Kira Avukatı
Kira hukuku, ülkemizdeki finansal koşulların değişmesi, gayrimenkul, menkul, ve kiraya konu her türlü emtianın kira fiyatlarındaki artışların yurt içi enflasyonun etkisiyle birlikte son yıllarda insanların en çok zorluk yaşadığı alanların başında gelmektedir. Çünkü kiracıların kirayı ödememesinden veya kirayı geç ödemesinden zarar gören ev sahiplerimiz var buna ek olarak oğlum veya kızım oturacak diye evlerinden tahliye edilme durumunda olan kiracılar da mevcut.
Hukuki süreçlerin her aşamasında müşterilerimizle iletişime geçerek, alternatifler önererek en iyi sonuçları elde etmeye çalışıyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular!
Hukuki danışmanlık sürecinde yanıtı merak edilen soruları sizin için derledik.
Kira hukuku davaları neleri kapsar?
Kira davaları genellikle kiracılar ve ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıklara odaklanır.
Bu kapsamda hizmet verdiğimiz davalar kira tespiti, kira uyarlamaları ve kiracının tahliyesi davalarıdır.
Kira sözleşmesi hazırlarken nelere dikkat edilmelidir?
Kiracı ile ev sahibi arasında uyuşmazlık çıktığında mahkemenin dikkate aldığı en önemli konu iki taraf arasında imzalanan kira sözleşmesidir.
Kira sözleşmesinde; Kiralama süresi, kira ödemenin nasıl yapıldığı ve tarihi, devretme veya ortaklık yapılanması hakkı, kiralanan mülkün yeni malik tarafından edinilmesi durumu ve mülkün mahiyeti ve sahipleri açıkça belirtilmelidir.
Müvekkillerimizin gelecekte sözleşme sorunu yaşamamaları için kira sözleşmelerini özenle hazırlıyor, bu konuda danışmanlık hizmeti de veriyoruz.
Kira avukatları olarak hangi hizmetleri sunuyoruz?
Kira hukuku alanında, kira ilişkisinin temelini oluşturan kira sözleşmesi hazırlanması ve mevcut kiralamalardan kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarda hizmet vermekteyiz.
Kira hukuku alanında; Ödeme yapmama nedeniyle tahliye, gereksinim (ihtiyaç) sebebiyle tahliye, kiracı iflası nedeniyle tahliye, imar ve imar amaçlı tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası, vefat eden kiracının tahliye işlemleri ile ilgili süreçleri takip etmekteyiz.
Ayrıca ödenmeyen kira alacaklarının takibi, tahsilatı ve icra işlemlerini sizin adınıza gerçekleştiriyoruz.
Burada yine kiracının geçerli bir sebep olmaksızın alıcıya evi göstermemesi durumunda çekilecek ihtarın hazırlanmasına, takibine ve sonrasında icra işlemlerine de danışmanlık sağlamaktayız.
Kiracıların evi alıcılara göstermesi gerekiyor mu?
Yine uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri de evde oturulduğunda ev sahibi evi satmak istediğinde kiracıların evi göstermemesidir.
Ev sahipleri bu gibi durumlar karşısında çaresiz kalıyor ve evi gösteremeden evi almak isteyen alıcılarla pazarlık yapmaya çalışıyor. Ancak bu durumda mal sahibi binayı değerinden daha düşük bir fiyata satmak zorunda kalabiliyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi;
Kiraya verenin ve kendisi tarafından belirlenen üçüncü bir şahsın, kiralanan mülkü bakımı, satışı veya daha sonra kiralanması için gerekli olduğu ölçüde ziyaret etmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiracı, kanundan kaynaklı bu duruma uymazsa ev sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaat edebilir.
Kira Tespit Davası Nedir? Kira Uyarlama Davası Nedir?
Ülkemizdeki ekonomik değişimler enflasyona bağlı olarak kira ve konut fiyatlarının artmasına neden oluyor.
Bu, müvekkillerimizin ve tüm vatandaşların karşılaştığı en yaygın sorunlardan biridir.
Kira artışlarının yasal azami sınırla sınırlı olması bu durumda çaresizliği daha da artırıyor.
Ancak kiracı ve ev sahiplerinin mağduriyetlerini en aza indirmek amacıyla kira bedel tespiti ve kira uyarlama davalarına başvurulabilir.
Kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 5 yıl içerisinde kira bedelinin tespiti için dava açılamazken, bir yıllık sözleşme için dahi duruma göre kira uyarlama davası açılabilmektedir.
Bu konuda detaylı bilgi, danışmanlık ve hukuki hizmetlerimiz mevcuttur.
Kira davaları ne kadar sürer?
Kira davasının süresi; davanın türü, davanın görüldüğü mahkemenin yoğunluğu ve benzeri etkenlere göre değişmekle birlikte ortalama 6 aydan 1 yıla kadar sürebilmektedir.
Ekip olarak kiralama uygulamasında müvekkillerimizin mağduriyetini artırmamak ve süreci daha hızlı tamamlamak için muntazam çalışıyoruz.
Kira davalarında avukat şart mıdır?
Ceza davalarındaki özel durumlar haricinde Türk adalet sisteminin avukat tarafından temsil edilme zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle kiracılık durumunda avukat tarafından temsil gerekmemektedir. Ancak kiralama davaları oldukça detaylı hukuki işlemlere, ertelemeye ve dava açılması için gereken bekleme süresine tabi olduğundan, uzman bir avukat tarafından takip edilmesi mağduriyet yaşanmaması adına önemlidir.
Ev sahibine ödenen depozito bedelinin geri alınamaması durumunda hukuki yol var mıdır?
Kanun, ev sahiplerinin kiracılardan depozito almasını gerektirmese de, kiracının evi hor kullanması sebebiyle onları gelecekte sigortalamak için kiracılardan para toplamaktadır.
Kiracı taşındıktan sonra bile, mülkte herhangi bir hasar olmaması halinde kiralayanın, bu depozitoyu geri vermesi gerekir.
Ev sahibinin depozitoyu iade etmemesi durumunda uzman avukatlardan oluşan bir ekiple hukuki süreci takip edilmelidir.
Ev sahibi, kendisi oturmak için kiracıyı çıkarabilir mi?
Ev sahiplerinin kendi kullanımları, eşleri veya aile üyeleri için kiracılarının evlerini boşaltmak istemeleri de müvekkillerimizden ve müşterilerimizden düzenli olarak duyduğumuz konulardan biridir.
Gerektiğinde evden çıkmak yasal olarak mümkünken, ne yazık ki ev sahipleri, istedikleri kira artışının yapılmaması halinde bu gibi nedenlerle kiracılardan tahliye talebinde bulunuyor.
Bir kiracının kanunda belirtilen sürelere ve prosedürlere uymadan gerekli tahliyeyi talep edemeyeceğini unutmayın.
Böyle bir durumla karşı karşıya kalan vatandaşın ileride yaşanabilecek olası hukuki işlemlerle ilgili olarak bir avukattan yardım alması önemlidir.
Kira Hukukunda Arabulucuya Başvuru Zorunlu Mudur?
Kamuoyunda 7. Yargı Paketi olarak bilinen yasa, Resmi Gazete’de yayımlandı.
Kira uyuşmazlıklarında şimdiye kadar tercih edilen yöntem arabuluculuk değildi, bu hukuk paketiyle birlikte artık bir zorunluluk haline geldi.
Bu nedenle, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, kiralananın İİK gereğince icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dışında olmak şartıyla (örnek 13 ve 14 icra takipleri), artık zorunlu arabuluculuğa tabidir.
Ayrıca bu uyuşmazlıklar kapsamında düzenlenen yazılı sözleşmenin icrası için gayrimenkul sözleşmesi hükümleri uyarınca binanın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinden ve diğer yazılı sözleşmeler için arabulucunun görev yaptığı yerdeki arabuluculuk mahkemesinden onay alınması gerekmektedir.
Bu kapsamda zorunlu arabuluculuk esas olarak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılan davalarda uygulanacaktır.
Bu yönteme başvurulmadan davaların ikame edilmesi halinde, usul eksikliği nedeniyle davanın reddine kararı verileceğini belirtmek gerekir.
Kira Avukatı Ücreti Ne Kadardır?
Kira davalarının niteliğine göre avukatlık ücreti değişmektedir. Ağırlıklı olarak sulh hukuk mahkemelerinde görülen kira davaları için 2023 yılı avukatlık asgari ücreti 5.500,00 TL’dir.
Konut ve Çatılı İş Yeri Niteliğini Haiz Mülkün Tahliyesi
Konut ve çatılı iş yerlerinin kira uyuşmazlıklarına uygulanacak hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun bağımsız bir bölümünde düzenlenmiştir.
Kiracıların bu tür sözleşmelerde dezavantajlı durumda olması nedeniyle yasa koyucu, bu sözleş meye dayalı ilişkilerde kiracıları koruyacak hükümler getirmek istemiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiraları da diğer kiralamalar gibi tarafların karşılıklı anlaşmasıyla kurulur ve kira sözleşmesinin sona ermesiyle sona erer.
Konut ve çatılı iş yerlerinde kiralama ilişkisinin sona ermesi Türk Borçlar Kanunu’ndaki herhangi bir sebebe dayanabilir. Bu yol icra takibi veya dava yolu olabilir.
Dava Nedeniyle Kiracılığın Sona Ermesi
Öncelikle kiracılığı dava yoluyla sona erdirme yetkisine sahip mahkemelerin sulh hukuk mahkemeleri olduğu, kiracılığın dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerde kiracı aleyhine değişiklik getirilemeyeceği, yeni dava sebepleri eklenemeyeceği belirtilmelidir.
Yani fesih sebepleri sınırlıdır ve Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilmiştir.
Tahliye gerekçelerinin her birine bakacak olursak;
1- Kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle feshi:
Bu sebepler Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Buna göre;
a) Gayrimenkulün, kiralayanın yakınlarının ihtiyaçları nedeniyle tahliye edilmesi halinde:
- Kanunun 350. maddesine göre; kiraya veren, kiralananı; kendisi, kocası-karısı, çocukları, torunları veya barınma veya çalışma ihtiyacı nedeniyle bakmakla yükümlü olduğu başka bir kişi için kullanmak zorunda kalması halinde tahliye edebilir. ; Belirli süreli sözleşmelerde ve belirsiz süreli sözleşmelerde belirlenen sürenin sonunda, fesih süresine ve öngörülen süreye uygun olarak, belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılacak dava ile kira ilişkisi sona erdirilebilir.
İhtiyaç sebebiyle yapılan talebin samimi ve doğru olması gerekir. Yani tahliye sırf kira miktarını artırmak veya başkasına kiraya vermek için yapılmış olursa burada gerçek ve samimi bir ihtiyaç mevcut değildir. Ancak kiraya veren tüzel kişi ise yalnızca kendi ihtiyaçları için tahliye isteğinde bulunabilir, çalışanları veya yöneticileri adına böyle bir talepte bulunamaz.
Ayrıca kiraya verenler arasında ortak mülkiyet ilişkisi mevcutsa, taraflardan yalnızca biri ihtiyaç nedeniyle dava açamayacaktır. Bunun için Türk Borçlar Kanunu’nun 688. maddesine göre pay sahiplerinin ve ilişkili tarafların çoğunluğunun kararı gerekmektedir. Elbirliğiyle mülkiyet olması halinde tüm maliklerin rızası veya katılımıyla tahliye davası açılabilir.
Kiralama Yasağı:
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde üç sene içinde kiralama yasağı getirilmekte olup, bu yasak kapsamında kiraya verenin kira sözleşmesini ihtiyacı olduğu için feshetmesi ve kiralananın tahliyesini sağlaması halinde, mecuru başkasına kiralayamaz.
Geçerli bir sebep olmadan üç yıl geçmediği sürece önceki kiracı dışında başka bir kişiye kiralama yapılamaz. Aksi halde kiraya veren, son kiracılık yılında ödenen (bir yıllık) kira tutarından az olmamak kaydıyla eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
b) Yeni malik ihtiyacından dolayı tahliye:
Kiracı, kiralanan malı kullanırken, kamulaştırma, cebri icra, miras veya satış gibi sebeplerle kiralanan mülkün yeni sahibi üçüncü bir kişi olabilir.
Bu durumda Kanun’un 351. maddesinde, eski malik gibi yeni malikin de ihtiyacı sebebiyle kiracılığı sona erdirebileceği belirtiliyor. Bu nedenle, kiralanan mülkün yeni sahibi, konut ihtiyacı nedeniyle kiralanan malı kendisi, eşi, kocası, çocukları, torunları veya yasanın öngördüğü diğer bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorunda kalırsa, işin kiracıya bildirilmesi gerekir. Bu bildirimin devir tarihinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekmektedir.
İhtardan sonra altı ay sonra dava açarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ayrıca yeni malik, isterse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile sözleşmeyi gerekli sebeplerle fesih hakkını kullanabilir.
Kiralama Yasağı:
Önceki malik gibi yeni malik de, taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl süreyle başkasına kiralayamayacaktır.
Aksi halde kiraya veren, son kiracılık yılında (bir yıllık) ödenen kira tutarından az olmamak kaydıyla eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
c) Kiraya verenin, kiraya vereni yeniden inşa etmek amacıyla tahliye etmesi halinde:
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiralanan mülkün yeniden inşası veya imar edilmesi amacıyla kiraya verenin sözleşmeyi nasıl feshedeceğini düzenlemektedir.
Burada önemli olan temel onarımların yapılması ve bu süre zarfında kiralık mülkün kullanılamamasıdır.
Bu durumda, belirli süreli bir kira sözleşmesi var ise, sözleşme süresiz ise, süreye bağlı olarak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde sözleşme, ihbar süresine göre yasal yollara başvurarak feshedilebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre, kiralanan mülkün yeniden inşa veya imar amacıyla boş bırakılması durumunda, eski kiracının, kiralanan mülkün yeni durumu ve yeni kira üzerinde önceliği vardır.
Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin yazılı bildirimde bulunması ve ardından eski kiracının bu bildirimi bir ay içinde kullanması gerekmektedir.
Şunu da belirtmek gerekir ki, bu rüçhan hakkı sona ermedikçe, kiralanan mülk üç yıl süreyle üçüncü kişilere kiralanamaz.
Aksi halde kiraya veren, eski kiracıya, kira sözleşmesinin son yılında ödediği kira bedelinin en az bir yılı kadar tazminat ödemek zorunda kalacaktır.
Kira Sözleşmesinin Kiracı Tarafından Feshi:
Kiracıdan kaynaklanan nedenler Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında düzenlenir. Gelin tek tek bahsedelim;
a) Kiracının tahliye etme taahhüdü:
Kiralanan varlığın tesliminden sonra kiracının, kiralananı belirli bir tarihte bırakacağına ilişkin yazılı taahhüdüne rağmen kiralananı terk etmemesi durumunda, kiraya verenin bir ay içinde icra takip yoluna başvurabilir.
Tahliye taahhüdünün geçerliliği yazılı şekline bağlıdır ve tahliye taahhüdünü de içermelidir. Bu taahhüdün kira sözleşmesinden ayrı imzalanması ve kiralanan mülkün teslimi sonrasında yapılması da önemlidir. Sözleşmenin yürürlük tarihinden sonra taahhütte bulunulmalıdır.
b) Kiracının kira bedelini ödememesi:
Kiracı, bir yıldan az kiralama süresi için; bir yıl veya daha uzun süreli bir kiralamada, kiraya verenin bir yıllık kiralama sırasında veya bir yıllık kiralamadan daha uzun bir süre boyunca kiranın ödenmemesi konusunda iki makul yazılı ihtarda bulunması halinde, bu durumda Kiraya veren, bir yıl içinde yasal işlem başlatabilir. Kiralamanın sona erdiği dönemden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
Bu nedenle tahliye davası açabilmek için ihtarın yazılı olması gerektiğinden, ev sahiplerinin bu ihtarı noter aracılığıyla göndermesi yaygın bir uygulamadır. Ayrıca ödenmeyen kiranın aylar, miktar ve ödeme ihtiyacının da uyarı yazısında açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca uyarının haklı olması gerekir.
c) Kiracının ikamet edebilecek başka bir evi varsa:
Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya aynı belediye bünyesinde uygun bir evi varsa, kiraya veren bunu kiralama sırasında bilmiyorsa, kira sözleşmesinin feshi mümkündür. Bu fesih sözleşmenin bitimi tarihinden itibaren bir ay içinde yapılabilir. Ancak bu konuda dava açılabilmesi için kiraya verenin böyle bir konutun varlığından haberdar olmaması gerekir. Kiralayan o evin varlığını bilerek bu hakkını kullanamaz ama yine de kira sözleşmesini imzalar. Kiralayan, tahliye hakkından zımni olarak feragat etmiş olur.
d) Kiracının, kiralanan mecuru başka bir kişiye kiralaması:
Kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça, kiracının konutun tamamını veya bir kısmını kiraya vermesine, kullanım hakkını başka bir kişiye devretmesine, hatta daha sonra başka bir kişinin konutu işgal etmesine izin verilemez. Bu durum gerçekleşirse kiralayan, dilerse ihbarda bulunarak kiracı ile olan sözleşmeye uymasını isteyip, uymaması halinde dava açacağını belirterek dava talebinde bulunabilir veya cezai tedbirler alabilir. Buna ek olarak davaya gerek kalmaksızın taşınmazın bulunduğu ilçe Kaymakamlığına şikayette bulunularak tahliye kararı alınabilir.
Kiralanın İcra Yoluyla Tahliyesi
Kiraya verenin kiracının tahliyesini talep edebilmesinin bir diğer yolu da icra yoluyla tahliyedir. Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki, para ve menkul kıymet alacakları için çoğu zaman ilamsız icra mümkün olup, diğer alacaklar için icra takibinin başlatılması amacıyla icra yoluna başvurulması gerekmektedir. Bu nedenle taşınmazın alınmasına ilişkin icra takibinin başlatılabilmesi için öncelikle kiracı aleyhine dava açılması ve davanın kiraya veren lehine sonuçlanması gerekmektedir.
Ancak kanun koyucu, belirli şartların yerine getirilmesi halinde kiralanan binanın ilamsız icra yoluyla tahliyesinin mümkün olduğunu kanunda belirtmiştir. Bu icra işleminden yararlanabilmek için öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Bu rotayı kullanmanın iki nedeni var. Bunlar kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin dolması durumlarıdır.
a) Kiranın ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye (örnek 13 icra takibi):
Kiracının kirayı ödememesi veya tamamını ödememesi halinde, ev sahibi, alacaklı olarak kiracıya karşı para alacağı için, ilamsız olarak müşterek icra takibi yapabilir. Ancak bu takip ile ancak kira bedellerinin tahsili mümkün olacaktır. Ancak kiraya veren, kirayı tahsil etmenin yanı sıra kiracıyı binadan tahliye etmek isterse, ilamsız olarak tahliyeyi talep edebilir.
Bir sonraki adımda borçluya, kiralayanı alacaklı, kiracıyı da borçlu gösterecek şekilde ödenmemiş kira bedelinin ödenmesini ve kiracının tahliye talebini içeren bir ödeme emri gönderilecektir.
Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir veya konut ve işyeri kirasını, tabliğden itibaren 30 gün içinde ödeyebilir. Borçlunun ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmemesi halinde takip tamamlanacak ve alacaklı/kiralayan 30 günlük ödeme zamanından sonra 23 gün içinde ödemenin gönderilmesini bekleyecektir.
Borçlunun bu süre içinde borcunu ödememesi halinde, kiraya veren, sürenin bitimiyle altı ay içinde mahkemeden kiracının binadan tahliyesini isteyebilir. İcra mahkemesinin vereceği tahliye kararı ile kiracı, kiralık mülkten tahliye edilecektir.
b) Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye (örnek 14 icra takibi):
Bu yöntemden yararlanmak için kiraya verenin yazılı bir kira veya tahliye sözleşmesi olması gerekir. Ancak, kiracının geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünü içermesi gereken kiralık konut ve işyerleri için yazılı kira sözleşmesinin varlığı yeterli değildir. Ancak konut ve iş yeri kiralamalarında, kiraya verenin sadece yazılı tahliye taahhütnamesi olsa dahi tahliye talep edilebilmektedir.
İcra İflas Kanunun’un 272. maddesinde, sözleşmeyle kiralanan bir binanın, sürenin ve sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmenin icra müdürlüğüne ibraz edilmesi suretiyle tahliye talebine konu olabileceği açıkça belirtiliyor.
Alacaklı (kiralayan), kiracının icraya takip talebinde bulunması veya kiracının takip talebinde bulunması durumunda, yazılı kira sözleşmesi ve icra dairesi bildirimi ile birlikte borçlu kiracıya tahliye emrini 7 gün içinde gönderir. Bu tahliye emrine (özellikle imza kiracıya ait değilse) 7 gün içinde itiraz edilebilir.
İtiraz edilmemesi halinde tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren 15 gün içinde konutun tahliyesi gerekir. Kiracının süresi içinde itiraz etmemesi veya mülkü boşaltmaması halinde icra müdürlüğü vasıtasıyla tahliye işlemleri yapılacaktır.
