İntifa Hakkı

Çağrı Ayboğa Kasım 25, 2022

389 7 dakika okuma süresi

İntifa hakkı, belirli bir gerçek veya tüzel kişiye, hakkın konusu olan şey üzerinde tam bir yararlanma yetkisi veren, devredilemeyen ve miras yoluyla geçmeyen bir irtifak hakkıdır.

İrtifak hakkı da hak sahibine, malikin eşya üzerindeki kullanma ve yararlanmayla ilgili yetkilerinin bir bölümünü veya tümünü sağlayan ya da malikin mülkiyetle ilgili yetkilerinin bazılarının kullanılmasını, hak sahibi yararına yasaklayan bir sınırlı ayni haktır.

İrtifak hakkının bir alt başlığı olan intifa hakkını özetle; “kişiye bağlı irtifak”, “düzenli irtifak” deyişleriyle birlikte lehine kuruldukları kişiyle var olan, devredilemeyen ayni bir hak olarak şeklinde nitelendirebiliriz.

İçerik

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkının, irtifak hakları başlığı altında düzenlendiğini belirtmiştik. Tekrarlamak gerekirse; irtifak hakları kişiye eşya üzerinde kullanma, yararlanma ya da mülkiyet hakkının kullanımının irtifak hakkı sahibi lehine daraltılması imkanı tanıyan bir aynı haktır.

İrtifak hakları Türk Medeni Kanunu’nun 779 – 838. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu maddelere göre; sınırlı ayni hakların (irtifak hakkı, rehin hakları, taşınmaz yükü) konusunu aynı mülkiyet hakkının konusunu oluşturan taşınır ve taşınmaz eşyalar oluşturmaktadır. Ancak sınırlı ayni haklardan olan irtifak hakkı çeşitlerinden intifa hakkı ile rehin hakkı hem taşınır mallar üzerinde hem taşınmaz malar üzerinde hem de alacak hakları üzerinde kurulabilir.

Buna karşılık diğer irtifak hakları ise muhakkak taşınmaz mallar üzerinde kurulmaktadır. Buradaki taşınmaz ifadesinden yalnızca arazi değil; tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler de anlaşılmalıdır.

İntifa Hakkının Konusu ve Özellikleri

İntifa hakkı kişiye en geniş yetkileri tanıyan ayni haktır. Kişiye kullanma ve yararlanma yetkilerini tanıyan, kişiye bağlı, başkasına devredilemeyen ve mirasla da geçmeyen tam bir kullanma ve yararlanma yetkisine bağlı irtifaktır. İntifa hakkının konusunu taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı oluşturabilmektedir.

Bu anlamda taşınırların intifa hakkının konusunu oluşturması bakımından esasında intifa hakkı sahibi mal üzerinde tasarruf yetkisine kural olarak sahip değildir. Taşınmazların intifa hakkının konusunu oluşturmasında ise intifa hakkı sahiib taşınmazın özgüleme amacını değiştirememektedir.

Örneğin; bir fabrika üstünde intifa hakkı kurulduğunda onun hastaneye çevrilmesi mümkün değildir. İntifa hakkının haklar üzerinde kurulabilmesi için de bu hakların devredilebilen haklardan olması gerekmektedir. Bu anlamda alacak hakkı üzerinde de intifa hakkının kurulması mümkündür.

Bunun yanında mal varlığı üzerinde de intifa hakkı kurulabileceği gibi belirlilik ilkesi gereğince malvarlığı üstünde bir bütün olarak intifa hakkı kurulması mümkün olmamakla birlikte o malvarlığına giren değerler üzerinde tek tek intifa hakkının kurulması mümkündür.

İntifa hakkında intifa hakkı sahibi malı kullanabilir, maldan yararlanabilir ancak kural olarak maldan tasarruf yetkisi yoktur. Hakka konu olan mal üzerinde tasarruf etme yetkisi malike aittir.

İntifa hakkı söz konusu olduğunda malike adeta ari (çıplak) mülkiyet kalmaktadır. İntifa hakkının özellikleri şu şekildedir:

İntifa hakkının el değiştirmesi mümkün değildir.
İntifa hakkının mirasçılara geçmesi mümkün değildir.
İntifa hakkı, yararlanma yetkisi sağlamakla birlikte intifa hakkına konu olan bir malın gelir getirmesi zorunlu değildir.
İntifa hakkında malikin intifa hakkı konusu üzerindeki tasarruf yetkisi devam etmektedir.
Eşyaya bağlı irtifaklardan farklı olarak intifa hakkının, paylı mülkiyette payın üzerinde de kurulması mümkündür.

İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri

İntifa hakkı sahibinin bakım, onarım ve koruma yükümlülüğü söz konusudur. Bu yükümlülük olağan onarım ve bakımlar açısından geçerlidir.

Olağan dışı, büyük bir bakımı gerektiren durumların olması halinde örneğin; çatının yeniden inşası, ısıtma tesisatının tamamen değiştirilmesi gibi durumlarda intifa hakkı sahibinin işbu yükümlülüğünden söz edilemez. Bu durumda intifa hakkı sahibi ancak malikten talepte bulunabilir. Bu talebe istinaden malik, bakım ve onarımı gerçekleştirmekte serbestiye sahiptir.

Talep sonucunda malikin onarım ve bakımı gerçekleştirmemesi halinde intifa hakkı sahibi söz konusu bakım ve onarımı malik yerine yaparak bedelini malikten talep edebilme hakkına sahiptir. Bu yükümlülüğe ek olarak intifa hakkı sahibinin, giderleri ve vergileri ödeme, intifa konusu malı sigorta ettirme yükümlülüğü vardır.

İntifa Hakkı Nasıl Kazanılır?

İntifa hakkı, mülkiyetin kazanılmasında olduğu gibi; hukuki işlemle kurulabilir, mahkeme kararıyla kurulabilir, zamanaşımıyla kazanılabilir veya kanun gereği doğabilir. Hukuki işlemle intifa hakkının kurulması bakımından borçlandırıcı işleme ve tasarruf işlemine ihtiyaç vardır. Borçlandırıcı işlem bakımından intifa hakkının konusunu bir kazandırma sebebi oluşturmaktadır.

Uygulamada bu genellikle bir intifa hakkı sözleşmesidir. İntifa hakkının konusunu bir taşınmazın oluşturması halinde tapu siciline tescil gereklidir. İntifa hakkının konusunu bir taşınır oluşturuyorsa da ayni sözleşme ve zilyetliğin devri gereklidir. Alacak söz konusuysa intifa hakkı bakımından yazılı bir devir sözleşmesi olması gerekmektedir.

Bunların yanında intifa hakkının bir mahkeme kararıyla da kazanılması mümkündür. Bunun için öncelikle intifa hakkı borcu doğurmaya yönelik bir sözleşme yapılmış olmalıdır. Bu sözleşme neticesinde malik intifa hakkını kurmaktan kaçınıyorsa açılacak, TMK m. 716’daki, tescile zorlama davası sonucunda mahkemenin vereceği karar ile intifa hakkı kurulabilir.

Taşınırlar üzerinde de yine mahkeme kararıyla intifa hakkının kazanılması mümkündür. Bu durumda İcra İflas Kanunu md. 24 devreye girecektir. Yine intifa hakkının zamanaşımıyla kazanılması da gerek taşınmazlarda gerek taşınırlarda mümkündür.

Taşınmazlarda TMK md. 712 olağan zamanaşımıyla kazanma ve TMK md. 713 olağanüstü zamanaşımıyla kazanma hükümleri uyarınca, taşınırlarda ise TMK md. 777 kazandırıcı zamanaşımıyla intifa hakkının kazanılması mümkündür. Ancak alacaklar üzerinde intifa hakkının zamanaşımııyla kazanılması söz konusudur. Öte yandan intifa hakkı kanundan da doğabilmektedir.

Örneğin; TMK md. 795/3’te yasal intifa hakkından bahsedilmektedir. Söz konusu düzenleme, Miras Hukuku kuralları devreye girmeden önce eşler lehine tanınan miras hakkıyla ilgili bir düzenlemedir. Kanunla intifa hakkı kurulması bakımından intifa hakkının konusu değişebilmektedir.

Örneğin; intifa hakkına konu olan bir malın yok olması yahut kamulaştırılması sebebiyle bir bedel yerine gelebilir veya sigorta alacağı gündeme gelebilir. Bu tarzda bir yok olma, kamulaştırma neticesinde artık sigorta alacağı yahut kamulaştırma bedeli üzerinden intifa hakkı devam edecektir. Söz konusu duruma uygulamada ayni ikame denilmektedir.

İntifa Hakkının Sona Ermesi

İntifa hakkı, hak konusunun yok olması durumunda sona ermektedir. Yok olma durumunda onun yerine kaim bir değer geçmişse bu değer üzerinden intifa hakkı devam etmektedir. (ayni ikame) İntifa hakkı belirli süre için kurulmuşsa söz konusu belirli sürenin dolması durumunda da intifa hakkı sona ermektedir. Kaldı ki tüzel kişiler bakımından intifa hakkı belli bir süreyle sınırlanmaması halinde en çok 100 yıl için kurulabilmektedir.

Gerçek kişiler lehine kurulan intifa hakkında böyle bir üst sınır söz konusu değildir. Öte yandan intifa hakkı sabinin ölümüyle de intifa hakkı sona ermektedir. Zira intifa hakkı; mirasçılara devri, intikali mümkün olmayan düzenli, kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır.

Gerek sürenin dolması gerek intifa hakkı sahibinin ölümü veya kişiliği sona ermesi durumunda intifa hakkının sona ermesi halinde yapılacak olan terkin işlemi açıklayıcı niteliktedir. Yine mahkeme kararıyla da intifa hakkının sona ermesi mümkündür.

Pek tabii intifa hakkı sahibinin tek taraflı irade beyanıyla intifa hakkından vazgeçmesi sonucunda da intifa hakkı sona ermektedir. Son olark cebri icra neticesinde de intifa hakkının sona ermesi mümkündür.

İntifa hakkı sona erdiğinde intifa hakkı konusunun geri verilmesi gündeme gelmektedir. İntifa hakkının geri verilmesinde intifa hakkı sahibinin sorumluluğunu düzenleyen TMK md. 800 maddesi uyarınca intifa hakkı sahibi, intifa hakkı sona erdiğinde, intifa hakkı konusunu geri vermekle yükümlü olmakla birlikte intifa hakkının yok olmasından veya değerinin azalmasından da sorumludur.

Bu anlamda malik ile intifa hakkı sahibi arasında bir borç ilişkisi bulunduğunun kabulü mümkündür. Tabii ki intifa hakkı sahibi olağan kullanım sonucu meydana gelen değer azalmasından sorumlu değildir. Ayrıca intifa hakkı sahibi, intifa konusunda bazı giderler yapmış olabilir.

Bu giderler arasında yükümlü olmadığı giderler de yer alabilir. Bu anlamda intifa hakkı sahibi, yükümlü olmadığı halde yaptığı giderleri, yenilemeleri ve eklemeleri vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca malikten talep edebilir.

Malikin tazminat vermekten kaçınması halinde intifa hakkı sahibi yaptığı lüks giderleri, eklemeleri malın eski haline getirilmesi şartıyla söküp alabilir.

İntifa Hakkının Devri ve Süresi

İntifa hakkının düzenli ve kişiye bağlı irtifak haklarından olduğu yukarıda izah edilmişti. Bu sebeple intifa hakkının devredilemeyeceği hususunu tekrar ederiz.

Ancak intifa hakkının kullanımının devri, kanun koyucu tarafından uygun görülmüştür. Türk Medeni Kanunu’nun 806’ncı maddesi şu hükmü amirdir:

“Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”

Bu hükme göre; kural olarak intifa hakkı sahibinin, bu hakkın kullanımını başka bir kişiye devredebilmesi hukuken uygun görülebilmektedir. İntifa hakkının kullanımının üçüncü bir kişiye devri halinde, malik tıpkı intifa hakkı sahibine ileri sürebileceği gibi, üçüncü kişiye karşı da haklarını ileri sürebilecektir.

İntifa Hakkı Olan Gayrimenkulün Satışı

Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı tesis edildiği zaman, malikin mülkiyetinin hakkının devam ettiğine yukarıda değinmiştik.

Ek olarak üzerinde intifa hakkı tesis edilen taşınmazın malikine ari (çıplak) mülkiyet kalacağı da ifade edilmişti. Bu bilgiler ışığında üzerinde intifa hakkı tesis edilmiş olan taşınmazın, malik tarafından satılabileceğinde kuşku yoktur. Bunu yaparken malik, intifa hakkı sahibinin rızasına da ihtiyaç duymamaktadır.

İntifa hakkı taşınmaz üzerinde tesis edildiği için ve tapuya tescili zorunlu olduğu için yeni malik bu kayıtlara göre hak sahibi olacaktır.

İntifada Hak Düşürücü Zamanaşımı Kavramı

İntifa hakkının taşınır ve taşınmazlarda ne şekilde kazanıldığına dair yapmış olduğumuz açıklamarın akabinde; şayet intifa hakkı olağan veya olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılmışsa 10 yılık ve 20 yıllık süreler söz konusu olacaktır.

Örneğin; tapu kütüğüne yolsuz olarak tescil edilmiş intifa hakkı, 10 yıl boyunca iyiniyetle, davasız ve aralıksız elde tutulursa olağan kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazanım hali gündeme gelecektir.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında ise tapu kütüğüne yapılan herhangi bir tescil söz konusu olmaz. Bu durumda intifa hakkı lehine olanın, davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle elde tutması halinde intifa hakkına hak kazandığı söz konusu olur.

Diğer hallerde ise intifa hakkı konusu malın teslimi ile birlikte; sözleşmenin taraflarının birbirlerine yönelteceği her türlü talep için 1 yıllık hak düşürücü süre kabul edilmiştir.

İşbu 1 yıllık süre intifa hakkının konusu olan şeyin teslim edileceği / teslim edilmesi gereken andan itibaren işlemeye başlar.

İntifadan Men Nedir?

İntifadan men, uygulamada ecrimisil davası açabilmek için gerçekleşmiş olması gereken birtakım şartlardan birisidir.

Ecrimisil davası, öğreti ve uygulamada haksız işgal tazminatı davası olarak da bilinmektedir. Haksız işgal; hazineye ya da kişinin kendisine ait bir taşınmazın bu taşınmazları kullanma yetkisi ve hakkı olmayan kötü niyetli üçüncü kişilerce kullanılmasını, ecrimisil ise bu haksız kullanım sonucu taşınmazın malikine ödenmesi gereken tazminatı ifade etmektedir.

Ecrimisil davasının dava şartlarından birisi olan intifadan men hususuna ilişkin detaylı bilgiler için sitemizde bulunan “Ecrimisil Davası” isimli makalemize bakabilirsiniz.