Gayrimenkul Hukuku - Kat Mülkiyeti - Son Güncelleme: 29 Ekim 2026
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Hak; bağımsız bölüm, ona bağlı arsa payı ve ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyetten oluşan bir bütündür ve resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Kanun ayrıca ortak giderleri, yönetim planını, kat malikleri kurulunu ve hâkimin müdahalesini düzenler. Rehberi Ayboğa Avukatlık Bürosu güncel mevzuat ve Yargıtay uygulamasına göre hazırlamıştır.
Madde hakkında kısa not: Maddenin ilk iki fıkrası yukarıda aktarılmıştır; birinci fıkra kat mülkiyetini, ikinci fıkra kat irtifakını kurar. Madde, 634 sayılı Kanunun diğer hükümleriyle birlikte okunur: m. 2 anagayrimenkul, anayapı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yer ve kat maliki kavramlarını tanımlar; m. 3 kat mülkiyetinin arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olduğunu belirtir; m. 4 ortak yerleri sayar; m. 10 tescil ve kurulma usulünü düzenler; m. 18, 19 ve 20 kat maliklerinin borçları ile ortak gider paylaşımını, m. 22 kiracının müteselsil sorumluluğunu, m. 24 yasak işleri, m. 25 çekilmezlik hâlinde bağımsız bölümün devrini, m. 27 ila 34 yönetim düzenini, m. 33 hâkimin müdahalesini, m. 46 ila 49 sona erme sebeplerini düzenler.
Ankara’da bir sitede oturan kat maliki, zemin kattaki komşusunun bahçeyi çitle kapatıp tek başına kullanmaya başladığını görür. Yönetime başvurur, sonuç alamaz. Tapuda bahçenin ortak yer olarak göründüğünü öğrenir, ancak komşusu “on yıldır ben kullanıyorum” demektedir. Aynı sitede bir başka daire sahibi, aidat ödememekte ve “dairemi kullanmıyorum, asansöre de binmiyorum” gerekçesini ileri sürmektedir. Üçüncü bir malik ise mesken olarak kayıtlı dairesini kreş olarak kiraya vermiştir.
Üç olayın da cevabı aynı kanunda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda bulunur. Bu rehber, kat mülkiyetinin hukuki tanımından başlayıp kat irtifakı ile farkını tablo üzerinde gösterir; kurulma şartlarını ve belgelerini sıralar; bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yer ayrımını netleştirir; kat maliklerinin hakları ile borçlarını, ortak gider ve gecikme tazminatını, yönetim planı ve kat malikleri kurulu düzenini, hâkimin müdahalesini, çekilmezlik hâlinde bağımsız bölümün devrini ve sona erme sebeplerini açıklar. Son bölümde Yargıtay’ın yerleşik ölçütleri karar numarası verilmeksizin özetlenir.
Aidat, ortak yer, yönetim kararı ya da projeye aykırılık konusunda bir uyuşmazlık mı yaşıyorsunuz? Dosyayı birlikte inceleyelim.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Medeni hukukun temel kuralına göre bir yapı, üzerinde bulunduğu arazinin bütünleyici parçasıdır. Bu kural tek başına uygulandığında, bir apartmanın üçüncü katındaki daire ayrı bir mülkiyetin konusu olamaz; arsanın maliki aynı zamanda tüm katların da maliki olur. Şehirleşme, nüfus yoğunluğu ve arsa fiyatlarının yükselmesi bu kuralın yanına bir ayrıklık koymayı zorunlu kılmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu ayrıklığı kurar ve bir yapının bölümleri üzerinde ayrı ayrı mülkiyet kurulmasına izin verir.
Kat mülkiyetinin üç ayağı vardır ve bu üçü birbirinden ayrılamaz. Birincisi bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıdır. İkincisi o bölüme bağlı arsa payıdır; arsa payı olmadan bağımsız bölümün mülkiyeti ne kazanılabilir ne devredilebilir. Üçüncüsü ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyettir; merdiven, çatı, asansör ve bahçe kimsenin bağımsız bölümüne değil, tüm kat maliklerine aittir. Bu nedenle kat mülkiyeti “dairenin tapusu” olarak anlatıldığında eksik anlatılmış olur; hak, bölüm ile arsa payı ve ortak yer payının birlikte oluşturduğu bir bütündür.
Kat mülkiyeti sözleşmeyle ya da fiilî kullanımla doğmaz. 634 sayılı Kanun uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Bunun pratik sonucu şudur: yapı bitmiş, daireler teslim edilmiş, insanlar yıllardır oturuyor olabilir; tapuda tescil yoksa hukuken kat mülkiyeti de yoktur. Böyle yapılarda mülkiyet arsa üzerindeki paylı mülkiyet olarak kalır, kat malikleri kurulu kararları tartışmaya açılır ve ortak gider alacaklarının tahsili güçleşir. Bu nedenle daire alırken sorulacak ilk soru dairenin kaç metrekare olduğu değil, tapunun kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı yoksa hisseli arsa tapusu mu olduğudur.
Kanun yalnızca mülkiyetin kurulmasını düzenlemez; birlikte yaşamanın kurallarını da koyar. Kat maliklerinin hakları ve borçları, ortak giderlerin paylaşımı, yönetim planı, kat malikleri kurulu, yönetici ve denetçi, yasak işler, hâkimin müdahalesi ve bağımsız bölümün devri talebi aynı kanunun içindedir. Bu yönüyle 634 sayılı Kanun bir mülkiyet kanunu olduğu kadar bir komşuluk hukuku kanunudur.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
İki hakkın ayrımı pratikte tapu senedine bakılarak anlaşılır. Kat irtifakı tapusunda bağımsız bölüm için ayrı bir kütük sayfası açılmamıştır; hak, arsa payı üzerine kat irtifakı olarak işlenmiştir. Kat mülkiyeti tapusunda ise her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde kendi sayfasına sahiptir. Bu teknik fark, alıcı bakımından somut sonuçlar doğurur: kat irtifakı aşamasında satın alınan daire henüz fiziken var olmayabilir, yapı kullanma izni alınamazsa hak bağımsız bölüme dönüşmez ve risk alıcıda kalır.
| Ölçüt | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Kanuni dayanak | 634 sayılı Kanun m. 1/2 ve m. 2 | 634 sayılı Kanun m. 1/1 ve m. 2 |
| Yapının durumu | Yapı henüz yapılmakta ya da ileride yapılacaktır | Yapı tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmıştır |
| Hakkın niteliği | Arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır; ileride kurulacak kat mülkiyetine hazırlık sağlar | Bağımsız bölüm üzerinde kurulan, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır |
| Tapu kaydı | Arsa payı üzerine kat irtifakı olarak tescil edilir, bağımsız bölüm için ayrı kütük sayfası açılmaz | Her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfa açılır |
| Zorunlu belgeler | Onaylı mimari proje ve yönetim planı ile tapu müdürlüğüne istem | Mimari projeye ek olarak yapı kullanma izin belgesi ve zorunlu deprem sigortası |
| Devir ve ipotek | Arsa payı ile birlikte devredilebilir ve ipotek konulabilir | Bağımsız bölüm bağımsız biçimde devredilebilir, ipotek edilebilir ve kiraya verilebilir |
| Kullanım | Yapı bitmediği için bağımsız bölümün fiilen kullanımı söz konusu olmaz | Bağımsız bölüm fiilen kullanılır, oturulur ya da işletilir |
| Ortak gider | Kat irtifakı aşamasında ortak gider düzeni henüz tam işlemez, giderler arsa payına göre paylaşılır | 634 sayılı Kanun m. 20 uyarınca eşit ve arsa payı oranında iki kalem hâlinde paylaşılır |
| Yönetim organı | Kat irtifakı sahipleri kurulu, kat malikleri kuruluna ilişkin hükümlere göre hareket eder | Kat malikleri kurulu, yönetici ve denetçi düzeni tam olarak işler |
| Geçiş | Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir; geçiş, kat irtifakı sahibinin istemi ya da ilgili idarenin bildirimi üzerine de yapılabilir | Kat mülkiyeti son aşamadır; yalnızca kanunda sayılan sebeplerle sona erer |
| Kredi ve satış | Konut kredisinde çoğu zaman ek güvence istenir, satışta yapının bitme riski alıcıya aittir | Satış ve kredi işlemleri bağımsız bölüm üzerinden sorunsuz yürür |
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş zorunlu bir aşamadır. Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak geçiş istenir; geçiş, kat irtifakı sahiplerinden birinin istemi ya da ilgili idarenin bildirimi üzerine de yapılabilir. Geçiş yapılmadıkça yapı fiilen tamamlanmış olsa bile hukuki durum kat irtifakı olarak kalır ve bu durum kredi, satış, ortak gider tahsili ve yönetim kararları bakımından sürekli sorun üretir.
Daire alım satımında en çok karşılaştığım zarar kalemi, kat irtifakı tapusunun kat mülkiyeti sanılmasıdır. Alıcı tapuyu görür, “tapusu var” der ve bedeli öder. Oysa yapı kullanma izin belgesi alınmamıştır; bazı dosyalarda ruhsata aykırılık sebebiyle hiç alınamayacaktır. Böyle bir taşınmazda alıcı ne kat mülkiyetine geçebilir ne de bağımsız bölüm üzerinde tam bir mülkiyet kurabilir. Sözleşme imzalanmadan önce tapu kaydının, mimari projenin ve yapı kullanma izin belgesinin birlikte incelenmesi, sonradan açılacak tapu iptali ve tazminat davalarının hepsinden daha ucuzdur.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur? Şartlar ve Belgeler
Kurulmanın maddi şartı yapının durumuyla ilgilidir. Yapı tamamlanmış olmalı, bölümler ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bulunmalı ve her bağımsız bölüme bir arsa payı özgülenmiş olmalıdır. Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı biçimde belirlenir. Arsa paylarının değerle oranlı olmaması, sonradan arsa payının düzeltilmesi davasına yol açar; bu dava kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının en teknik olanıdır.
Şekil şartı ise tescille ilgilidir. Kat mülkiyeti resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar. Tescil yapıldığında anagayrimenkulün kütük sayfası kapatılır ve her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfa açılır. Bu sayfada bağımsız bölümün niteliği, numarası, arsa payı ve eklentisi gösterilir.
Arsa payı, kat mülkiyetinin görünmeyen omurgasıdır. Ortak giderlerin bir bölümü arsa payı oranında paylaşılır, kat malikleri kurulunda toplantı ve karar yeter sayıları arsa payına göre hesaplanır, kamulaştırma bedeli arsa payı dikkate alınarak bölünür, yapının yıkılması hâlinde arsa üzerindeki paylı mülkiyet arsa payı oranında devam eder. Arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle oranlı biçimde belirlenmemişse, kat malikinden biri arsa paylarının yeniden düzenlenmesini mahkemeden isteyebilir. Bu dava, bodrum katındaki küçük bir depoya üst kattaki geniş daireden fazla arsa payı verilmiş yapılarda sıkça açılır ve sonucu tüm yapıdaki gider ve oy dengesini değiştirir.
Bağımsız Bölüm, Eklenti ve Ortak Yerler
Bu üç kavramın ayrımı, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının yarısını çözer. Bir yer bağımsız bölümse maliki orada kural olarak dilediği gibi tasarruf eder. Eklenti ise tapuda hangi bağımsız bölüme özgülendiği yazılıdır ve o bölümden ayrı devredilemez; depo, kömürlük ya da çatı piyesi tipik eklentilerdir. Ortak yer ise hiçbir malikin tek başına tasarruf edemeyeceği, tüm maliklerin yararlanmasına açık alandır.
Kanun ortak yerleri örnekleyerek sayar: temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı daireleri, genel çamaşırlık ve kurutma yerleri, ortak garajlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, genel su depoları, sığınaklar, çatılar, bacalar, dam terasları, yağmur olukları ve yangın merdivenleri. Ayrıca bağımsız bölüm dışında kalan kanalizasyon, kalorifer, su, elektrik ve iletişim tesisleri ile ortak şebeke ve antenler de ortak yer sayılır.
Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları
Kanun kat malikine geniş bir hak alanı tanır: bağımsız bölümünü kullanabilir, kiraya verebilir, satabilir, ipotek edebilir ve üzerinde sınırlı aynî hak kurabilir. Ortak yerlerden yararlanma hakkı da bu alanın parçasıdır. Ancak bu hak alanının sınırı, diğer kat maliklerinin aynı haklarıdır. Kat mülkiyeti, yan yana duran bağımsız mülkiyetlerin birbirini sınırladığı bir düzendir ve kanunun koyduğu borçlar bu sınırı çizer.
Borçlar üç grupta toplanır. Birincisi genel davranış borcudur: doğruluk kurallarına uymak ve komşuyu rahatsız etmemek. İkincisi yapıya ilişkin borçlardır: anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile sağlamlığının korunmasına özen göstermek, kendi bölümünde yapının sağlamlığına zarar verecek işler yapmamak. Üçüncüsü mali borçlardır: ortak giderlere ve avansa katılmak. Bu borçların ihlali, uyarıdan başlayıp bağımsız bölümün devri istemine kadar uzanan bir yaptırım zinciri doğurur.
Bu soru en sık gelen sorulardan biridir ve cevabı iki aşamalıdır. Birinci aşamada bağımsız bölümün kütükteki niteliğine bakılır. Kütükte mesken olarak gösterilen bir bölümde eğlence yeri, lokanta, pastane, imalathane ya da dükkân türünden işletmeler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verilecek kararla açılabilir. Oybirliği aranması, tek bir kat malikinin karşı çıkmasının yeterli olduğu anlamına gelir. İkinci aşamada mutlak yasak devreye girer: kütükte mesken, iş ya da ticaret yeri olarak gösterilen bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi kuruluşlar kurulamaz; burada kurul kararı dahi yasağı aşmaz. Serbest meslek bürolarının durumu ise yönetim planı ve kütük kaydıyla birlikte değerlendirilir. Bu nedenle kiraya vermeden önce hem tapu kaydı hem yönetim planı okunmalıdır.
Ortak Gider, Aidat ve Gecikme Tazminatı
Aidat sözcüğü kanunda yer almaz; kanunun kullandığı kavram ortak gider ve avanstır. Ayrım önemlidir çünkü iki kalem farklı ölçütlerle bölünür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinde arsa payı değil kat maliki sayısı esas alınır; bu giderlere herkes eşit olarak katılır. Buna karşılık ortak yerlerin bakım ve onarımı, güçlendirme, sigorta primi, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında bölünür. Yönetim planında bu paylaşım farklı düzenlenebilir; plan sessizse kanundaki ayrım uygulanır.
Ortak gider borcunun en önemli özelliği kullanıma bağlı olmamasıdır. Kat maliki bağımsız bölümünden faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek ortak gidere katılmaktan kaçınamaz. Yıllarca boş duran daire de, kullanılmayan asansörün karşısındaki zemin kat dairesi de kendi payına düşen gidere katılır. Bu kural, kat mülkiyetinde ortak giderin bir hizmet bedeli değil, mülkiyete bağlı bir yükümlülük olmasından doğar.
Aidat alacaklarında en sık yapılan hata, borcun dayanağının belgelenmemesidir. İcra takibine ya da davaya çıkılırken kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi ve bildirim belgeleri eksik olduğunda alacak ispatlanamaz hâle gelir. Buna karşılık bu belgeler düzgün tutulan yapılarda süreç hızlı işler; ilamsız takip yoluyla başlanır, itiraz gelirse itirazın kaldırılması istenir. Takip yollarının ayrımı için ilamlı ve ilamsız icra takibi rehberimize bakılabilir. Ayrıca kiracının müteselsil sorumluluğunun unutulmaması gerekir: oturan kiracı, kira bedeliyle sınırlı olarak aynı borcun muhatabıdır.
Yönetim Planı, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetici
Yönetim planı, yapının anayasası gibi çalışır. Bağlayıcılığı yalnızca onu imzalayan maliklerle sınırlı değildir; bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. Daireyi sonradan satın alan kişi, planı hiç görmemiş olsa bile hükümlerine tabidir. Planda hüküm bulunmayan konularda 634 sayılı Kanun ve genel hükümler uygulanır.
Yönetim organı kat malikleri kuruludur. Kurul, yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde ve yılda bir defadan az olmamak üzere toplanır. Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle her zaman olağanüstü toplantı yapılabilir; bu durumda toplantı tarihinden en az yedi gün önce bütün kat maliklerine çağrı yapılması ve toplantı sebebinin bildirilmesi gerekir.
Kat malikleri kurulu kararları bağlayıcıdır, ancak denetimden muaf değildir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde kararın iptalini isteyebilir. Süreler hak düşürücüdür; geçtikten sonra karar kesinleşir ve iptal istenemez. Bu nedenle toplantıya katılmayan maliklerin kararları öğrenmek için karar defterini düzenli olarak incelemesi gerekir. Yönetimin karar defterini göstermemesi hâlinde durumun tespiti için ayrıca mahkemeye başvurulabilir; delil tespiti davası bu tür tespitlerin usulünü açıklar.
Hâkimin Müdahalesi ve Görevli Mahkeme
Hâkimin müdahalesi, kat mülkiyetinin kendi içindeki en pratik yaptırım yoludur. Dava değeri düşük, süreç hızlı ve talep somuttur: komşunun gürültüyü kesmesi, ortak yerdeki işgale son vermesi, izinsiz yapılan tesisi kaldırması, kurul kararına uyması. Mahkeme talebi yerinde bulursa yapılması gerekeni açıkça gösterir ve karara uyulmaması hâlinde icra yoluyla yerine getirilmesini sağlar.
Görev dağılımını bilmek önemlidir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir: hâkimin müdahalesi istemleri, kurul kararının iptali davaları, ortak gider alacağı davaları, yönetici atanması ve ortak yere müdahalenin önlenmesi bu kapsamdadır. Buna karşılık mülkiyet hakkının varlığına ilişkin uyuşmazlıklar, örneğin tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinin görev alanında kalır.
Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, kira ilişkisinden ve ortaklığın giderilmesinden doğan uyuşmazlıklarla birlikte dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bunun anlamı şudur: ortak gider alacağı, yönetim kararının uygulanması, ortak yere müdahale ya da gürültü gibi bir uyuşmazlıkta doğrudan dava açılırsa, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Önce arabulucuya başvurulması, son tutanağın alınması ve ancak anlaşma sağlanamazsa dava açılması gerekir. Kapsamın dışında kalan iki önemli başlık vardır: taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar ile ihtiyati tedbir talepleri. Süreç, süreleri ve sonuçları bakımından arabuluculuk nedir sayfamız ayrıntılı bilgi verir.
Çekilmezlik Hâlinde Bağımsız Bölümün Devri (m. 25)
Bu hüküm, kat mülkiyetinin en ağır yaptırımıdır ve kanunun deyimiyle çekilmezlik hâline dayanır. Mantığı şudur: komşuluk ilişkisinin sürdürülemez hâle gelmesinden sorumlu olan kişi, mülkiyetini bedeli karşılığında kaybeder. Mülkiyet hakkına bu derece ağır bir müdahale olduğu için mahkemeler hükmü dar yorumlar; tek bir olay ya da kısa süreli bir anlaşmazlık çekilmezlik sayılmaz, süreklilik ve ağırlık aranır.
Kanun çekilmezlik hâline üç örnek verir. Birincisi, ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra ya da dava takibi yapılmasına sebep olunmasıdır. İkincisi, ortak yerlerin kullanılmasının haklı bir sebep olmaksızın engellenmesidir. Üçüncüsü, bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane ya da benzeri yer olarak kullanılması suretiyle ahlaka ve adaba aykırı davranılmasıdır. Bu üç hâl sayılı değildir; benzer ağırlıkta başka davranışlar da çekilmezlik olarak değerlendirilebilir.
Bu davayı her uyuşmazlıkta gündeme getirmek doğru değildir; mahkemeler çekilmezlik ölçütünü gerçekten dar uygular. Buna karşılık ortak gider borcunu sistematik biçimde ödemeyen ve yapının bakımını kilitleyen kat maliklerine karşı hazırlığı yapılmış bir devir davası, çoğu dosyada davanın açılmasına gerek kalmadan ödemeyi sağlar. Burada belirleyici olan iki şey vardır: iki takvim yılı içindeki takiplerin eksiksiz belgelenmesi ve kurul kararının usulüne uygun alınmış olması. Kurul kararı eksik alınmış dosyalarda dava, esas incelenmeden kaybedilir.
Kat Mülkiyeti Nasıl Sona Erer?
Sona erme sebeplerini ayırt etmek, sona ermenin sonucunu belirler. İradi sona ermede bütün maliklerin ya da bağımsız bölümlerin tamamını kendi üzerinde toplayan malikin yazılı istemi üzerine kat mülkiyeti kaydı tapu kütüğünden silinir ve mülkiyet adi mülkiyete döner. Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: bağımsız bölümlerin tek kişide toplanmış olması tek başına yeterli değildir, ayrıca yazılı istem gerekir.
Fiilî sona ermede ise durum farklıdır. Anataşınmaz deprem, sel ya da toprak kayması gibi bir sebeple arsasıyla birlikte yok olursa kat mülkiyeti sona erer, kat mülkiyeti kütüğü kapatılır ve taşınmaz arsa olarak kütüğe yazılır; eski kat malikleri arsa payları oranında paylı malik olur. Anayapının tamamen harap olması hâlinde kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer, ancak arsa payı üzerindeki paylı mülkiyet devam eder. Yapının yalnızca bir bölümü harap olmuşsa kat mülkiyeti sona ermez; kanun bu durumda yeniden inşa için süreler ve diğer maliklere devir isteme hakkı öngörür.
Kat Mülkiyetinde Yargıtay Uygulaması
Aşağıdaki başlıklar, Yargıtay’ın kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında istikrarlı biçimde uyguladığı ölçütleri karar numarası verilmeksizin özetler. Her dosyanın sonucunu belirleyen şey bu ölçütlerin somut olaya oturmasıdır; bu nedenle aşağıdaki başlıklar bir sonuç vaadi değil, değerlendirme çerçevesi olarak okunmalıdır.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında internette dolaşan karar özetlerinin önemli bölümü, kararın dayandığı somut olaydan koparılmış durumdadır. Aynı maddeye dayanan iki karar, yönetim planının içeriği ya da onaylı projedeki durum farklı olduğu için zıt sonuçlar doğurabilir. Örneğin bir otoparkın kullanımına ilişkin uyuşmazlığın sonucu, otoparkın projede eklenti mi ortak yer mi gösterildiğine göre tamamen değişir. Bu nedenle bu rehberde içtihadın yönü anlatılmış, karar numarası verilmemiştir. Dosyanızda bir kararın emsal olup olmadığı ancak tapu kaydı, onaylı proje ve yönetim planı karşılaştırılarak söylenebilir.
Ankara’da Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları ve Ayboğa Avukatlık Bürosu
Ankara, yüksek katlı siteleşmenin yoğun olduğu ve karma kullanımlı yapıların çok sayıda bulunduğu bir yargı çevresidir. Bu yapı, dosyaların niteliğini de belirler. En sık karşılaşılan üç tablo vardır. Birincisi, çok bloklu sitelerde blok yönetimi ile site yönetimi arasındaki yetki ve gider paylaşımı uyuşmazlıklarıdır; burada yönetim planının metni belirleyici olur. İkincisi, kütükte mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasından doğan uyuşmazlıklardır; burada kütük kaydı ve kurul kararı birlikte incelenir. Üçüncüsü, kat irtifakından kat mülkiyetine geçilememiş yapılardaki ortak gider ve yönetim sorunlarıdır.
Her üç tabloda da sürecin kaderini belirleyen şey hazırlıktır. Tapu kaydı, onaylı mimari proje, yönetim planı, karar defteri, işletme projesi ve bildirim belgeleri eksiksiz toplanmadan açılan davalar çoğu zaman usulden ya da ispat yetersizliğinden sonuçsuz kalır. Buna ek olarak dava öncesi arabuluculuk şartının bulunup bulunmadığının doğru değerlendirilmesi gerekir; şartın atlanması davanın usulden reddine yol açar. Kiralanmış bağımsız bölümlerde kiracıyla yaşanan sorunlar için kiracı hakları ve Ankara kira avukatı sayfalarımız yol gösterici olur.
Ayboğa Avukatlık Bürosu, Çankaya’daki ofisinden kat mülkiyeti ve gayrimenkul hukuku alanında vekillik hizmeti vermektedir. Büro, ortak gider alacaklarının takibi ve savunması, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, hâkimin müdahalesi istemleri, ortak yere müdahalenin önlenmesi, arsa payının düzeltilmesi, yönetim planı düzenlenmesi ve değiştirilmesi ile çekilmezlik hâlinde bağımsız bölümün devri davalarını yürütür. Dosyanızla ilgili ilk değerlendirme için tapu kaydı, yönetim planı ve varsa kurul kararını iletmeniz yeterlidir. Büroya ve diğer çalışma alanlarımıza Ankara avukat sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kat mülkiyeti nedir, kısaca nasıl tanımlanır?
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat mülkiyeti ne zaman doğar, sözleşmeyle kurulabilir mi?
Kat mülkiyeti kurulması için hangi belgeler gerekir?
Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılabilir?
Kiracı aidattan sorumlu mudur?
Mesken olarak kayıtlı dairede işyeri açılabilir mi?
Kat malikleri kurulu kararı nasıl alınır?
Kurul kararına itiraz süresi nedir?
Yönetici atamak zorunlu mu?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Kat mülkiyeti hangi hâllerde sona erer?
İlgili Rehberler
Kiralanan bağımsız bölümde kiracının hakları, ortak gider sorumluluğu ve tahliye süreçlerine genel bakış.
Dava şartı arabuluculuğun kapsamı, başvuru usulü, süreler ve son tutanağın davaya etkisi.
Ortak gider alacağının tahsilinde kullanılacak takip yolları, itiraz ve itirazın kaldırılması süreci.
Nem, sızıntı, gürültü ve yapısal zarar iddialarında dava öncesi delil tespitinin usulü ve sonuçları.
Kaynakça
Av. Çağrı Ayboğa Kimdir?
Ayboğa Avukatlık Bürosu - Ankara Barosu Sicil No: 34507 - Çankaya / Ankara
Av. Çağrı Ayboğa, Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattır ve gayrimenkul hukuku ile kat mülkiyeti alanında çalışmaktadır. Ortak gider alacaklarının takibi ve savunması, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, hâkimin müdahalesi istemleri, ortak yere müdahalenin önlenmesi, arsa payının düzeltilmesi, yönetim planının düzenlenmesi ve değiştirilmesi ile çekilmezlik hâlinde bağımsız bölümün devri davalarını yürütmektedir.
Bu rehber 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu esas alınarak hazırlanmış, hukuki doğruluğu 29 Ekim 2026 tarihinde Av. Çağrı Ayboğa tarafından denetlenmiştir. Metin bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi belgeleriyle değerlendirilmelidir.
Aidat alacağı, ortak yere müdahale, yönetim kararının iptali ya da projeye aykırılık konusunda bir uyuşmazlık yaşıyorsanız tapu kaydı, yönetim planı ve varsa kurul kararını iletin; dosyanızı birlikte değerlendirelim.
Danışmanlık ücretlidir. Görüşme ücretleri 2025-2026 TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca uygulanır.