Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali ve Tescil: Tek Bakışta
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; satıcının, taşınmazını ileride devretmeyi taahhüt ettiği ön sözleşmedir ve ancak noterde düzenleme şeklinde yapılırsa geçerlidir. Satıcı taahhüdüne rağmen tapuda devri yapmazsa, alıcı tapu iptali ve tescil (cebri tescil) davası açarak mülkiyetin mahkeme kararıyla adına geçirilmesini sağlar. Davanın başarısı üç şarta bağlıdır: Sözleşmenin şeklen geçerli olması, alıcının bedeli ödemiş veya ödemeye hazır olması ve ifanın hukuken mümkün bulunması. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, alıcıyı sonraki devirlere karşı korur.
Şekil: Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan satış vaadi geçersizdir; adi yazılı vaad tescil davasına dayanak olmaz
Dayanak: Tescil istemi TMK m.716’ya, vaadin niteliği TBK m.237’ye dayanır
Şerh gücü: Tapuya şerh edilen vaad, şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde yapılan devirlere karşı ileri sürülebilir
Dava şartı: Alıcı, bedelin ödendiğini ispatlamalı veya kalan bedeli depo etmeye hazır olmalıdır
Zamanaşımı: Sözleşmeden doğan tescil istemi, ifa imkanının doğumundan itibaren on yıllık zamanaşımına tabidir
Elbirliği engeli: Miras ortaklığındaki payın vaadinde tescil, ortaklık çözülüp ifa mümkün olmadan istenemez; zamanaşımı da işlemez
Görev ve yetki: Asliye hukuk mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Satış vaadi;
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237 anlamında bir ön sözleşmedir: Taraflar, asıl satış sözleşmesini ileride yapmayı bugünden taahhüt eder. Taşınmaz satışı resmi şekle bağlı olduğundan, onun vaadi de aynı korumaya alınmıştır: Sözleşme ancak
noterde düzenleme şeklinde yapılırsa geçerlidir; emlakçı ofisinde imzalanan protokoller, elden senetler ve adi yazılı vaadler tescil talep etme hakkı vermez. Uygulamada satış vaadi; tapunun hemen verilemediği taksitli satışlarda, kat karşılığı projelerde ve miras payı beklentili alımlarda yaygın kullanılır ve bu yaygınlık, dava yükünün de kaynağıdır.
Satış Vaadinin Geçerlilik ve Etki Künyesi: Tek Tabloda
Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi
| Konu |
Kural |
| Şekil |
Noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır; onaylama biçimindeki işlemler tartışmalıdır ve risklidir |
| Konu |
Tapulu taşınmazın tamamı veya belirli payı vaad edilebilir; taşınmaz açıkça belirlenmiş olmalıdır |
| Bedel |
Sözleşmede gösterilir; ödeme planı ve teslim kayıtları ispatın temelidir |
| Şerh |
Tapu kütüğüne şerh verilebilir; şerh, beş yıl içindeki devir ve hacizlere karşı alıcıyı korur |
| İfa talebi |
Satıcı devri yapmazsa cebri tescil davası açılır; hüküm, tapuda devir yerine geçer |
| Dönme ve tazminat |
İfa imkansızsa veya alıcı dilerse; bedel iadesi ve zarar tazmini gündeme gelir |
Tapuya Şerh: Alıcının Zırhı
Satış vaadinden doğan hak kişisel bir haktır; kural olarak yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülür. Bu zayıflığı gideren araç şerhtir: Noterde yapılan vaad sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edildiğinde, hak şerh tarihinden itibaren beş yıl boyunca, taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişilere ve konulan hacizlere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Şerhsiz vaadde ise satıcının taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişiye satması halinde alıcı tapuyu değil, ancak satıcıdan tazminat isteyebilir. Bu yüzden kural basittir: Vaad imzalandığı hafta şerh verilmeli; beş yıllık sürenin dolmasına yakın ifa gerçekleşmemişse dava açılarak hak korunmalıdır.
Tapu İptali ve Tescil (Cebri Tescil) Davası Nasıl Yürür?
1Davanın açılmasıAlıcı; satıcıya karşı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde
tapu iptali ve tescil davası açar ve dava tarihinde kayda ihtiyati tedbir ister.
2Sözleşmenin denetimiMahkeme; sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığını, taşınmazın belirliliğini ve tarafların ehliyetini resen inceler.
3Bedel incelemesiÖdenen bedel; dekontlar, makbuzlar ve sözleşme kayıtlarıyla ispatlanır. Bakiye varsa mahkeme, alıcıya bedeli depo etmesi için süre verir; depo edilen bedelle ifa dengesi kurulur.
4İfa imkanının denetimiTaşınmazın halen satıcı adına kayıtlı olması, üzerindeki takyidatlar ve elbirliği mülkiyeti gibi engeller incelenir; ifa mümkün değilse dava tazminata evrilir.
5Hüküm ve tescilŞartlar tamamsa taşınmazın alıcı adına tesciline karar verilir; kesinleşen ilam tapuya ibraz edilerek mülkiyet geçer, satıcının imzasına artık ihtiyaç yoktur.
Bedelin Ödenmesi ve İfaya Hazır Olma Şartı
Cebri tescil davasının en sık düşüldüğü tuzak bedel cephesidir: Alıcı, kendi edimini yerine getirmeden satıcıyı ifaya zorlayamaz. Bedelin tamamı ödenmişse ispat yükü belgelerle karşılanır; elden ödemeler bu noktada yılların pişmanlığına dönüşür, çünkü tanıkla ispat sınırlıdır. Bedelin bir kısmı ödenmemişse dava reddedilmez; mahkeme kalan tutarın
depo edilmesine imkan tanır ve alıcı depoyu yapınca tescile hükmedilir. Kat karşılığı projelerde ise bedel, arsa payı karşılığı inşaat edimleriyle iç içedir;
kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan vaadlerde yüklenicinin edimini tamamlama oranı, tescilin anahtarı haline gelir.
Zamanaşımı ve Riskler
Satış vaadinden doğan tescil istemi, on yıllık zamanaşımına tabidir ve süre, sözleşmede kararlaştırılan ifa imkanının doğduğu tarihten işlemeye başlar. Kritik istisna miras ortaklığıdır: Elbirliği mülkiyetindeki payın vaadinde, ortaklık çözülmeden ifa mümkün olmadığından zamanaşımı da işlemez; Yargıtay bu dosyalarda süreyi, ifanın mümkün hale geldiği tarihten başlatır. Risk listesinin diğer kalemleri; şerhsiz vaadde üçüncü kişiye satış, taşınmaz üzerinde sonradan oluşan haciz ve ipotekler ile satıcının ölümü halinde davanın mirasçılara yöneltilmesi zorunluluğudur. Her risk, erken şerh ve erken davayla küçülür.
Satış Vaadi Dosyalarında Strateji: Avukat Köşesi
Bir dosyada müvekkil, on beş yıl önce noterden satış vaadiyle aldığı ve bedelini banka kanalıyla ödediği daireyi kullanıyor, ancak satıcı tapuyu vermemek için direniyordu. Sözleşme şerh edilmemişti; buna rağmen taşınmaz halen satıcı adına kayıtlı olduğundan cebri tescil davasını açtık, ödeme dekontlarını eksiksiz sunduk ve tedbirle olası kaçırma girişimini kestik; tescil kararıyla tapu müvekkile geçti. Bu dosyalarda dört kural uygulanır:
1) Şerh ilk işSözleşme imzalandığı hafta tapuya şerh verilir; beş yıllık şerh takvimi dosyaya işlenir ve süre dolmadan ifa veya dava kararı alınır.
2) Ödeme banka kanalıylaHer taksit, açıklamasında sözleşme ve taşınmaz bilgisi yazılarak bankadan ödenir; elden ödeme yapılmışsa makbuz ve tanık altyapısı vakit geçirmeden kurulur.
3) Dava tedbirle açılırDava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir istenir; tedbir, satıcının dava sırasında taşınmazı elden çıkarmasını önleyen tek gerçek güvencedir.
4) İfa engelleri önceden taranırTakyidat, elbirliği ve imar durumu dava öncesi incelenir; ifa mümkün görünmüyorsa talep, baştan bedel iadesi ve tazminatla kademelendirilir.
Sık Sorulan Sorular
Satış vaadi sözleşmesi nerede yapılmalıdır?
Noterde ve düzenleme şeklinde yapılmalıdır; emlakçıda veya elden imzalanan adi yazılı vaadler geçersizdir ve tescil davasına dayanak olmaz.
Satıcı tapuyu vermezse ne yapabilirim?
Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil (cebri tescil) davası açarsınız; mahkeme kararı, satıcının iradesi yerine geçer ve tapu adınıza tescil edilir.
Satış vaadinin tapuya şerhi ne sağlar?
Şerh, hakkınızı şerh tarihinden itibaren beş yıl boyunca üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar; taşınmaz bu sürede başkasına satılsa bile tescil talebiniz korunur.
Bedelin bir kısmını ödemedim, dava açabilir miyim?
Açabilirsiniz; mahkeme kalan bedeli depo etmeniz için imkan tanır. Depo yapıldığında, diğer şartlar da tamamsa tescile karar verilir.
Satış vaadinde zamanaşımı ne kadardır?
Tescil istemi on yıllık zamanaşımına tabidir; süre, ifa imkanının doğduğu tarihten başlar. Elbirliği mülkiyetindeki pay vaadlerinde ortaklık çözülmeden süre işlemez.
Taşınmaz dava sırasında başkasına satılırsa ne olur?
Şerhiniz varsa beş yıllık süre içindeki devirler size karşı hüküm ifade etmez; şerh yoksa iyi niyetli alıcıya karşı tescil isteyemez, satıcıdan bedel iadesi ve tazminat talep edersiniz. Dava tarihinde konulan tedbir bu riski keser.
Elden ödediğim bedeli nasıl ispatlarım?
Makbuz, sözleşmedeki ödendi kayıtları, tanık ve satıcının ikrarıyla ispat yoluna gidilir; ispat gücü banka kayıtlarına göre zayıf olduğundan kalan ödemeler mutlaka banka kanalıyla yapılmalıdır.
Satıcı öldüyse davayı kime açarım?
Dava, satıcının mirasçılarına karşı açılır; mirasçılık belgesiyle taraf teşkili sağlanır ve tescil hükmü mirasçılar aleyhine kurulur.
Av. Çağrı Ayboğa Kimdir?
Av. Çağrı Ayboğa, Hacettepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur ve Ankara Barosuna kayıtlı (Sicil No: 34507) olarak Ayboğa Avukatlık Bürosunun kurucu avukatı sıfatıyla çalışmaktadır. Gayrimenkul hukuku alanında; tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi, ecrimisil, satış vaadine dayalı tescil ve kadastro kaynaklı uyuşmazlıklarda vekillik yürütmekte, tapu ve kadastro kayıt incelemesinden keşif ve karar aşamasına kadar dosyaları bütün olarak takip etmektedir. Ankara merkezli büro, Türkiye genelinde taşınmaz davalarını duruşma bazında yürütmektedir. İçerik genel bilgilendirmedir; somut durumunuz için hukuki destek alınız.
Hukuki Destek Alın
Satış vaadi, cebri tescil ve tapu davalarında Ankara merkezli, Türkiye genelinde vekillik ve danışmanlık hizmeti veriyoruz.
Ankara Avukat
Danışmanlık ücretlidir. Görüşme ücretleri TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca uygulanır.
