Vergi Nasıl Hesaplanır?
Doğrudan Cevapİntifa hakkı kurulurken tapu harcı ödenir; harç taşınmazın tamamının değil, intifa hakkının değeri üzerinden hesaplanır. Hak karşılıksız kurulmuşsa ayrıca veraset ve intikal vergisi beyanı gerekir. Hak devam ederken taşınmazın emlak vergisini intifa hakkı sahibi öder; kira geliri elde ediyorsa gelir vergisi beyanı da ona aittir.
İntifa hakkının değeriHak sahibinin yaşı ve hakkın süresi dikkate alınarak ilgili vergi mevzuatındaki oranlara göre belirlenir.
Çıplak mülkiyetDevrinde harç, çıplak mülkiyetin değeri üzerinden hesaplanır.
Güncel oranlarHarç oranları ve vergi istisna tutarları her yıl değişir; işlemden önce tapu müdürlüğünden ve vergi dairesinden teyit edilmelidir.
İntifa Hakkında En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
Doğrudan Cevapİntifa hakkında en sık yapılan beş hata şunlardır: hakkı tapuya tescil ettirmeden yazılı anlaşmayla yetinmek, intifa hakkının mirasçılara geçeceğini sanmak, çıplak mülkiyet devrinin diğer mirasçılara etkisini hesaplamamak, intifalı taşınmazı satın alırken hakkın süresini incelememek ve emlak vergisi ile bakım yükümlülüklerinin kime ait olduğunu belirlememek.
Ayboğa Avukatlık Bürosu İntifa Hakkı Kontrol Listesi
İntifa hakkının süresi (belirli süre veya ömür boyu) kararlaştırıldı.
Hakkın taşınmazın tamamı mı, belirli bir payı mı üzerinde kurulacağı belirlendi.
Hakkın kullanımının başkasına bırakılıp bırakılamayacağı resmi senede yazıldı.
Çıplak mülkiyet devredilecekse saklı pay sahibi mirasçıların durumu değerlendirildi.
Tapu harcı ve varsa veraset ve intikal vergisi yükü hesaplandı.
Taşınmaz satın alınıyorsa tapu kaydındaki irtifak hakları sütunu incelendi.
Bakım, onarım, aidat ve vergi yükümlülüklerinin dağılımı konuşuldu.
Uygulamadan Not – Av. Çağrı Ayboğa
İntifa hakkını saklı tutarak yapılan devirlerde tapu memuruna yalnızca “satış” denmesi, ileride en çok dava konusu olan noktadır. İşlem gerçekte bir bağışsa bağış olarak, karşılığı ödenen bir satışsa bedelin banka kaydıyla belgelenerek yapılması gerekir. Gerçek iradeyi yansıtmayan işlem, yıllar sonra mirasçılar arasında muvazaa davasına dönüşür.
İntifa Hakkında 2026 Yılında Güncel Durum Nedir?
Doğrudan Cevapİntifa hakkını düzenleyen Türk Medeni Kanunu m.794-822 hükümlerinde 2026 itibarıyla esasa ilişkin bir değişiklik yoktur. Uygulamada değişen unsurlar işlem maliyetleridir: tapu harcı oranları, veraset ve intikal vergisi istisna tutarları ve emlak vergisi değerleri her yıl yeniden belirlenir. Tapu işlemleri için randevu ve başvuru elektronik ortamda yapılmaktadır.
Ankara’da İntifa Hakkı İşlemleri ve Davaları Nasıl Yürür?
Doğrudan CevapAnkara’da intifa hakkının kurulması ve terkini, taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünde yapılır; başvuru Web Tapu üzerinden alınır. İntifa hakkına ilişkin davalar, taşınmaz merkez ilçelerdeyse Ankara Adliyesindeki asliye hukuk mahkemelerinde, Sincan ve Etimesgut’taysa Ankara Batı Adliyesinde, diğer ilçelerde o ilçenin adliyesinde görülür.
Ankara’da görülen dosyalarda Ayboğa Avukatlık Bürosu’nun gözlemi, intifa hakkı saklı tutularak yapılan devirlere ilişkin muris muvazaası davalarında mahkemelerin, devir tarihindeki gerçek bedeli ve bu bedelin ödendiğine dair banka kayıtlarını özellikle araştırdığı yönündedir. Miras boyutu için Ankara miras avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
İntifa Hakkı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
İntifa hakkı ne demek?
Başkasına ait bir malı kullanma ve gelirini alma yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Malın mülkiyeti malikte kalır, kullanma ve yararlanma yetkisi intifa hakkı sahibine geçer.
İntifa hakkı kaç yıl sürer?
Gerçek kişilerde en çok hak sahibinin ömrü boyunca, tüzel kişilerde en çok 100 yıl sürer. Taraflar daha kısa, belirli bir süre de kararlaştırabilir.
İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?
Hayır, intifa hakkı kişiye bağlıdır ve hak sahibinin ölümüyle sona erer. Malik, ölüm belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurarak kaydı sildirir.
İntifa hakkı olan ev satılabilir mi?
Evet, malik evi satabilir; ancak intifa hakkı tapuda kalır ve alıcı bu hakka katlanır. Ayboğa Avukatlık Bürosu, intifalı taşınmaz satın alacak kişilerin hakkın süresini ve hak sahibinin yaşını mutlaka incelemesini önermektedir.
İntifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?
Evet, aksine bir anlaşma yoksa hakkın kullanımını başkasına bırakabilir ve evi kiraya verebilir. Kira geliri intifa hakkı sahibine aittir.
İntifa hakkı nasıl kaldırılır?
Hak sahibinin tapu müdürlüğünde vazgeçme beyanında bulunması, sürenin dolması veya ölüm halinde kaydın terkin edilmesiyle kaldırılır. Anlaşma sağlanamazsa asliye hukuk mahkemesinde dava açılır.
İntifa hakkı ile oturma hakkı arasındaki fark nedir?
İntifa hakkı kullanma ve gelir elde etme yetkisi verir, taşınmaz kiraya verilebilir. Oturma hakkı yalnızca konut olarak oturma yetkisi verir ve başkasına bırakılamaz.
İntifalı evin emlak vergisini kim öder?
Emlak vergisini intifa hakkı sahibi öder. Olağan bakım ve onarım giderleri de ona, esaslı onarımlar ise malike aittir.
Evimi çocuğuma devredip intifayı kendimde tutabilir miyim?
Evet, tapuda çıplak mülkiyet devredilirken intifa hakkı devredende bırakılabilir. Av. Çağrı Ayboğa’ya göre bu işlem diğer mirasçıların saklı payını etkiliyorsa ileride tenkis veya muvazaa davasına konu olabilir.
İntifa hakkı haczedilebilir mi?
Hakkın kendisi devredilemediği için haczedilemez. Alacaklılar, intifa hakkından doğan kira gibi gelirlerin haczini isteyebilir.
İlgili Gayrimenkul ve Miras Rehberleri
Kaynakça
Av. Çağrı Ayboğa Kimdir?
Av. Çağrı Ayboğa – Ayboğa Avukatlık Bürosu – Ankara Barosu Sicil No: 34507 – Çankaya / Ankara
Av. Çağrı Ayboğa, Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattır ve gayrimenkul hukuku, miras hukuku ile ceza hukuku alanlarında çalışmaktadır. İntifa hakkı, tapu iptal ve tescil, muris muvazaası, tenkis ve ecrimisil dosyalarında asliye hukuk mahkemeleri ile istinaf ve temyiz aşamalarında vekillik yürütmektedir.
Bu rehber 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu esas alınarak hazırlanmış, hukuki doğruluğu 6 Ekim 2026 tarihinde Av. Çağrı Ayboğa tarafından denetlenmiştir. Bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi belgeleriyle değerlendirilmelidir.
LinkedIn – YouTube – Google Haritalar
Ayboğa Avukatlık Bürosu Ankara İletişim ve Harita
AdresEmek Mah. Bişkek Cd. 26/3, 06490 Çankaya / Ankara
Çalışma SaatleriPazartesi – Cumartesi: 09:00 – 18:00
Baro KaydıAnkara Barosu – Sicil No: 34507
