Kira Tespit Davası ve Şartları 2025

Kira tespit davası hakkında merak edilen tüm sorular ve şartları; güncel Yargıtay kararlarıyla derlenmiştir. Kira bedelinin hâkim tarafından belirlenebilmesi için açılacak olan dava, aylık kira bedelinin tespit edilmesini sağlamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira tespitine ilişkin TBK m. 345 hükmü şu şekildedir: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”. 

Kanun koyucu, anılan düzenlemesiyle, konut ve çatılı işyeri kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir dava açılabileceğini açıkça hüküm altına alınmıştır.

Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Kira bedelinin tespitine ilişkin açılacak davanın hukuki niteliği doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre, dava sonucunda bir tespit hükmü verildiğinden, bu dava tespit davası niteliğindedir. Başka bir görüş, kira bedelinin tespitine ilişkin davaları, eda davası olarak nitelendirmiş ve dava sonucunda verilen kararın ilamlı icra takibine konu edilebileceğini savunmuştur. Diğer bir görüş ise, TBK m. 344/f.1 uyarınca açılacak dava sonucunun tespit hükmü niteliğinde olduğunu, ancak, TBK m. 344/f.2 ve TBK m. 344/f.3 uyarınca açılacak davanın sonucunun, yenilik doğuran bir karar olması nedeniyle, yenilik doğuran (inşâî) dava olduğunu belirtmiştir. Doktrindeki hâkim görüşe göre, tespit davasında hâkim, bir hukuki ilişkinin varlığı ya da yokluğu konusunda karar vermekte iken, kira tespit davasında hukuki ilişkinin varlığı ya da yokluğunu değil, kira sözleşmesinde bir yıl süre ile uygulanacak kira bedelini tespit etmektedir. Bu halde var olan ilişkiye dair yeni bir hukuki durum ortaya çıkması ya da var olan hukuki ilişkinin değişmesi söz konusudur ve anılan dava, yenilik doğuran dava niteliğindedir. Bu görüş kapsamında, kira tespit davası sonucunda verilen kararlarda, sadece kira bedeli belirlendiğinden, ilamlı icraya konulamamaktadır. Açılacak davada kira bedelinin tespiti ile birlikte tahsilinin de talep edilmesi mümkün değildir. Bunun sebebi, mahkemece tespit edilen kira borcunun kimi zaman sözleşmeye göre muaccel olmayabileceği ve kira bedeline ilişkin borcun doğması için muaccel olması gerektiğidir. Ancak, muaccel olan kira bedeli ifa edilmediği takdirde, kiraya verenin eda davası açabileceği ve kira tespit davasının açılan davada kesin delil niteliğini haiz olduğu belirtilmiştir.

Yargıtay’a göre ise, kira tespit davası kendine özgü bir dava olup, verilen hüküm, inşâî davalar sonunda verilen kararlara yakın niteliktedir. (YHGK, 16.03.2021 T., 2017/6-2792 E., 2021/267 K.) Anılan karara göre,“…Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşâî davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkûmiyet kararlarına değil, inşâî davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. Nitekim aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 26.02.2014 tarihli ve 2013/3-633 E., 2014/154 ve 24.02.2016 tarihli ve 2014/3-348 E., 2016/173 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir. Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir. Başka bir deyişle kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden şekillenmiştir”.

Konuya ilişkin yukarıda değindiğimiz doktrindeki görüşlerin değerlendirilmesi ve kira bedelinin tespiti davasının hukuki niteliğinin ayırt edilebilmesi için, tespit davası, delil tespiti, menfi (olumsuz) tespit, müspet (olumlu) tespit davası ve eda davasını, kira tespit davasının benzer kavramlarla ilişkisi başlığı altında, ayrı ayrı açıklamakta fayda görüyoruz.

Kira Tespit Davasının Benzer Kavramlarla İlişkisi

Bir hukuki ilişkinin varlığı ya da yokluğu konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunuyorsa, bu uyuşmazlık tespit davası yoluyla giderilir. Bir hukuki ilişkinin varlığının tespitine yönelik açılan tespit davasına, müspet (olumlu) tespit davası denir. Örneğin, bir sözleşmenin var olduğunun tespiti böyledir. Davacı, açtığı davayla, davalının var olduğunu iddia ettiği bir hukukî ilişkinin bulunmadığının tespitini talep ediyorsa, bu tür tespit davasına da menfi (olumsuz) tespit davası denir. Örneğin, icra takibi nedeniyle davalıya borçlu olmadığının tespitine yönelik açılan dava, menfi tespit davasıdır. Özellikle bir davada delil olarak kullanılabilecek hususların tespiti, tespit davasının konusunu oluşturamaz. Bu konuda deliller hakkında geçici hukuki koruma niteliğinde olan delil tespitinin talep edilmesi gerekmektedir. Örneğin, trafik kazasında araçta meydana gelen zararın tespiti talebi, tespit davasının değil, delil tespitinin konusunu oluşturur.

Bir hukuki durumun kurulması, kaldırılması veya değiştirilmesi için davacının tek taraflı iradesinin yeterli olmadığı veya bu konuda tarafların anlaşmasının mümkün olmadığı, bunun ancak mahkeme kararıyla sağlanabildiği durumlarda açılan davaya inşâî dava veya yenilik doğuran dava denir. İnşâî davalar, kural olarak kanunun açıkça öngördüğü hallerde açılabilir. TMK m. 145/f.2’de düzenlenen evlenmenin butlanı davası, TMK m. 166’da düzenlenen boşanma davası, TMK m. 303’de düzenlenen babalık davası, inşâî davalara örnek olarak verilebilir.

Eda davasında ise, davacı, davalının bir iş yapmaya, bir şey vermeye veya bir şeyi yapmamaya mahkûm edilmesini istemektedir. Davalının gayrimenkulü tahliye etmesine, davalının satış bedeli olan 100 TL’yi ödemesine veya gürültü yapmamasına karar verilmesinin istenmesi halleri, eda davasına örnek olarak verilebilir.

Bu bakımdan, kira bedelinin tespiti davası sonunda verilen kararın, tespit davası veya eda davası sonunda verilen kararlara değil, yenilik doğuran (inşâî) davalar sonunda verilen kararlara benzediğini söylemek daha yerinde olacaktır.

Kira Tespit Davasının İcra Edilebilmesi Konusu

Kira tespit davası sonucunda verilen kararda, tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkinin varlığı ya da yokluğu değil, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. Bu bakımdan, karar sonunda verilen hükmün ilamlı icraya konu edilebilmesi mümkün değildir. Verilen karar, mevcut kira sözleşmesinde bedele ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya koymakta ve bir yıllık kira bedelini yeniden tespit etmektedir. Bu davada, ileride açılacak olan, fakat şartları henüz oluşmadığından açılamayan kira alacağı davasına hazırlanmak amacı güdülür ve o davada kullanılmak üzere kesin delil olabilecek aylık kira bedelinin belirlenmesi sağlanmaktadır. Kararın eda davası olduğunun kabulü halinde, icrasında sorunların gündeme gelmesi muhtemeldir. İlamda yazılan bir yıllık kira bedeli, belirli bir dönemi kapsadığından, tespiti talep edilen kira döneminden sonraki kira dönemlerine ilişkin kira bedellerinin nasıl tahsil edileceği sorunu oluşabilecektir. Daha basit bir ifadeyle, kira bedelinin tespiti kararının ilamlı icraya konu edilebilmesi halinde, ilam tarihinden sonraki kira alacakları bakımından nasıl bir yol izleneceği konusunda tereddüt oluşabilecektir. Uygulamada birçok karışıklığa neden olabileceğinin kabulü ile kira bedelinin tespiti davası sonunda verilen kararın, tıpkı temerrüde dayalı kira bedelinin tahsilinde olduğu gibi, ilamsız icra takibine konu edilmesinin doğru olduğu düşüncesindeyiz.

Kira Tespit Davasının Tarafları

Kanunda açıkça düzenlenmiş olmasa da, bunun aksine bir düzenleme de bulunmadığından, kiraya verenin yanı sıra, kiracı da, kira bedelinin tespitine ilişkin dava açabilecektir. Yargıtay da çeşitli kararlarında(YHGK, 16.03.2021 T., 2017/6-2792 E., 2021/267 K.)  bu hususa yer vermiş olup, kira bedelinin tespitine ilişkin davaların, kiracı tarafından da açılabildiğini vurgulamıştır. Yargıtay bir başka kararında(Yargıtay 3. H.D.,    13.12.2018 T., 2017/4020 E., 2018/12776 K.) Kira bedelinin tespitine ilişkin davayı kiraya veren ve kiracının yanı sıra, kiralanan taşınmazın maliki veya paylı mülkiyette paydaşlardan birinin de açabileceğini belirtmiştir. Anılan kararda elbirliği ile mülkiyete konu taşınmazlarda tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları gerektiğini belirtmiştir.

Elbirliği ile mülkiyete konu taşınmazlarda malik sıfatıyla açılacak kira bedelinin tespiti davalarında bu kişiler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Zorunlu dava arkadaşlığının gereği olarak, tümünün birlikte dava açmadığı ve davaya katılmadığı durumda, açılan dava usulden reddedilmelidir. Kiracının birden fazla olduğu durumda da ise, müşterek hukuki işlem söz konusu olduğundan, tüm kiracılara birlikte dava açılması gerekmektedir.

Sözleşme devam ederken kiralananın el değiştirmesi durumunda ise, yeni malik TBK m. 310 hükmü gereği sözleşmenin tarafı olacağından, kira bedelinin tespiti davası açabilecektir. Kiralananın el değiştirmesinden önce eski malik, kiracıya tespit davası açacağına ilişkin ihtarname keşide etmiş ise, yeni malikin açacağı kira bedelinin tespiti davası geriye etkili olacaktır. Bu husus, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olmasının bir sonucudur. Eski malik, tespit davası açacağı yönündeki iradesini kiracıya bildirmişse, bu yöndeki dava açma hakkını da kira sözleşmesi ile birlikte yeni malike devretmiş olmaktadır.

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Açılabilme Şartları

Taraflar, TBK m. 344’ye belirtilen sınırlamalara uyarak, kira bedelinin ne olacağı konusunda anlaşma sağlamamışlar ya da sağlayamamışlarsa, kira bedelinin tespiti davası açma zorunluluğu doğacaktır.

TBK m. 345/f.1’e göre, kira tespit davasının kiracı, kiraya veren ve taşınmaz maliki üçüncü kişi tarafından açılabildiğini yukarıda açıklamıştık. Uygulamada genellikle, davanın, kiraya veren tarafından açıldığı görülmektedir. Her ne kadar kanunda açıkça düzenlenmiş olmasa da, bunun aksine bir düzenleme bulunmadığından ve Yargıtay uygulaması zaman bakımından kiracıya herhangi bir sınırlama koymadığından, kiracı, dilediği zaman kira tespit davasını açabilecektir. Ne var ki, kiracının, açacağı kira tespit davasında hukuki yararı bulunması gerekir. Kira bedelinin arttırılması talepli kira tespit davasında kiracının, hukuki yararı bulunmadığının kabulü gerekir. Ancak, dava açmakta hukuki yararı olmak koşulu ile kira bedelinin indirilerek tespitini istemesinde yasal bir engel bulunmamaktadır.

Yargıtay bir kararında (YHGK, 2010/3-119E., K. 2010/159 K., T. 17.3.2010 T.,) kiracının ödeyeceği kira bedeli konusunda uzlaşma isteyen dilekçesine süresinde olumlu cevap alamaması nedeniyle kira tespit davası açmasında hukuki yararı bulunduğuna hükmetmiştir. Açılacak olan davada mahkeme, öncelikle kiracının davayı açmakta hukuki yararı bulunup bulunmadığını inceleyecektir. Kiracının hukuki yararı bulunması halinde, yapılacak bilirkişi incelemesi ile süre sınırına bağlı olmaksızın kira bedelinin indirilmesi suretiyle yeni kira bedeli mahkemece tespit edilecektir.

Kiraya veren bakımından ise, TBK m. 345’in devam eden fıkralarında sınırlama bulunduğundan, bu hususun ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.

Kira Tespit Davasında İhtar Şart Mı?

TBK m. 345/f.2, kiraya veren açısından yapılmış bir düzenleme olup, kiraya verenin tespit talep edeceği kira döneminden en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması (ihtarname çekmesi) koşuluyla ve izleyen yeni kira dönemi sonunda mahkemeye başvurması durumunda veya tespit talep edeceği dönemden en geç otuz gün önce mahkemeye başvurması koşuluyla mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, tespit talep edilen dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Örneğin, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, kira bedelinin tespitini talep etme hakkı 01.01.2020-01.01.2021 kira yılı için doğmuşsa, kiraya veren 01.01.2020 tarihinden en az 30 gün önce bildirimde bulunarak, anılan kira dönemi içinde kira tespit davası açabilecek ya da bildirimde bulunmaksızın 01.01.2020 tarihinden en az 30 gün önce dava açabilecektir. Mahkemenin, tespit hükmünü 20.10.2022 tarihinde vermiş olması halinde, yeni kira bedeli 01.01.2020 tarihinden itibaren kiracıyı bağlayacak ve verilen karar geriye etkili olacaktır. Kiraya verenin 30 günlük süreye uymaksızın dava açması halinde ise, yeni kira bedeli bir sonraki kira yılı bakımından kiracıyı bağlayacaktır. Örneğin, kiraya verenin 01.01.2020 tarihinden en az 30 gün önce bildirimde bulunmayarak, 01.02.2020 tarihinde dava açmış olması halinde, mahkemece tespit edilecek yeni kira bedeli, 01.01.2021 tarihinden itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

TBK m. 345/f.2’de belirtilen otuz günlük süreye, TBK m. 345/f.3 ile bir istisna getirilmiştir. Buna göre, taraflar arasında yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir anlaşma varsa, otuz günlük süreye uymaya ve buna bağlı işlemleri yapmaya (dava açmaya ve bildirimde bulunmaya) gerek yoktur. Böyle bir durumda, taraflardan biri, yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açabilecek ve mahkemece verilecek olan karar, bu yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.

Kiraya verenin aksine, kiracının mahkemeye başvurması halinde, TBK m. 345/f.1 uygulanacağından, kiracı tarafından yazılı bildirimde bulunulmamış olsa dahi, verilen hüküm geriye etkili olacaktır.

TBK m. 345/f.2 metninde anılan sürenin bir ay değil de, otuz gün şeklinde belirlenmesindeki amaç, gün sayısına göre hesap yapılması gereğidir. Kanun koyucu, “bir ay” ibaresi yerine özellikle “otuz gün” ibaresini kullanmıştır. Bu nedenle somut olayda otuz gün sayılarak hesap yapılacak olup, bir ayın otuz günden kısa veya uzun olması durumunda, otuz günlük süreye itibar etmek gerekecektir.

Kira Tespit Davası Açılmasında Hukuki Yarar Şartı

Dava açılmasındaki hukuki yarar, HMK m. 114’te, dava şartı olarak düzenlenmiştir. Davacının, bir davayı açmakta hukuki yararı bulunmalıdır. Buna, hukuki korunma (himaye) ihtiyacı da denir. Davacının, mahkemeden hukuki koruma istemesinde, korunmaya değer bir yararı olmalıdır. Kira bedelinin tespiti davasında hukuki yarar kavramını açıklarken, TBK m. 344’ün kira tespit davasına ilişkin düzenlediği farklı durumları değerlendirmek gerekecektir. TBK m. 344/f.1’de, kira bedeline ilişkin azami sınır belirlenmiş olup, taraflar arasında bu yasal sınıra uyularak yapılmış bir anlaşma bulunması halinde, kira tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmamaktadır.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Şartı

Taraflar arasında beş yıllık kira sözleşmesi bulunması halinde, kiraya veren birinci yılın sonunda altıncı yıla ilişkin kira parasının tespitini talep ederse, bu durumda da hukuki yararı bulunmamaktadır. Zira, altıncı yıla ilişkin TBK m. 344/f.3 uygulanacağından, kira tespitine ilişkin on iki aylık ortalamalara göre belirlenen TÜFE, emsal ve kiralananın durumunun birlikte değerlendirilmesi gerekecek ve davanın açılış tarihinde tüm kriterlerin belirlenebilmesi mümkün olamayacaktır. Bu halde de, davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmadığının kabulü ile davanın usulden reddedilmesi gerekmektedir. Bunun sebebi, kira döneminin bitiminden çok önce kira bedelinin tespiti davası açmakta tarafların “güncel” bir hukuki yararının bulunmamasıdır. Davanın, yeni dönemin başlamasından çok önce açılması halinde, mahkeme tarafından yapılacak incelemede, emsal bedel tespit edilemeyecek, tespit edilse dahi, davanın açıldığı tarih bakımından davacıya bir fayda sağlamayacaktır.

TBK m. 345/f.2 Uyarınca Yazılı Bildirim (İhtar) Şartı 

TBK m. 345/f.2’de, kiraya verenin açacağı kira bedelinin tespiti davası için yapılacak bildirimin yazılı olması gerektiği açıkça düzenlenmiş olup, bu husus geçerlilik şartıdır. Bildirim, yazılı olarak yapılmadığı halde, bildirimin yapılmış olduğu tanık anlatımıyla ispatlanamaz.

Kanunda yazılı bildirimin ne şekilde yapılacağı açıkça belirtilmemiştir. Düzenleme bulunmaması nedeniyle, söz konusu bildirimin, Tebligat Kanunu hükümlerine göre veya noter kanalıyla yapılması zorunlu değildir. Bildirimin yazılı olması ve kiracıya ulaşması koşuluyla, elektronik posta veya telgraf gibi diğer iletişim yollarıyla da yapılması mümkündür. Yapılacak bildirimde kira bedelinin açıklanmamış olması veya fahiş bir bedel talep edilmesi, bildirimin geçersizliğine neden olmayacaktır.

Kiraya verenin birden fazla kişi olması durumunda, içlerinden birinin kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması yeterlidir. Birden fazla kiracı olması durumunda ise, tek bir kiracıya bildirim yapılmasının yeterli olduğuna ilişkin ve tüm kiracılara ayrı ayrı bildirim yapılması gerektiğine ilişkin Yargıtay’ın farklı kararları bulunmaktadır. Kanaatimizce, tüm kiracılara ayrı ayrı bildirim yapılması yerinde olacaktır. Çünkü, sözleşmede birden çok kiracının bulunması halinde, kira artırma iradesinin her kiracıya ulaştırılması zorunlu dava arkadaşlığının bir sonucudur.

Kira Tespit Davasında Aile Konutu Olması Hali

Kiralananın aile konutu olması halinde ise, yazılı bildirimin kiracı olmayan eşe de yapılmasının gerekli olup olmadığı hususunun ayrıca irdelenmesi gerekmektedir. TBK m. 349 ve TMK m. 194’de aile konutuna ilişkin hükümler yer almaktadır.

TBK m. 349/f.1, “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.” şeklindedir.

TMK m. 194/f.1 ise, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” şeklindedir.

Anılan düzenlemede, kiracının fesih hakkı diğer eşin rızasına tâbi tutulmuşken, kiraya verenin fesih hakkı böyle bir sınırlamaya tâbi değildir.

TMK m. 194/f.4 ise, “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” şeklindedir.

Kanun düzenlemesine göre, kiracı olmayan eş, kiraya verene yapacağı yazılı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Bildirimi yapan eş, kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesinde “taraf” bakımından değişiklik yaratır ve bildirim sahibi eş, kira sözleşmesine kiracı sıfatıyla katılır. Sözleşmeye taraf olan eş, öncelikli olarak “kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerin ve hakların” tarafı haline gelmektedir. Diğer bir sonucu ise, “kiraya verenin fesih ihtarı ve ihtara bağlı ödeme süresi bildiriminin ayrı ayrı yapılması zorunluluğudur”. 

Kanaatimizce, kiracı olmayan eşin TMK m. 194/f.4 gereği sözleşmeye taraf olması halinde,  sözleşmeye  sonradan  taraf  olan  eşe  de  yazılı  bildirim  yapılması gerektiğinin kabulü, kanun koyucunun kiracıyı koruma amacına hizmet edeceğinden, yerinde olacaktır. Açılacak dava, tüm kiracıları ilgilendirdiğinden, tek bir kiracıya yapılan yazılı bildirim, davanın sonuçları ve etkili olacağı dönem bakımından yeterli değildir.

İhtarın Hangi Tarihte Geçerli Sayılacağı Konusu

Kiracıya gönderilen yazılı bildirimin kanundaki süre içinde kiracıya ulaşması mı gerektiği, yoksa tebliğe çıkarılmış olmasının yeterli mi olduğu doktrinde tartışmalıdır. Bazı yazarlara göre, anılan hükümdeki “yazılı bildirimde bulunulmuş olması” ifadesinden kiracı tarafından tebellüğ edilmesi anlaşılmalıdır ve yazılı bildirimin kiracıya gönderilmiş olması tek başına yeterli değildir. Aynı doğrultuda diğer bir görüş, anılan kanun maddesinde geçen “bildirim” koşulundan kiracıya tebellüğ edilmesinin anlaşılması gerektiğini ifade etmiştir. Anılan görüş gerekçe olarak ise, kiraya verene göre zayıf konumda olan kiracının korunması gerektiğini, kanun metninin kiracı lehine yorumlanması gerektiğini belirtmiştir. Bu görüşe göre, kiraya verenin açmış olduğu davada, dava dilekçesi kiracıya tebliğ edilmediği sürece bir anlam ifade etmeyecek, dava dilekçesinin kiraya verenden kaynaklanmayan sebeplerle gecikmesi halinde ise, kiraya verenin bu durumu ispatlaması gerekecektir.

Doktrindeki başka bir görüşe göre, kanunda geçen otuz günlük süre içinde bildirimde bulunulmuş olması yeterli olup, bildirimin kiracıya ulaşması şart değildir.

TBK m. 345 hükmünün gerekçesi ve Adalet Komisyonu’nun bu konuda yaptığı değişiklik bu konuyu açıklık getirmektedir. Anılan madde gerekçesinin konu ile ilgili kısmı şu şekildedir: “Maddenin ikinci fıkrasında belirli süreli kira sözleşmelerinde, mahkemece belirlenen kira bedelinin, kiracıyı hangi tarihten geçerli olmak üzere bağlayacağı düzenlenmektedir. Buna göre, dava dilekçesinin yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluna uyularak açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aynı sonuç, kiraya veren tarafından bu süre içinde, kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluna uyularak kira bedelinin, belirlenmesine ilişkin davanın, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması durumunda da geçerli olacaktır”. 

Adalet Komisyonu Değişikliği’nin ilgili kısmı şu şekildedir: “Ancak, bu dava, dava dilekçesinin, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş” ibaresi “Ancak, bu dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı” şeklinde değiştirilmiş ve teselsül nedeniyle 345 inci madde olarak kabul edilmiştir”.

Anılan değişiklik ve gerekçe kapsamında, davanın en geç otuz gün önceden açılmış olması yeterli olup, kiracıya tebliğ edilmiş olma şartı bulunmamaktadır. Dava süresinde açılmış olmasına rağmen, mahkemece tebliğin yapılmamış olması, posta hizmetlerinde bir aksama olması veya kiracının tebliği almaktan kaçınması hallerinde, kiraya veren aleyhine sonuç doğmasının engellenmesi amacıyla anılan değişiklik yapılmış olup, kiracıya yapılan yazılı bildirim otuz gün önce gönderilmiş olmasına rağmen, posta memurunun süresinde dağıtıma çıkarmaması, noter çalışanının postaneye teslim etmemesi veya kiracının kasıtlı biçimde tebellüğden imtina etmesi halinde kiraya verenin kendinden kaynaklanmayan nedenlerle hak kaybına uğraması engellenmeye çalışılmıştır.

Kanaatimizce, otuz günlük süreden anlaşılması gereken, kiracının artırım yapılacağından haberdar olup, kiralananı boşaltmasına veya dava açılmadan önce istenilen artırımı yapmasına imkân tanımaktır. Bu nedenle, kira bedeli tespiti hakkının doğmasından en geç otuz gün önce tespite ilişkin bildirimin kiracı tarafından tebellüğ edilmesi ve davanın tebellüğ koşuluyla açılabilmesinin daha doğru olacağı kanaatindeyiz.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti Davası 

Türk Borçlar Kanunu’nda belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin tespitine ilişkin açık hüküm bulunmamaktadır. Bu halde, TBK m. 344 hükmünün belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından uygulanıp uygulanmayacağının irdelenmesi gerekmektedir. TBK m. 344/f.2 ve TBK m. 345 birlikte değerlendirildiğinde, düzenlemelerin sadece belirli süreli kira sözleşmelerine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından uygulama alanı bulabilecek tek madde, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde yapılacak artışı düzenleyen TBK m. 344/f.3’tür. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde beş yıl dolduktan sonra, TBK m. 344/f.3’ye göre kira bedelinin tespiti yapılabilecektir. TBK m. 347/f.2’ye göre, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında -başka bir tahliye ya da fesih sebebi ortaya çıkmadığı sürece- kiraya veren ancak on yılın sonunda, sözleşmeyi fesih bildirimiyle sona erdirebildiğinden, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren kira bedelinin on yıl süreyle tespiti imkânının sınırlanması ve bedelin sabit kalması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuracaktır. Bu nedenle, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de anılan kira bedelinin tespitine ilişkin hükümlerin uygulanması gerekir. Doktrindeki aksi görüşe göre, kira bedelinin tespitine ilişkin düzenlemeler, kira sözleşmesinin süresinin dolmasına rağmen yasa gereği uzaması halinde uygulama bulmaktadır. Bu görüşe göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin yenilenmesinden söz edilemeyeceği için, tarafların kira bedelinin tespitine yönelik dava açamayacağı sonucuna ulaşılmaktadır.

Kanaatimizce, belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından da TBK m. 344/f.3 uygulama alanı bulacağından, belirli süreli kira sözleşmelerindeki kriterler belirsiz süreli kira sözleşmeleri için de geçerli olacaktır.

Kira Bedelinin Hâkim Tarafından Belirlenmesinde Uyulacak Kriterler

Kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesinde uyulacak kriterler, TBK m. 344/f.2 ve TBK m. 344/f.3’de düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeye göre, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkâniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin tespitinin talep edilmesi halinde, hâkim, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakmaksızın, on iki aylık ortalamalara göre TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre” kira bedelini tespit edecektir. Bu kısımda hâkimin kira bedelini belirlerken dikkate alacağı kriterler ayrı ayrı incelenecektir.

On iki Aylık Ortalamalara Göre TÜFE 

TBK m. 344/f.3’te belirtilen on iki aylık ortalamalara göre TÜFE kriteri ile TBK 344/f.1 ve TBK m. 344/f.2’de anılan TÜFE kriteri, hâkimin kira bedeli tespitinde kullanacağı yöntem bakımından birbirinden farklıdır. TBK m. 344/f.1 ve TBK m. 344/f.2’de on iki aylık ortalamalara göre TÜFE, yapılacak kira artış oranının üst sınırı olarak belirtilmiştir. TBK m. 344/f.3’te ise, bir üst sınır değil, hâkimin dikkate alacağı kriterlerden biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu sebeple hâkim, 3. fıkraya göre tespit yaparken, on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranının üstünde bir kira bedeline de hükmedebilecektir. Anılan düzenlemeye dayanılarak kira tespit davası açılmasının amacı, on iki aylık ortalamalar göz önüne alınarak TÜFE’ye göre yapılacak artışın sınırlı olması nedeniyle, emsallerin altında kalan kira bedelinin emsaller ile uygun seviyeye getirilmesidir. Açıklanan nedenle, hâkimin yapacağı tespitte, bu sınır ile bağlı olmamasının hakkaniyete ve kanunun amacına uygun olduğu düşüncesindeyiz.

Kiralananın Durumu

Kiralananın durumu ifadesinden anlaşılması gereken, kiralanana ait belirleyici özelliklerdir. Bu özellikleri kiralananın yaşı, büyüklüğü, bağımsız bölümde veya binada kullanılan malzeme kalitesi, taşınmaza bağlı olarak kullanıma sunulan havuz, çocuk parkı, spor salonu gibi imkânların bulunması şeklinde örnekleyebiliriz.

Doktrindeki bir görüş, kiralanın çevresel konumunu, daha açık bir ifadeyle kiralananın bulunduğu lokasyonu da kiralananın durumu kapsamında değerlendirmektedir. Bu husustaki aksi görüş ise, kiralananın çevresel konumunun kiralananın durumu kapsamında değil, emsal kira bedellerinin tespitinde dikkate alınacak bir durum olduğunu ifade etmiştir. Anılan görüşe göre, kiralanın durumu kapsamında “kiralananın yaşı, büyüklüğü, kullanılan malzemenin kaliteli olup olmadığı” gibi hususlar, kiralanan ile emsal taşınmazlar arasındaki farkları göstermektedir.

Kanaatimizce de, kiralananın durumu ifadesiyle kiralanana ait belirleyici özellikler ifade edilmekle birlikte, kiralananın çevresel durumu, emsal kira bedelleri kapsamında dikkate alınmalıdır. Zira, emsal kira bedellerinin tespiti yapılırken, çevresel konum dâhil kiralananın tüm belirleyici özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Davasında Emsal Kira Bedelleri

Emsal kira bedeli, uygulamada ve kanun düzenlemesinde “emsal bedel veya rayiç bedel” olarak da ifade edilmekte olup, belirli bir bölgede peş peşe veya belirli sürede birden çok kez yapılmış kira sözleşmelerinde, kira bedelinin oluştuğu değeri ifade etmektedir. Doktrindeki bir görüş, emsal kira bedelini, olağan şartlar altında yapılagelen sözleşmeler ile kabul edilmiş olan parasal karşılık olarak tanımlamıştır. Anılan görüşe göre, emsal kira bedelinin tespitinde, yakın dönemde ve yakın çevrede benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinin dikkate alınması gerekmektedir. Emsal kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınacak sözleşmelerin “olağan şartlar altında yapılmış olması” önemli bir kriter olup, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda (YİBK, 18.11.1964 T., 1964/2 E., 1964/4 K.) “olağanüstü koşullarda akdedilen sözleşmelerin emsal kira bedeli olarak dikkate alınamayacağı” açıkça hüküm altına alınmıştır. Anılan kararda olağanüstü koşullar ifadesi şu şekilde açıklanmıştır: “Rayiç, olağan şartlar altında yapılmış akitler ile kabul edilegelen bir karşılık olduğundan olağanüstü ve özel şartlar altında yapılmış akitlere bakılarak rayiç belli edilemez. Ekonomi kurallarının taşınmaz mal sermayesine tanıdığı normal geliri aşan kira parasına ilişkin akitler özel şartlar altında yapılmış sayılır ve sınırlamaya esas tutulamaz. Yine, belli bir yerde oturmak veyahut iş yeri açmak için her fedakârlığı göze alan kimselerin yapmış oldukları akitler ve benzeri özel durumlarda yapılan akitler dahi özel şartlar altında yapılmış sayılır ve sınırlama için temel olamaz”.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi İncelemesi

Emsal kira bedelinin tespiti mahkemenin atayacağı bilirkişilerce yapılacak olup, Yargıtay bir kararında (Yargıtay 3. HD., 22.09.2021 T., 2021/5455 E., 2021/8864 K.) emsal kira bedeli tespitinde yapılması gerekenleri açıklamıştır. Söz konusu karar şu şekildedir: “…kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, davaya konu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, davaya konu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesâfete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir”

Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi

Hakkaniyet, kanunun takdir yetkisi verdiği veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda, hâkimin esas aldığı ölçüt olup, hâkimin takdir yetkisini düzenleyen TMK’nun 4. maddesinde yer almaktadır. Madde metni şu şekildedir: “Kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkim, hukuka ve hakkaniyete göre karar verir”.

TBK m. 344/f.3’de “hakkaniyete uygun biçimde” ifadesi kullanılmış, hâkimin, kira bedelinin tespiti davasında esas alması gereken unsurlardan birisinin de hakkaniyet olduğu belirtilmiştir.

Hâkim, hakkaniyet kapsamında takdir yetkisini kullanırken, kanuni sınırlarla birlikte içtihatlar yoluyla ortaya konulan sınırlamalara da tabi olacaktır. Uygulamada “eski kiracı indirimi” olarak ifade edilen durum, hâkimin hakkaniyet kapsamında dikkate alacağı durumlardan biridir. Söz konusu indirimi uygularken, gerekçesini belirtmek suretiyle, o günkü ekonomik koşullara uygun, ortalama bir indirim yapacaktır. Bu kapsamda genellikle hâkim, %10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi uygulamaktadır. Yargıtay (Yargıtay 3. HD., 16.03.2017 T., 2017/2781 E., 2017/3178 K.) bir kararında, %30 hakkaniyet indirimi uygulayan hâkimin kararını gerekçesiz bularak, indirim oranını fahiş olarak nitelendirmiştir. ( Bir diğer kararında (Yargıtay 6. HD., 27.01.2014 T., 2013/11710 E., 2014/905 K.)  ise, kiracının uzun süreden beri orada oturduğu nazara alınarak, kiracı lehine %10-%20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken, %10’dan daha az bir indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesini doğru bulmamıştır. Bu halde, hâkimin indirim oranındaki takdir yetkisinin içtihatlarla sınırlandırılmış olduğunu söylemek yerinde olacaktır.

Hakkaniyet kapsamında hâkimin dikkate alması gereken bir diğer husus ise, kanunda belirlenen oran olup, indirim yapılarak belirlenen kira bedeli, en son ödenen kira bedeline on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranında artış yapılması suretiyle elde edilen bedelden düşük olamayacaktır. Yargıtay’ın bu husustaki bir kararının ilgili kısmına göre, “Hükme esas alınan 5 yıllık kira sözleşme süresi bitiminden sonra başlayan yeni dönem için belirlenecek olan kira parası hak ve nesâfet ilkelerine uygun bir şekilde takdir edilmelidir. Ancak belirlenen bu kira bedeli en son alınan kira bedeline endeks oranında yapılacak artırım sonucu belirlenecek kira bedelinden daha az olmamalıdır”.

Kira Tespit Davasında Mahkemece Verilecek Kararın Etkisi 

Kira tespit davalarında hâkim, talep edilen aylık kira bedelini belirleyecektir. Vereceği kararda, bu bedelin ne kadar olduğu, brüt tutar mı, yoksa net tutar mı olduğu gibi hususları açık biçimde belirlemelidir. Yargıtay bir kararında, “vergi hukukunda düzenlenen konuların kira bedelinin tespitinde dikkate alınacak bir unsur olmadığını” hüküm altına almıştır.

Kira Tespiti Net Mi Brüt Mü Hesaplanır?

Yargıtay 6. HD., 17.11.2014 T., 2014/8699 E., 2014/12527 K:

“…Ne var ki hükme esas alınan bilirkişi raporunda davaya konu yerin kira bedeli 1.500 TL olarak belirtilmişse de bu paranın net mi, brüt mü olduğu konusunda bir açıklık bulunmamaktadır.  Kira  parasının  bir  bölümünün  stopaj,  fon  kesintileri  adı altında vergi dairelerine kiracı tarafından ödenmesi, kiraya verenin gelir vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur. Yakıt parası, aydınlatma ve temizlik ücreti, sigorta ve doğrudan doğruya taşınmazın kullanımından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi, kira tespitinde bir unsur olarak ele alınamayacağından; fon ve vergi stopajı düşülerek kira parası tespit edilemez”.

Yargıtay bir başka kararında(Yargıtay    6. HD., 02.07.2014 T., 2013/13110)  ise, kira bedelinin KDV ve stopaj dâhil belirlenmesi gerektiğini ifade etmiştir. Anılan kararın ilgili kısmı şu şekildedir: “…Kira parasının içinde Katma Değer Vergisinin de bulunduğu, fon ve vergi stopajı indirilerek kira parası tespit edilemeyeceği gözetildiğinde, kiranın brüt olarak tespitine karar verilmesi gerekirken, mahkemece net mi brüt mü olduğu belirtilmeden tespit kararı verilmiş olması bozma nedenidir”.

Kira Tespit Davasında Kesinleşme Şartı Aranır Mı?

Tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için, kesinleşmesi gerekmektedir. Kararın kesinleştiği günden itibaren başkaca ihtara gerek kalmaksızın temerrüt faizi uygulanabilecektir. Yargıtay’ın buna ilişkin kararında ilgili kısım şu şekildedir: ”…İcra takibinde ve davada dayanılan ve karara esas alınan kira tespitine esas kararda istenen fark alacağı, kira tespit kararı kesinleşmeden muaccel olamayacağından, kesinleşmeden önceki dönemler için faiz işletilemez. Bu durumda kira tespit kararı ile belirlenen kira fark miktarına kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren yasal faiz uygulanması gerekirken, kira bedellerinin tamamına ödenme tarihinden itibaren faiz uygulanarak itirazın kaldırılmasına karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir”.

Kira farkı alacağının kesinleşmesinden sonra ise, kiracının temerrüdüne ilişkin TBK m. 315’e dayanarak sözleşmenin feshi ve kiracıdan kaynaklı sebeplerle tahliyeyi düzenleyen TBK m. 352/f.2 kapsamında, iki haklı ihtar keşidesi ile kiracının tahliye edilmesi mümkün olacaktır.

Kesinleşmeden İcra Edilemeyen Kararlar konusunda detaylı bilgilendirme için: Tıklayınız 

Uyarlamanın Tanımı ve Kira Bedelinin Tespiti ile İlişkisi

 TBK m. 136’da, borcun ifasının borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşması halinde, borcun sona ereceği düzenlenmiştir. Borcun ifasının imkânsızlaşmadığı, ancak sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü değişiklikler sebebiyle aşırı güçleşmesi halinde, sözleşmenin uyarlanması söz konusu olacaktır. Sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin TBK m. 138 şu şekildedir: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır”.

Uyarlamanın talep edilebilmesi için öncelikle, taraflar arasında akdedilmiş geçerli bir sözleşme olmalıdır. İfa koşullarının değişmesi halinde, tarafların akdetmiş olduğu sözleşmenin geleceğe etkili olacak şekilde uyarlanması söz konusu olacaktır. Kısa süreli sözleşmeler bakımından, uyarlamanın uygulama alanı bulmasına ilişkin yasal bir engel bulunmasa da, uygulamada kira sözleşmesi gibi uzun süreli sözleşmelerde uygulanmaktadır.

Kira sözleşmesinde taraflar, kira bedeli ve kira süresi gibi konularda sözleşme serbestisi gereği diledikleri şekilde hareket edebilseler de, sözleşmenin kuruluşunda kural olarak taraflar arasında bir denge olduğu kabul edilir. Sözleşmenin kurulmasından sonra TBK m. 138’de anılan olağanüstü değişikliklerin taraflar arasındaki dengeyi bozması ve sözleşmenin bir taraf için çekilmez hal alması durumunda, söz konusu dengenin tekrar sağlanması için sözleşme, değişen şartlara uyarlanmaktadır.

Uyarlama ve Kira Bedelinin Tespiti Arasındaki Farklar

 Uyarlama ve kira tespiti, kira sözleşmesinde bedele ilişkin ve yakın görünen iki kavram olsa da, aralarında farklar bulunmaktadır. Söz konusu kavramları kanundaki yerleri bakımından inceleyecek olursak, kira bedelinin uyarlanması, genel hükümler kısmında bulunan TBK m. 138’de düzenlenmekte iken, kira bedelinin tespiti konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin TBK m. 345’de düzenlenmiştir.

Uyarlamanın, hem genel kira hükümlerine tabi taşınır ve taşınmazlar için, hem de konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulacağını söylemek mümkündür. Belirtmek gerekir ki, uyarlama, uyarlama koşullarının varlığı halinde başvurulması gereken istisnai bir durumdur. Kira tespiti ise, kanunda anılan şartların varlığı ve tarafların hukuki yararı bulunması halinde, her zaman başvurulabilecek hukuki bir yoldur. Kira tespit davası açılabilmesi için, TBK m. 344/f.2 hükmü saklı kalmak üzere, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl dolması gerekmekte iken, uyarlama bakımından herhangi bir süre şartı bulunmamaktadır.

Uyarlama Davasının Şartları

Uyarlama davası açılması için aranan şartlar, kira tespit davasında aranmamaktadır. TBK m. 138’e göre uyarlama davası açılabilmesi için ilk şart, sözleşmenin kurulmasından sonra mevcut olan şartlarda esaslı bir değişiklik meydana gelmesidir. Bu esaslı değişiklikler, “edimler arasındaki dengenin sarsılması, aşırı ifa güçlüğü ve işlem ile izlenen amacın boşa çıkması” olarak ifade edilmektedir. İkinci şart, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü durumun uyarlama talep eden taraftan kaynaklanmaması gerektiğidir. Üçüncü şart, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguların, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmesi ve meydana gelen değişiklik neticesinde borçludan ifanın dürüstlük kuralı gereğince beklenemeyecek olmasıdır. TBK m. 138 kapsamında ifanın beklenemez olması için, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan değişikliğin, tarafların kararlaştırdıkları edimler arasındaki dengeyi aşırı derecede bozması ve edimler arasında ağır ve açık bir oransızlık meydana gelmesi gerekmektedir. Son şart ise, borçlunun borcunu ifa etmemiş olması veya ihtirâzi kayıtla ifa etmiş olması halidir. Sayılan şartlar, kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için gerekli değildir.

Yargıtay bir kararında, kira bedelinin uyarlanması durumunda, kira bedelinin tespitinde kullanılacak taşınmazın niteliği, emsal kira bedelleri gibi kriterlerin yeterli olmayacağını ifade ederek, kira tespitine ilişkin alınan bilirkişi raporunun uyarlama davasında tek başına hükme esas alınamayacağını ve daha fazla kriterin birlikte değerlendirilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Uyarlama ve kira bedelinin tespiti arasındaki bir diğer fark ise, açılacak davanın ne zamandan itibaren etkili olacağı hususudur. Kira tespit davasında, davanın açılış tarihi önem arz etmekte olup, verilen karar ihtimallere göre dava açıldığı tarihteki kira dönemi veya bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır. Uyarlama ise, her zaman davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davasında Sıkça Sorulan Sorular

Kira Tespit Davası İçin 5 Yıl Şart Mı?

Kira Tespit Davalarında Avukat Desteği

Kira tespit davaları, Ankara’da kiracı ve mülk sahipleri arasında sıkça karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biridir. Bu tür davalar, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesini amaçlar. Ancak, kira tespit davalarının karmaşık hukuki süreçleri, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için profesyonel bir avukat desteğini gerekli kılar.

Avukat Çağrı Ayboğa, Ankara’da kira hukuku ve özellikle kira tespit davalarında uzman bir avukat olarak müvekkillerine etkin bir hukuki destek sunar. Kira tespit davalarında, tarafların hak kaybına uğramaması için mevzuatın detaylı bir şekilde ele alınması gerekir. Avukat Çağrı Ayboğa, bu süreçte müvekkillerinin haklarını en iyi şekilde savunmayı ve adil bir sonuca ulaşmayı hedefler.

Ankara’da faaliyet gösteren bir kira avukatı olarak, Avukat Çağrı Ayboğa, kira tespit davasında müvekkillerine yol gösterirken arabuluculuk sürecini de etkin bir şekilde yönetir. Ayrıca, davanın hukuki ve teknik detaylarıyla ilgilenerek, emsal kira bedellerinin belirlenmesi ve bilirkişi raporlarına itiraz süreçlerinde profesyonel bir yaklaşım sergiler.

Kira tespit davaları, genellikle bir yıl veya daha uzun sürebilir. Ancak, Ankara Avukat Çağrı Ayboğa, sürecin hızlandırılması için gerekli hukuki adımları titizlikle takip eder. Hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin menfaatlerini koruyarak, adil bir kira bedelinin belirlenmesini sağlar.

Eğer siz de Ankara’da kira tespit davası açmayı düşünüyorsanız veya mevcut bir davada hukuki destek arıyorsanız, Avukat Çağrı Ayboğa ile iletişime geçerek sürecinizi güvence altına alabilirsiniz. Kira hukuku alanında uzman bir avukat desteği ile haklarınızı koruyabilir, hukuki uyuşmazlıkların üstesinden kolayca gelebilirsiniz.