Türk Medeni Kanunundaki esaslar çerçevesinde bir binanın kat veya katlarının ayrı mülkiyet haklarına tabi olması mümkün değildir. Hem bina hem de daire veya katlar, üzerinde bulundukları gayrimenkulün ayrılmaz bir parçası olarak kabul edilir.
Dolayısıyla toprak sahipleri de bu ayrılmaz parçaların maliki olurlar. Zamanla şehirlerdeki nüfus yoğunluğunun artması, birden fazla kişinin barınma ve işyeri ihtiyaçlarının karşılanması için birlikte hareket etme ihtiyacı, konutların sadece kar esasına göre daire kiraya verilmesi, sosyal ve ekonomik sebeplerin artması, arsa fiyatlarının yükselmesi ve bu buna bağlı olarak blok inşaatların ortaya çıkması nedeniyle yeni çözümler getirilmiştir.
Kat Mülkiyeti Ne Demektir?
Bu durumda kanunda yer alan tüm bu ifadeler birlikte değerlendirildiğinde kat mülkiyeti, taşınmazın maliki veya müşterek malikleri tarafından tamamlanmış bir binanın kat, daire, işyeri, işyeri gibi kısımlarında (büro, dükkan, mahzen, depo) ayrı ve tek başına kullanıma uygun olanların bu kanun hükümlerine kurulan bağımsız ve benzersiz mülkiyet hakkını ifade eder.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Kat Mülkiyeti Kanununun 1/1 başlıklı genel kuralı kat mülkiyetinin hangi koşullarda kurulabileceğine ilişkin genel hatları belirtmiştir.
Buna göre; Bu Kanun hükümlerine göre bir binanın taşınmaz maliki veya müşterek malikleri tarafından tamamlanan kat daire, ofis, dükkan, mağaza, kiler, depo gibi ayrı kullanıma uygun bölümlerinde ve tek başına kullanılması uygun olan yerlerde bağımsız mülkiyet hakları tesis edilebilir.
Belirli bir arsa payına sahip olmayan bir binanın bağımsız bölümlerinden biri üzerinde daire sahibi olmak imkansızdır. Diğer bir ifade ile bağımsız bölümlerin mülkiyeti haklar ancak bağlı oldukları arsa payları ile kazanılabilir veya devredilebilir. Arsa üzerindeki müşterek mülkiyet (paylı mülkiyet) ile binanın bağımsız bölümleri arasındaki mülkiyet birbiriyle bağlantılıdır.
Gerekli Şartlar
Kat Mülkiyeti, kanun metninden de anlaşılacağı gibi, tamamlanmış bir binanın tek başına ya da ayrı ayrı kullanıma uygun bölümleri üzerinde kurulabilir. Bunu sağlamak için parsel üzerinde binanın tamamlanmış olması, tüm binaların taş ya da tuğladan (kargir) olması ve binalardaki her bağımsız bölümün tek başına kullanıma uygun olmalıdır. Bu koşulların tek tek kontrol edilmesi gerekmektedir.
Gerekli Belgeler
- İskân belgesi (yapı kullanım izni belgesi)
- Mülkiyet sahibine ait nüfus cüzdanı fotokopisi
- Yapının bağımsız bölümlerine ait arsa payları ve bu bölümlerin listesi
- Bağımsız bölümlere ait Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
- Binanın herhangi bir borcu olmadığın ilişkin belge
Kat Mülkiyetinin Getirdiği Haklar ve Yükümlülükleri
Kat maliklerinin hakları, Kat Mülkiyeti Kanununun üçüncü bölümünde, kat maliklerinin bağımsız bölümler ve ortak yerler üzerindeki hakları düzenlenmiştir. Kat sahipleri kendi bağımsız arazinin adi mal gibi kısımlarını tasarruf etme haklarına ve ortak mülkiyet hükümlerine göre diğer maliklerle ortak yerleri arsa payları oranında tasarruf etme yetkisine sahiptirler. Kanunun bu bölümünde, kat maliklerinin bağımsız bölümler ve ortak yerler üzerindeki hakları, nasıl kullanılacağına ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir.
Kat maliklerinin borçları, Kat maliklerinin, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak üzere, mülkiyet hükümleri uyarınca maliklere tanınan tüm hak ve yetkilere sahip olduklarını belirtmiştik. Kat maliklerinin borçları esas olarak bu hakların sınırlarını belirlemekte olup, kat malikleri bu borç ve yükümlülüklere uygun hareket etmek kaydıyla mülkiyet hakkının faydalarından yararlanabileceklerdir. Burada Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Kat Maliklerinin Borçları başlıklı üçüncü bölümünde, kat maliklerinin bağımsız bölümler, ekler ve ortak alanlardan yararlanırken borç ve yükümlülüklerine yer verilmiştir. Bu hususta, bu bölümün başında, kat maliklerinin uymaları gereken anataşınmazın bakımı ve korunmasına ilişkin yükümlülükler, ortak giderler ile bağımsız bölümlerin kullanımına ilişkin yükümlülükler yer almaktadır.
Kat Mülkiyeti Nasıl Sona Erer?
Kat mülkiyeti, kat maliklerinin iradeleriyle tek kişi mülkiyetine çevrilirse, anataşınmazın arsasıyla birlikte yok olursa veya kamulaştırılırsa ya da ana yapı harap olursa sona erer (KMK. m. 46, 47. 49).
Yazılı Taleple Sona Erme
Kat malikleri, kendi iradeleri ile kat mülkiyetini sonlandırabilirler. KMK.’na gore bu, kütükteki sicil kaydının silinmesi ile olur (KMK. m. 46/1). Terkin yapılabilmesi için bütün maliklerin talebi veya bağımsız bölümlerin tümünü kendi üzerinde toplayan malikin talebi gerekir (KMK. m. 46/II). Talebin yazılı olması gereklidir. Bu talep üzerine tapu kütüğündeki bağımsız bölüm üzerinde yer alan kat mülkiyeti kaydı silinir ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet, adi mülkiyete dönüşür. Ancak tek başına ana gayrimenkulün tamamının mülkiyetinin, bir kişinin üzerinde toplanması kat mülkiyetini kendiliğinden sona erdirmez (KMK. md.46).
Ana Taşınmazın Yok Olması Sebebiyle Sona Erme
Anataşınmazın yok olması, kat mülkiyetini sona erdiren sebeplerden biridir. Deprem, sel veya toprak kayması gibi sebeplerle ana taşınmaz yok olduğunda kat mülkiyeti de sona erer (KMK. m,46/VI, MK. m. 717). Bu doğal bir sonuçtur. Ancak tamamen yok olma halinde durum böyledir. Zira sadece ana yapı harap olursa, kat mülkiyeti sona ermekle birlikte arsa payı üzerindeki paylı mülkiyet devam eder.
Ana taşınmazın yok olması ile kat mülkiyeti kütüğü kapatılır ve artık o taşınmaz için arsa olarak kütükte sayfa açılır. Bu arsa üzerinde eski kat malikleri, arsa payları oranında paylı malik olurlar(KMK. m. 46/III).
Ana Yapının Harap Olması Sebebiyle Sona Erme
Ana yapının tamamı harap olursa, kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer (KMK. m. 47/1). Harap olmanın sebebini de deprem, sel, toprak kayması gibi doğal afetler teşkil edebilir. Ana yapının bir kısmı harap olursa, kat mülkiyeti sona ermez. Harap olan bağımsız bölüm, o bölümün maliki tarafından iki yıl içinde yeniden inşa edilebilir. Bu gerçekleşmezse, sürenin tamamlanmasından itibaren bir yıl içinde diğer maliklerden her biri. bu bölüme bağlı arsa payının “değeri karşılığında ve arsa payı oranında” kendine devrini hakimden isteyebilir. Devralan da bağımsız bölümü iki yıl içinde yaptırmak zorundadır (KMK. m. 47/11). Bu yapılmazsa kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı olan arsa paylarını yeniden hesaplatarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmekle yükümlüdürler. Eğer bu işlem gerçekleşmezse kat mülkiyeti kanunen sona erer (KMK. m. 47/111).
Birden çok bağımsız bölüm yok olursa ve bunlardan birinin yapılması diğerinin yapılmasına bağlıysa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki burayı yaptırıp yaptırmayacağını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı şekilde bildirir (KMK. m. 47/IV). Eğer bildirmezse yeniden yaptırmak istediği kabul edilir ve söz konusu arsa payı bölümünü yeniden yaptırmak isteyenlere değeri karşılığında öncelikle devredilir (KMK. m. 47/IV).
Kamulaştırma Sebebiyle Sona Erme
Ana taşınmazın kamulaştırılması da kat mülkiyetini sona erdiren bir hal olarak düzenlenmiştir (KMK. M. 46/V). Bu durumda kamulaştırma bedelinin, her bağımsız bölümün bağlantılı olduğu arsa payı ve eklentileri göz önünde tutularak ayrı ayrı belirlenmesi ve o bölümün malikine ödenmesi gerekir (KMK. m. 46/son).
Kat Mülkiyetinden Doğan Anlaşmazlıklar ve Çözümleri Hukuki
Ülkemiz açısından bireylerin büyük bir kısmı kat mülkiyetine bağlı yapılarda yaşamaktadırlar. Nüfus ve yapılaşma artışı nedeniyle kat mülkiyeti uyuşmazlıkları da çoğalmıştır.
Mevcut yargı sistemimizde bir uyuşmazlığın sonuçlanması yıllarca sürdüğünden ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının nitelik itibariyle derhâl sonuçlanması gerektiğinden çalışmanın bu kısmında alternatifler sunulacaktır.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için, Ayboğa + Partners Avukatlık Bürosu uzman kadrosuyla destek alabilirsiniz.
Kat Malikleri Kurulunda Uyuşmazlığın Çözümü
Kat malikleri kurulunun Kanun kapsamında uyuşmazlık çözme yetkisi vardır. Gerçekten de KMK m. 32/3’de
“Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.”
hükmü yer almaktadır. Bu hüküm, günümüz itibariyle uyuşmazlıkların büyük bir kısmı bakımından uygulanmamaktadır.
Yargıtay, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında öncelikli olarak kurulda görüşülme yapılması ve sonrasında dava açılması şartını son kararlarında çoğu uyuşmazlık bakımından kaldırmıştır.
Uyuşmazlıkların İdarî Yoldan Çözümü
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının büyük bir kısmı mülkiyet hakkına müdahale şeklinde ortaya çıkmaktadır. Çünkü ya bağımsız bölümün uygun kullanımı engellenmekte ya da ortak yerlerin amacına uygun kullanımı engellenmektedir. Zilyed olan kat maliki ya da diğer sâkinler hâkimden müdahale isteyerek aslında zilyedlerine müdahale ya da tecavüzlerin önlenmesini istemektedirler.
Taşınmaz zilyedliğine müdahale ya da tecavüzün idarî yoldan önlenmesi için 3091 sayılı “Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun” bulunmaktadır. Bu Kanuna göre taşınmaz mal merkez ilçe sınırları içinde ise il valisi veya görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde ise kaymakamlar tarafından taşınmaz tecavüzü veya müdahalenin önlenmesi kararı verilerek taşınmaz malın yerinde zilyede teslimi sağlanır. (TMZYTÖHK m. 2)Valiye ya da kaymakama başvurmaya o taşınmaz malın zilyedi, zilyed birden fazla ise içlerinden biri yetkilidir. (TMZYTÖHK m. 3/1) Başvuru süresi ise tecavüz veya müdahalenin yapıldığının öğrenilmesinden itibaren 60 gün, her hâlde oluştan itibaren 1 yıldır.(TMZYTÖHK m. 4/1) Başvuru sırasında, adlî mahkemelerce ihtiyati tedbir kararı verilmiş ya da dava konusu yapılmış ise artık 3091 sayılı Kanun uygulanmaz. (TMZYTÖHK m. 14/1)
Yönetim Plânına Tahkim Kaydı Konması
Uyuşmazlıklar KMK m. 32/3’e göre kat malikleri kurulunda çözülür ve karara bağlanır. Bu hüküm günümüzde tam anlamıyla uygulanmasa bile kanun koyucunun iradesi hakkında önemli bir ipucu vermektedir. Kanun koyucuya göre kat maliklerinin uyuşmazlıkları kendi aralarında çözmesinde hiçbir problem yoktur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıkların tahkimde çözümlenmesini yasaklamıştır.
327 Gerekçe, söz konusu uyuşmazlıkların tarafların arzu ve iradelerine bağlı olmayan uyuşmazlıklar olduğudur. Yukarıda belirttiğimiz üzere kanun koyucunun iradesi ortadadır. Kat
malikleri, bu uyuşmazlıkları kendi iradeleri ile çözebilir. Bu nedenle kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıklar tahkim yolu ile de çözümlenebilmelidir.
Hakimin Müdahalesi
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hâkimin menfaat dengesini iyi koruması gerekir. Kat mülkiyeti, adından da anlaşıldığı üzere bir mülkiyet çeşididir. Ayrıca kat mülkiyetinde gerek Anayasanın 56. maddesi gerek 57. maddesi ’ne göre insanların barınma hakkı da söz konusudur. Anayasamıza göre kat mülkiyeti uyuşmazlığı çıktığında bu iki temel hakkın ölçülü olarak kısıtlanması gerekir. Hâkim önüne kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlık geldiğinde davanın niteliğine göre öncelikle tapu kayıtlarını, kat malikleri kurulu karar defterini, gider
belgelerini isteyecek, ilgilileri dinleyecek, gerekmesi durumunda keşif ve bilirkişiden yararlanacaktır.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Farklar
İrtifak hakları, TMK’ ye göre sahibine mülkiyet hakkına göre daha sınırlı yetki veren aynî haklardır. KMK’ ye göre sanki özel bir irtifak hakkıymış gibi gözüken kat irtifakı ise bir arsa üzerinde ileride süresi içinde kat mülkiyeti kurulabilsin diye sahiplerine borçlar yükleyip ve yetkiler veren, eşyaya bağlı haklar bütünüdür. KMK’ye göre eşyaya bağlı borç içerdiğinden irtifak kelimesinin kullanılması bazı yazarlarca eleştirilmektedir.
Kat irtifakının amacı henüz hiç inşaata başlanmamış ya da tamamlanmamış yapılar için kat mülkiyetine esas teşkil edecek aynî teminata sahip hukukî ilişki yaratmaktır. Bu nedenle kat mülkiyeti tamamlanmış yapılarda söz konusu iken, kat irtifakı tamamlanmamış yapılarda söz konusudur.
- Kat irtifakı hakkı ancak arsa payının devri ile el değiştirebilir. Kat irtifakı kurulmak üzere ortaklık giderilemez.
- Kat irtifakına sahip olanlara kat irtifakı sahibi denir.(KMK m. 2/1-c)
- Kat irtifakı hakkı ancak arsa payının devri ile el değiştirebilir.87 Kat irtifakı kurulmak üzere ortaklık giderilemez.
- Kat irtifakına sahip olanlara kat irtifakı sahibi denir.(KMK m. 2/1-c)
- Kat irtifakı kural olarak mahkeme kararı ile kurulamaz.
Kat Mülkiyeti Alınması Zorunlu Mudur?
Kat mülkiyeti alınması zorunlu değildir. Ancak kat mülkiyetinin alınması taşınmaz için önemli faydalar sağlamaktadır.
Kat Mülkiyeti Almamanın Cezası Var Mıdır?
Kat mülkiyeti almamanın cezası 2009 yılına kadar bin TL iken günümüzde bu ceza kaldırılmıştır yani kat mülkiyeti almamanın herhangi bir cezası yoktur.
Kat Mülkiyetinde DASK Zorunlu Mudur?
Kat mülkiyetinde Zorunlu Deprem Sigortası yani DASK zorunludur. Zira taşınmazın niteliği ne olursa olsun DASK yapılması zorunludur.
Kat Mülkiyeti İçin Nereye Başvurulur?
Kat mülkiyeti için, taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesine başvurulur. Bu başvurudan sonra gerekli belgeler toplanarak Tapu Müdürlüğü’ne müracaat edilir.
Kat Mülkiyeti Kurulmuş Bağımsız Bölümün Satılması Halinde Önalım Hakkı Var Mıdır?
Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümlerin satılması durumunda diğer bağımsız bölüm maliklerinin ön alım hakkı yoktur.
Binanın Yalnızca Bazı Bölümlerinde Kat Mülkiyeti Kurulabilir Mi?
Bir binanın tamamının kat mülkiyetine dönüştürülebilmesi için binanın tümü kat mülkiyetine uyarlanmalıdır. Bu bağlamda, sadece belirli bölgelerinde veya katlarında kat mülkiyeti kurmak mümkün değildir. Bunun yerine otel, iş yeri veya ticaret amaçlı kullanılan binalarda, işlevsel bir bütünlük sunan birden fazla kat veya bölüm, tek bir bağımsız birim olarak kat mülkiyetine dönüştürülebilir. Kat mülkiyeti kurulması için Ankara Avukat hizmeti almanız yaşanacak sorunların önlenmesine yardımcı olur.
