12. Yargı Paketi Miras Kalan Taşınmazlar: İlk Artırma Sadece Mirasçılar Arasında Yapılacak
Son Güncelleme: 17 Temmuz 2026 | 12. Yargı Paketi Miras Kalan Taşınmazlar: İlk Artırma Sadece Mirasçılar Arasında Yapılacak
16 Temmuz 2026 tarihinde TBMM Genel Kurulunda kabul edilen 12. Yargı Paketi ile İcra ve İflas Kanununda yapılan değişikliğe göre; tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde birinci açık artırma bir defaya mahsus olmak üzere sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu artırmada asgari teklif, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’üdür. Mirasçılardan alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açık şekilde yapılır. Düzenleme, Resmî Gazetede yayımlandığı tarihte yürürlüğe girecek ve daha önce ilanı yapılmış satışlara uygulanmayacaktır.
Miras Kalan Taşınmazların Satışında Ne Değişti?
Mevcut uygulamada, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası sonunda satışına karar verilen miras taşınmazları, elektronik satış portalı üzerinden doğrudan herkese açık ihaleye çıkmakta ve ilk artırmada muhammen bedelin yüzde 50’sinden teklif verilebilmektedir. Bu durum, aileden kalan ev, arsa veya tarlaların gerçek değerinin çok altında üçüncü kişilere geçmesine yol açmaktaydı. 12. Yargı Paketi ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununda yapılan değişiklik bu tabloyu değiştirmektedir: Şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk açık artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecek, üçüncü kişiler bu aşamada ihaleye giremeyecektir. Amaç, malın öncelikle aile içinde kalmasını sağlamak ve mirasçıların mülkiyet hakkını malın gerçek değeri üzerinden korumaktır.
İlk Artırmanın Mirasçılar Arasında Yapılması İçin Şartlar Nelerdir?
Yeni usulün uygulanabilmesi için şu şartların birlikte bulunması gerekir:
- Taşınmaz miras yoluyla edinilmiş olmalıdır. Satın alma veya bağış gibi başka yollarla edinilen paylı taşınmazlar kapsam dışıdır.
- Tüm malikler mirasçı olmalıdır. Tapuda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır. Mirasçılardan biri payını dışarıya devretmişse bu usul uygulanmaz.
- Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalıdır. Mahkeme aynen taksime karar vermişse artırma zaten gündeme gelmez.
- İlk artırma olmalıdır. Mirasçılar arası artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır; ikinci artırma herkese açıktır.
İlk Artırmada Satış Bedeli Nasıl Belirlenecek?
Mirasçılar arasında yapılacak birinci artırmada verilecek tekliflerin, taşınmazın muhammen (takdir edilen) kıymetinin yüzde 100’ünü ve buna ek olarak paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını karşılaması gerekir. Böylece taşınmazı almak isteyen mirasçı, diğer mirasçıların paylarını malın gerçek değeri üzerinden ödeyecek; hiçbir mirasçının payı değerinin altında tasfiye edilmeyecektir.
Mirasçılardan Alıcı Çıkmazsa Ne Olacak?
Birinci artırmada mirasçılardan alıcı çıkmaz veya teklif şartları sağlanmazsa ikinci artırma yapılır. İkinci artırma herkese açıktır ve asgari teklif; muhammen kıymetin yüzde 50’si ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa bu tutarın, paraya çevirme ve paylaştırma masraflarıyla birlikte karşılanması şeklinde belirlenir.
| Artırma Aşaması | Kimler Katılabilir? | Asgari Teklif Sınırı |
|---|---|---|
| Birinci artırma (yeni usul) | Sadece malik olan mirasçılar | Muhammen kıymetin yüzde 100’ü + paraya çevirme ve paylaştırma masrafları |
| İkinci artırma | Herkes (üçüncü kişiler dahil) | Muhammen kıymetin yüzde 50’si veya rüçhanlı alacaklar toplamından fazla olanı + masraflar |
| Haciz yoluyla normal satış | Herkes | Muhammen kıymetin yüzde 50’si + masraflar (mevcut genel kural) |
Yeni Usul Hangi Dosyalarda Uygulanacak?
Kanunda geçiş hükmü açıktır: Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam edecektir. Yürürlük tarihinden sonra ilan edilecek satışlarda ise mirasçılar arası ilk artırma usulü zorunlu olarak uygulanacaktır. Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi dosyalarında satış ilanının tarihi, hangi usulün uygulanacağını belirleyen kritik unsurdur.
Miras kalan taşınmazınız için ortaklığın giderilmesi davası mı açıldı, satış aşamasına mı gelindi? Sürecinizi değerlendirmek için Avukat’a Sor.
Danışmanlık ücretlidir. Ücretler Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak belirlenir.
Düzenleme Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?
12. Yargı Paketi, 16 Temmuz 2026 gecesi TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaşmıştır. 17 Temmuz 2026 itibarıyla kanunun Resmî Gazetede yayımlanması beklenmektedir. Miras taşınmazlarının satışına ilişkin yeni usul, Resmî Gazetede yayımı sonrasında, yürürlük hükümleri çerçevesinde ilan edilecek yeni satışlarda uygulanmaya başlanacaktır. Kesin uygulama esasları, Resmî Gazetede yayımlanan nihai kanun metnine göre belirlenecektir.
Sık Sorulan Sorular
Miras kalan evin satışında ilk artırmaya kimler katılabilir?
Yeni düzenlemeye göre, tüm maliklerin mirasçı olduğu taşınmazlarda birinci açık artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir. Üçüncü kişiler ancak ikinci artırmada ihaleye girebilir.
İlk artırmada taşınmaz değerinin altında satılabilir mi?
Hayır. Mirasçılar arasındaki birinci artırmada asgari teklif, muhammen kıymetin yüzde 100’ü ve masrafların toplamıdır. Taşınmaz bu aşamada değerinin altında satılamaz.
Mirasçılardan biri payını üçüncü kişiye devretmişse ne olur?
Tapuda mirasçılar dışında bir malik bulunuyorsa mirasçılar arası ilk artırma usulü uygulanmaz; satış genel hükümlere göre herkese açık yapılır.
Devam eden izale-i şuyu davamda yeni kural uygulanacak mı?
Satış ilanı düzenlemenin yürürlüğünden önce yapılmışsa eski hükümler uygulanır. İlan yürürlükten sonra yapılacaksa yeni usul zorunlu olarak uygulanır.
Taşınmazı almak isteyen mirasçı ne hazırlamalı?
Kıymet takdiri raporunu incelemeli, muhammen bedelin tamamını ve masrafları karşılayacak finansmanı önceden hazırlamalı ve satış ilanını dikkatle takip etmelidir.
Hukuki Araçlar
Cezanızın infaz süresini ve koşullu salıverilme tarihinizi hesaplayın.
Kaza sonrası aracınızın değer kaybını hesaplayın.
Güncel TÜFE verisiyle kira artış oranınızı hesaplayın.
Türk Ceza Kanununun tam metnine ulaşın.
Av. Çağrı Ayboğa Kimdir?
Av. Çağrı Ayboğa, Ankara Barosuna kayıtlı (Sicil No: 34507) olarak Ankara merkezli avukatlık ve hukuki danışmanlık faaliyeti yürütmektedir. Gayrimenkul hukuku, miras hukuku ve icra hukuku alanlarında; ortaklığın giderilmesi davaları, taşınmaz satış süreçleri ve ihale takibi konularında müvekkillerini temsil etmektedir. Bu içerik, 12. Yargı Paketinin TBMM Genel Kurulunda kabul edilen metni ve resmi açıklamalar esas alınarak hazırlanmış olup genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki değerlendirme alınız.
Ortaklığın giderilmesi, miras paylaşımı ve taşınmaz satış süreçleriniz için randevu oluşturun.
Danışmanlık ücretlidir. Ücretlendirme 2025-2026 TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine tabidir.
