Kira Tespit Davası

Türk Borçlar Kanununa hâkim olan sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde taraflar, kira sözleşmesinde kira bedelini aralarında serbestçe kararlaştırabilirler. Ancak bu serbestlik, sözleşmenin kurulma aşamasına özgü olup kira yenileme dönemlerinde, Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı ve zayıfı koruma düşüncesinden hareketle, kira bedelinin belirlenmesine sınır getirilmiştir.

Buna göre taraflar kanunda belirtilen kira artış oranının üst sınırına uymak koşulu ile kira bedelini, aralarında serbestçe kararlaştırabilirler.

Kira tespit davası; kiracı, kiraya veren veya malik tarafından kiranın artışı veya kiranın tespiti amacıyla açılan davadır. Kira tespit davasının amacı, kira bedelini güncel piyasa koşullarına uyarlanmaktır.

Enflasyondaki aşırı ve orantısız artış sebebiyle kiracı ve kiraya verenler, kira bedellerinin tespiti veya değişimi konularında sık sık problemler yaşamaktadırlar.

Kira tespit davası sayesinde taraflar, kira bedelinin güncel piyasa koşullarıyla uyumlu hale getirilmesini ve herhangi bir hak kaybına uğramamayı talep ederler.

Enflasyon ve faizdeki artış sebebiyle belirlenen kira bedelinin, piyasa koşulları altında kalması sebebiyle hak kaybına uğrayacağını düşünen müvekkiller kira tespit davası açmak ile başlayan bu süreci bir avukat ile birlikte yürütmelilerdir.

Herhangi bir hukuki sorun yaşayan, hak kaybına uğrayan veya uğrayacağını düşünen kişiler, Ayboğa+Partners Hukuk Bürosu ile iletişim sağlayarak hak kaybını engelleme imkânına ulaşabileceklerdir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya veren veya malik tarafından açılan ve değişen koşullar sebebiyle kira bedelinin yeniden belirlenmesinin talep edildiği davadır.

Kira tespit davası, kira artış davası veya kira bedelinin belirlenmesi davası olarak da adlandırılır. Enflasyonun gayrimenkul fiyatlarını fahiş miktarda yükseltmesi sebebiyle yapılan zamların piyasa koşullarına göre yetersiz kalması, tarafların yasal sınır oranları üzerinde bedel belirlemiş olmaları, tarafların kira artış oranında anlaşamamaları durumunda taraflara kira tespit davası açma hakkı tanınmıştır.

Türk Borçlar Kanunu madde 347’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Bu hükme göre bir kira sözleşmesi yıllarca sürebilir. Ancak bu durumda hızlı bir biçimde değişiklik gösteren enflasyon, ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durum ve buna bağlı olarak faiz oranlarının göz ardı edilerek yıllarca, sözleşmede belirlenen kira bedelinin uygulanması hakkaniyete aykırı olacaktır.

Bu sebeple yeni kira döneminde kira bedelinin hangi oranda artırılacağı hususunda taraflarca bir anlaşma yapılmaması veya herhangi bir anlaşmaya varılamaması halinde kira tespit davası açılmaktadır.

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu madde 344 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. İlgili hüküm şöyledir:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelin ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Kira tespit davasının hukuki dayanağı olan 344. Maddenin birinci fıkrasında taraflar arasında yeni kira dönemine ilişkin olarak belirlenen yeni kira bedelinin, bir yıl önceki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı belirtilmiştir.

İlgili maddenin ikinci fıkrasına göre taraflar arasında yeni kira dönemine ilişkin yeni bir kira bedeli belirlenmemişse ve kiracı kira bedelini düşürmek isterken kiraya veren bu bedelin yükseltilmesini istiyorsa bu durumda da kira tespit davasının açılabileceğini ve hâkimin; hakkaniyet ilkesini gözeterek bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumunu göz önüne alarak karar vereceğini belirtilmiştir.

Üçüncü fıkrada ise taraflar arasında yeni döneme ilişkin yeni kira bedelinin belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Aynı zamanda ilgili madde beş yıldır devam eden kira sözleşmelerinde kira bedelinin, altıncı yıldan itibaren nasıl uygulanacağı hakkında bilgi vermektedir.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira bedelinin belirlenmesi, Türk Borçlar Kanunu madde 344’te üç esasa göre düzenlenmiştir. Bu esaslar;

• taraflar arasındaki anlaşmada kira artış oranının belirlenmiş olup olmaması,
• kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmiş olması,
• beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi

olarak sayılabilir.

Taraflar Arasında Anlaşma Olması:

TBK madde 344/1’e göre

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Tarafların belirledikleri kira artış oranı, tüketici fiyat endeksinden düşükse bu bedel geçerli olacaktır. Ancak tarafların kira bedeline ilişkin anlaşmada belirledikleri bedel bir yıl önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık değişim oranını geçtiği takdirde belirlenen beden için kısmi butlan söz konusu olup kira bedelindeki artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki orana indirilecektir.

Kira bedelinin, kira yılı bitiminde tüketici fiyat endeksi oranında artırılacağına ilişkin Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin T.03.12.2015, E. 2015/8105, K. 2015/10681 sayılı kararına göre

“… Kontrat bitiminde kira rayiç bedelinin yıllık TEFE ve TÜFE ortalaması oranında arttırılacağı” kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. TBK. 344. maddesi hükmü de gözetilerek TÜİK ÜFE artış oranını geçmemek üzere sözleşme hükmü doğrultusunda aylık kira bedelinin belirlenmesi gerekmektedir.”

Taraflar Arasında Anlaşmanın Bulunmaması:

TBK madde 344/2’ye göre, taraflarca kira artış bedeli konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri:

TBK madde 344/3’e göre Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Maddeye göre hâkim, kira bedelini hakkaniyet çerçevesinde belirlerken tüketici fiyat endeksi yanında kiralanın durumu ve emsal kira bedellerini de değerlendirecektir. Kiralananın durumu; kiralanın yaşı, büyüklüğü malzeme kalitesini ifade eder. Emsal kira bedeli ise aynı çevre ve koşullar altında yapılan kira sözleşmesinde belirlenen bedeli ifade eder.

Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması:

TBK 344/5’e göre sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Aşırı ifa güçlüğü, kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde, beş yıl süresince artışın söz konusu olamayacağı yönündeki düzenlemenin istisnasını oluşturmaktadır.

Hükme göre, kira bedeli yabancı para, yabancı paraya endeksli veya kıymetli madene endeksli olarak belirlenebilir.

Beş yılın sonunda kira bedelinin Türk Lirası üzerinden belirlenmeyip tekrar yabancı para üzerinden belirlenmesi 344/1’in uygulanmasına engel olacağı ve bu sebeple sözleşme özgürlüğünü kısıtlayacağı için beş yılın sonunda kira bedeli Türk Lirası üzerinden belirlenmelidir.

Nitekim Yargıtay 3. HD, T. 25.11.2008, E. 2008/18533, K.2008/20391 sayılı kararına göre

“Yabancı para üzerinden kiralanmış olan taşınmazın kira parasının arttırılması talep edildiğinde; kira parasının yabancı parayla ödeneceğini öngören sözleşme hükmünün yeni dönem için yenilendiği kabul edilemez. Bu nedenle yeni dönem bakımında arttırılacak olan kira parasının Türk Lirası olarak takdiri gerekmektedir.”

Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?

Kira bedelini tespit davası açmak için iki şart bulunmaktadır. Her şeyden önce taraflar arasında geçerli olarak kurulmuş olan bir kira sözleşmesi olmalıdır. Ayrıca tarafların kira tespit davası açmada hukuki yararları bulunmalıdır.

Hukuki yarar, kira tespit davasının hangi esasa göre açıldığına bağlı olarak değişmektedir. Açılan kira tespit davası TBK 344/1’e dayanıyorsa, taraflar kira bedeli konusunda anlaşma yapmış olmalı ancak bu bedel üzerinde uyuşmamış olmalıdırlar.

Dava, TBK 344/2’ye göre açılacaksa taraflar yenilenen kira dönemi için kira bedeli üzerinde anlaşamamış olmalıdırlar.

TBK 344/3’e göre açılacaksa beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi mevcut olmalıdır.

Dava 344/4’e dayanılarak açılacaksa kira bedelinin yabancı para veya yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılmış olması ve kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren en az beş yıl geçmiş olması gerekmektedir.

Kira Tespit Davasında İhtar Şartı

Türk Borçlar Kanunda taraflara, kira tespit davası açmak için ihtar çekme şartı düzenlenmemiştir. Ancak taraflar, belirlenecek olan yeni kira bedelinin, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını istiyorlarsa, yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce, kira bedelinde artışın yapılacağını karşı tarafa ihtar çekerek bildirmeleri gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Türk Borçlar Kanunu madde 345/1’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Kural olarak kira tespit davası sonucu elde edilen karar ileriye yönelik bir karardır. Ancak taraflar; belirlenen bedelin yeni kira döneminden itibaren geçerli olmasını istiyorlarsa bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmış olmalıdır.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Her davada, davanın konusu, delillerin toplanması, mahkeme sürecine bağlı olarak dava süresi değişmektedir. Kira tespit davasında da delillerin toplanması hususunda bilirkişinin emsal konutların kira bedellerini incelemesi, bu inceleme sonuçlarının mahkemeye sunulması önem arz etmektedir.

Dava süresinin ne kadar süreceği hakkında kesin bir şey söylemek mümkün olmasa da dava, ortalama olarak 1-1,5 sene sürmektedir.

Kira Tespit Davasında Beş Yıl Kuralı

Tarafların aralarında kira bedelini belirledikleri ve beş yılı geçmeyen kira sözleşmeleri için kira tespit davası açılamayacaktır.

Aşırı ifa güçlüğü durumu hariç olmak üzere tarafların aralarında kira bedelinin ödenmesini yabancı para cinsi olarak kararlaştırdıkları kira sözleşmelerinde, sözleşme tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olmadıkça kira tespit davası açılamayacaktır.

Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmediği ve beş yılın altında olan kira sözleşmelerinde mahkeme; kira bedelini, kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinde olamamak koşuluyla, taşınmaz ve emsal değer durumuna göre belirleyecektir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yılda yenilenen kira sözleşmelerinde ise tarafların, kira bedeli üzerinde anlaşma yapıp yapmadıklarına bakılmaksızın kira bedeli; hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenecektir.

Kira Tespit Davasının Olası Sonuçları

Kira tespit davası sonucu, kira bedeli ileriye etkili olarak belirlenmiş olur. Ancak hangi esaslara bağlı olarak belirlendiği ve ne zamandan itibaren geçerlilik göstereceği konusunda kira tespit davasının açılma zamanına göre bir ayrım yapmak mümkündür.

Buna göre kira tespit davası, kira yılının bitiminden önceki 30 gün içinde açılmışsa yeni kira yılının başlangıcından itibaren hüküm ifade eder. Eğer kira yılının bitiminden 30 gün önce açılmamışsa bir sonraki kira yılından başlamak üzere hüküm ifade eder.

Ayrıca kira bedeline ilişkin olarak mahkemenin verdiği kararın her iki tarafa da tebliğ edilmesi üzerine yasal süresi içerisinde itiraz kanun yoluna başvurulmazsa verilen karar kesinleşecektir.

Kira tespit davası açmak istiyorsanız veya kiracısı olduğunuz taşınmazla ilgili hakkınızda kira tespit davası açıldıysa Ankara Kira Avukatı desteği almanızı tavsiye ederiz.

Kira Tespit Davası Geriye Dönük Açılabilir Mi?

Kira tespit davası sonucu belirlenecek olan kira bedeli ileriye etkili olarak sonuç doğurur. Bu doğrultuda geriye yönelik kira tespit davası açılamaz.

Bununla birlikte geriye dönük kira bedellerinin istenmesi de mümkün değildir.

Nitekim TBK madde 345/3’e göre Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davası Dilekçesi

ANKARA ( ) SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI:

ADRESİ:

DAVACI VEKİLİ:

ADRESİ:

DAVALI:

ADRESİ:

KONU: Kira bedelinin tespitine ilişkin taleplerimizin sunulması hakkındadır.

AÇIKLAMALAR

Davalı, … tarihli kira sözleşmesi ile müvekkilin malik olduğu … adresinde kiracı olarak ikamet etmektedir. Günden güne artış gösteren enflasyon, ekonomik koşulların olumsuz etkisi, artan faiz oranları göz önüne alındığında davalı tarafından ödenen kira bedeli, emsal kira bedellerinin çok altında kalmaktadır. Bu sebeple … tarihinde başlayacak yeni kira döneminde kira bedelinin … TL olması hususunda davalı kiracıya … tarihinde ihtarname gönderilmiştir. Kiracı bu ihtarnameyi dikkate almayıp, gereğini yerine getirmemektedir.
Yukarıda sayılan sebeplerle dava konusu kira bedeli belirlenirken taşınmazın durumu, emsal konutların kira bedeli, enflasyon ve faizdeki artış da göz önünde bulundurularak … tarihinde başlayacak yeni kira dönemi için yeni kira bedelinin … TL olarak belirlenmesi için işbu davayı açma zarureti hasıl olmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER: TBMK, HMK ve ilgili diğer mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER: … Tarihli kira sözleşmesi, emsal kira bedelleri, bilirkişi, ihtarname vs. her türlü yasal delil.

NETİCE VE SONUÇ: Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle … tarihinde başlayacak yeni kira bedelinin … TL olarak tespit edilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini vekaleten talep ederim.

DAVACI VEKİLİ

ÇAĞRI AYBOĞA

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

Yabancı Para Olarak Kararlaştırılan Kira Bedelinin, Beş Yıl Geçtikten Sonra Yeniden Belirlenmesinde Türk Lirası Esas Alınır:

“Yabancı para üzerinden kiralanmış olan taşınmazın kira parasının arttırılması talep edildiğinde; kira parasının yabancı parayla ödeneceğini öngören sözleşme hükmünün yeni dönem için yenilendiği kabul edilemez. Bu nedenle yeni dönem bakımında arttırılacak olan kira parasının Türk Lirası olarak takdiri gerekmektedir.”, Yargıtay 3. HD, T. 25.11.2008, E. 2008/18533, K.2008/20391

Kira Tespit Davasının Açılacağı Zaman ve Tespit Kararının Uygulanacağı Döneme ilişkin İlkeler:

“… 3- Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde kira parasının tespiti için her zaman dava açılabileceğine, diğer bir ifade ile bu davanın kira dönemi başlangıcına nazaran belli bir zaman önce veya sonra açılması zorunluluğu bulunmadığına, dava tarihi, davanın incelenme yeterliği bakımından ehemmiyeti haiz olmayıp, karar altına alınan yeni kira parasının hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceği hususunda ehemmiyet arz ettiğine,

4 – Kiralayan, dava dilekçesinde tespit edilecek yeni kira parası ile kiracının sorumlu olmaya başlayacağı tarihin dahi karar yerinde belirtilmesini istemiş ise, mahkeme, kira parasını tespit etmekle beraber bunun kiracı hakkında hüküm ifade edeceği tarihi, diğer bir ifade ile yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini karar yerinde göstermesi gerektiğine, kiralayanın o yolda bir isteği bulunmadığı takdirde mahkemenin yeni kiranın hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini belirtmesine lüzum ve mahal olmadığına,

5 – Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan kira bedelinin tespiti davasında, tespit edilecek yeni ki parasının o davaya ait arzuhalin kiracıya tebliğini takip eden kira dönemi için kiracıyı ilzam edeceğine, ancak arzuhalin tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında on beş günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerektiğine, bu fazla sürenin ise, en az kiracı için düşünüp on beş günlük süreden önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirmesine yetecek kadar olması icap ettiğine, dava arzuhali bu günden sonra kiracıya tebliğ edilmiş olursa kiracının tespit edilen yeni kira parası ile bir sonraki dönem için sorumlu olacağına… karar verildi.”, Yargıtay İBGK, T. 21.11.1966, E. 1966/19, K. 1966/10,

Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

“Tespit davası, eda davasının öncüsü durumundadır. Henüz şartları tamam olmadığı için açılamayan eda davası için ilerideki hukuki ilişiğinin belli edilmesi bakımından kesin delil olarak kullanılmak üzere tespit davası açılabilir. Tespit davası, ileride açılacak ve fakat henüz şartları bulunmadığından açılamayan kira alacağı davasını hazırlamak amacını güder. Aylık kiranın miktarı belli edildiği takdirde, muaccel kira paralarının gerek mahkemede dava yoluyla ve gerekse icrada takip konusu yapılmak suretiyle tahsili yoluna gidilmesi mümkün hale gelir.”, Yargıtay İBGK, T. 07.07.1965, E. 1965/5, K. 1965/5

Kira Tespit Davası Yenilik Doğuran Bir Davadır ve Verilen Hüküm Yenilik Doğuran Karar Şeklindedir:

“Kanun da boşluk bulunduğu temelinden hareketle, yeni dönemde aktin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyerek, “kirası belli olmayan bir akit haline geldiği” benimsenmiş ve kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır. Buna göre, kiranın tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi, bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı, sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten, kiranın tespitinde hukuki sonuç, ancak hâkimin kararı ile doğmaktadır. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alınması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa, mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde, bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir. Böylece kira tespiti kararları, eda davaları sonunda verilen mahkûmiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler.”, Yargıtay İBGK, T. 12.11.1979, E. 1979/1, K. 1979/3

Kira Bedelinin Hak ve Nesafete Uygun, Makul Olarak Belirlenmesi

“…Yargıtay, dosya incelemesinde 5 yıl sonrasına ilişkin kiranın belirlenmesi talep edildiğinden davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmadan tespiti istenilen dönemin hak ve nesafet dönemi olduğunu saptamıştır. Ayrıca mahkeme tarafından emsal kira bedeli araştırılmasının yapılması, kiraya etki edecek etkenlere göre hesap yapılması gerektiği ve belirlenen değer üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme eksik araştırma ile hüküm kurmuş olduğundan bozma yönünde karar verilmiştir.”, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/8186, K. 2019/5897

Kira Tespit Davasında Kira Bedelini Belirlerken Kullanılacak Kriter ve Yöntemler

“Kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir. Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, K.2019/79