Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukuk sisteminde özel olarak düzenlenmemiş olup, isimsiz (atipik) sözleşme türlerinden biridir. kat karşılığı inşaat sözleşmesi tipinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenmiş olan satım ve eser sözleşmeleri bir araya getirilmiş ve bu iki sözleşmeden yeni ve tek bir karma sözleşme oluşturulmuştur. Bu sözleşme ile arsa sahibi yükleniciye arsa paylarını devretmeyi borçlanırken, yüklenici de bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılan bu sözleşmenin konusu bir taşınmaz olduğu için noter tarafından resmi şekilde yapılması zorunludur. Makalemizde, uygulamada oldukça sık karşılan bu sözleşmenin tanımı, kurulması, taraflarının hak ve yükümlülükleri ve sona ermesi incelenecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin doktrin ve uygulamada “arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi”, “arsa payı karşılığı inşaat (yapım) sözleşmesi”, “kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi”, “gayrimenkul satış vaadi daire karşılığı inşaat sözleşmesi” de denilmektedir.

Çeşitli şekillerde adlandırılan bu sözleşme türü uygulamada ortaya çıkmış olup gerek 818 sayılı mülga Borçlar Kanununda gerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzda doğrudan düzenlenmemiştir. Bununla birlikte Yargıtay kararları ve öğretide, sözleşmenin tanımı farklı şekillerde yapılmıştır. Bu tanımlamalar şu şekilde özetlenebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise 16.01.2013 tarih ve 2012/13-592-2013/65 sayılı kararında sözleşmeyi “arsa payı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir.” olarak tanımlamaktadır.

Yukarıdaki tanımlarda, arsa sahibinin arsasının belli bir payının devrinden söz edilmektedir. Oysa sözleşmenin konusu, bir arsanın tamamı olabilir. Örneğin, arsa sahibine bitişik veya ayrı yerlerde bulunan iki arsası üzerine yapılacak inşaattan birine yapılacak binanın tamamını yükleniciye bırakıp, diğer parsele yapılacak binanın da tamamını kendisi alabilir. Dolayısıyla bağımsız bölümlerin bir bütünlük taşır biçimde inşa edilmesi her zaman mümkün olmayabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları, yani bu sözleşmenin oluşması için gerekli koşullar, yukarıda belirtilen çeşitli sözleşme tanımlarından da anlaşılacağı üzere, şu şekilde sıralanabilir: Arsa sahibi ile yüklenici arasında geçerli olarak bir anlaşma yapılması, iş sahibinin arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşaat (kat, bina, bağımsız bölüm, yapı vs.) yapma ve inşaatı teslim etme yükümlülüğü altına girmesi ve arsa sahibinin taşınmaz devretme borcu altına girmesi.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili anlaşmazlıklarda uygulanacak kanun hükümlerinin belirlenmesi için bu tür sözleşmelerin niteliğinin tespit edilmesi gerekir. Buna göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi:

İsimsiz (Atipik) Sözleşmelerden Çift Tipli Karma Bir Sözleşmedir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, isimsiz sözleşmelerdendir. Çünkü bu sözleşme türü ile ilgili hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda veya özel kanunlarda düzenlenmemiştir. Bu sözleşme akit yapma serbestisi kapsamında düzenlenmektedir. Ayrıca, sözleşmenin her bir tarafının ediminin farklı kanuni tipte sözleşmelere ait olması nedeniyle, çift tipli karma sözleşmedir. İki farklı sözleşme değil, tek bir sözleşmede karşılıklı olarak yer alan iki farklı tipten edim borcu vardır.

Yüklenicinin yükümlendiği eser meydana getirme ve bu eseri teslim etme edimi için, Türk Borçlar Kanununun istisna (eser) sözleşmesine dair hükümleri, arsa sahibinin pay mülkiyetini geçirme yönünden de, gayrimenkul satış vaadine ilişkin hükümleri dikkate alınır, ancak bu hükümler, kayıtsız ve şartsız olarak doğrudan uygulanmaz.

Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşmedir

Yüklenicinin inşaat yapma borcunun karşılığında, arsa sahibi de arsa paylarını devir borcu altına girmektedir. Tarafların her ikisi de karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı konumunda olduklarından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir.

Ani veya Sürekli Edimli Bir Sözleşme Olma Niteliği Tartışmalıdır

Yüklenici bir sonucu gerçekleştirme borcu altına girdiğinden ani edimli sözleşme söz konusudur. Ancak yüklenicinin ediminin zamana yayılı olması nedeniyle, sürekli edimli borç ilişkisinin olduğuna dair görüşler de vardır. Bu ayrımın önemi, sözleşmeden dönme ya da sözleşmenin feshi durumunda sözleşmenin tasfiyesi noktasında ortaya çıkmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ani edimli bir sözleşme olduğu kabul edilirse arsa sahibinin haklı nedenlerle sözleşmeden dönmesi durumunda yüklenici, daha önceden üzerine geçirdiği arsa paylarını mal sahibine iade edecek, arsa sahibi de dönme anına kadar yaptığı işin bedelini yükleniciye ödeyecektir. Bu durumda sona ermenin geriye etkili olduğu söylenecektir.

Fesih durumunda ise; yüklenici yaptığı işin bedelini nakit olarak değil, inşaatı bitirdiği oranda hissesine düşen arsa payına bağlanmış bağımsız bölümü arsa sahibinden talep edecektir. Böylece arsa sahibinin de yüklenicinin yaptığı iş için yükleniciye ücret veya bedel ödemesi söz konusu olmayacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuda mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmeler olduklarından, bu tür sözleşmelerin tek taraflı fesihleri mümkün olmamaktadır. Burada ise sözleşmenin ileriye etkili olarak sona ereceğinden söz edilebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi halinde ileriye ya da geriye etkili olması hususu gerek doktrinde gerek Yargıtay kararları doğrultusunda uygulamada tartışmalı olmakla birlikte Yargıtay, 25.01.1984 tarihli, 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile somut olayın özellikleri haklı gösterdiği durumlarda TMK m. 2’ye dayanılarak sözleşmenin ileri etkili sonuç doğurabileceği öngörülmüştür.

Yargıtay’a göre inşaatın %90’ını bitirmiş bir yüklenici hakkında sözleşmenin haklı nedenle geriye etkili sonuç doğurması dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaktır. Çünkü sözleşmenin geriye etkili sona ermesi durumunda yükleniciye o zamana kadar yaptığı işin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre saptanan bedeli, yani karsız maliyeti arsa sahibince ödenecektir. Dolayısıyla inşaatın büyük kısmını bitirmiş yüklenici açısından adalete ve hakkaniyete aykırı bir durum olacaktır.

İvazlı Bir Sözleşmedir

İvaz kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir unsuru olup, yüklenici tarafından inşaat yapımının ve tesliminin veya arsa sahibince arsa payının tapuda yükleniciye devrinin ivazsız olarak taraflarca yüklenilmesi durumunda kat karşılığı sözleşme yapılmış olmaz. İvaz unsurunun kararlaştırılmış olması yeterli olup, ayrıca bunun miktarının sözleşme kurulduğu anda tespit edilmesi şart değildir.

Rızai Bir Sözleşmedir

Sözleşmenin kurulması için arsa sahibi ile yüklenicinin birbirine uygun ve karşılıklı irade beyanlarının olması gerekli ve yeterlidir. Sözleşmenin kurulması, tarafların borçlandıkları inşaatın tamamlanıp teslim edilmesine ve bedelinin ödenmiş olmasına bağlı değildir. Tüm bunlar borçlanılan edimin ifasıyla ilgilidir.

Resmi Şekle Bağlı Bir Sözleşmedir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden oluşan çift tipli karma bir sözleşmedir. Eser sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabii tutulmamışken, gayrimenkul satış veya satış vaadi sözleşmesi MK m. 706, TBK m. 236, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik kanunu m. 60 ve 89 gereğince resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Götürü Bedelli Bir Sözleşmedir

Sözleşme ile arsa sahibine kalacak inşaat ve yükleniciye verilecek taşınmaz başlangıçta belirlenmiş olduğundan, TBK m. 480 kapsamında götürü bedelli bir sözleşmenin varlığı söz konusudur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli ve Değiştirilmesi

Sözleşmenin Şekli

Resmi Şekil Zorunluluğu

Şekil zorunluluğunun, tarafları daha iyi düşünmeye sevk etmek, onları geçici heveslerden veya arzulardan doğabilecek hafifliklere karşı korumak, hukuki işlemlerin ilgililerce gerçekten yapılıp yapılmadığını ve neleri kapsadığını kolaylıkla tespit edebilme, ispat zorluklarından kurtulmak ve mahkemelere zaman ekonomisi kazandırmak, iş hayatında ve toplumda açıklığı ve üçüncü kişilerin yapılan işlemlerden haberdar olmasını sağlamak gibi amaçları vardır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise yukarıda da açıklandığı üzere eser sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden oluşan çift tipli karma bir sözleşmedir. Eser sözleşmesi herhangi bir şekle tabi tutulmamışken, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi şekle tabi kılınmıştır.

TMK m. 706’da, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu, TBK m. 236’da taşınmaz satım vaadinin resmi senede bağlanmadıkça geçerli olmayacağı, Tapu Kanunu m. 26’da; mülkiyete ilişkin resmi senetlerin tapu sicil müdürleri veya memurları tarafından tanzim edileceği, Noterlerce düzenlenen satım vaadine ilişkin sözleşmelerin tapuya şerh edilebileceği, Noterlik Kanunu’nun m. 60/3’te; noterlerin görevlerinden birinin de, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi düzenlemek olduğu, m. 89’da taşınmaz satım vaadinin düzenleme şeklinde yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu anlatımdan, satış vaadi sözleşmesinin noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerektiği sonucuna varılır.

Son olarak belirtmek gerekir ki bir akdin ileride yapılmasını konu alan sözleşmeler de geçerli olup, tarafları bağlamaktadır. Önsözleşme olarak adlandırılan bu sözleşmeler ile TBK m. 29 uyarınca, taraflardan her biri diğer taraftan asıl sözleşmenin yapılmasını istemek hakkını elde eder. Ancak bu önsözleşmenin ileride yapılması kararlaştırılan sözleşmenin geçerliliğinin tabi olduğu şekle uygun olması gerekir. Bu durumda kat karşılığı inşaat önsözleşmesinin de resmi şekilde yapılması gerektiği sonucuna ulaşılmaktadır.

Arsa Sahiplerinin Tamamının Sözleşmede Yer Alması Zorunluluğu

TMK m. 692’de, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Şekle Aykırı Sözleşmenin Yerine Getirilmiş Edimler Bakımından Hukuki Sonuçları

Sözleşmenin geçersiz olması durumunda, geçersiz sözleşmenin ifası istenemez. Geçersiz sözleşmenin ifasından kaçınmak da borca aykırılık ve bir kusur teşkil etmez. Geçersiz sözleşme nedeniyle, sözleşmenin ifasına bağlı gecikme tazminatı, zarar-ziyan, gecikme cezası, ayıplı-eksik iş bedeli gibi taleplerde bulunulamaz. Geçersiz sözleşmenin feshi, iptali vs. için de dava açılamaz. Ancak sözleşmenin geçersizliğinin tespiti istenebilir.

Şekil Eksikliğinin İleri Sürülemeyeceği Haller

Geçersiz Bir Sözleşmenin Varlığı İspatlanmalıdır

Aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu iddia eden taraf, karşı tarafın bunu kabul etmemesi halinde, iddiasını ispatlamak durumundadır. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, sözleşme konusu taşınmazın üzerine yapılacak inşaatın veya arsanın değeri, senetle ispat sınırının üzerinde kaldığından, karşı tarafın kabul etmemesi durumunda sözleşmenin varlığının senetle ispat edilmesi gerekmektedir.

Geçersizlik İddiası Hakkın Kötüye Kullanımı Kapsamında Değerlendirilebilmelidir

Geçersiz sözleşmenin varlığı ispatlanır veya bu konuda taraflar arasında ihtilaf olmaz ise, geçersizlik iddiasının hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında kalması gerekir. Bu halleri dört başlık altında toplayabiliriz:

Tarafların Edimlerini Karşılıklı Olmak Şartıyla Tamamen veya Kısmen İfa Etmeleri

Yüklenicinin geçersiz sözleşmeye uygun olarak inşaatı yapıp teslim etmesi, arsa sahibinin de tapuda yükleniciye kalacak taşınmazın devrini gerçekleştirmesi ile karşılıklı edimler ifa edildikten sonra, bir tarafın sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmesinin TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olduğu ve dikkate alınmaması gerektiği konusunda tereddüt yoktur. Bu uyuşmazlıkla ilgili bir örnek vermek gerekirse; yüklenici (A) ile arsa sahibi (B) arasında sözlü olarak veya haricen adi şekilde düzenlenmiş veya noterde yapılmış, ancak yalnız imzaları tasdik edilmiş bir sözleşmeye göre, (B)’nin arsası üzerinde kat karşılığı inşaat yapımı ve arsanın belli bir payının yüklenici (A)’ya tapuda ferağ edilmesi hususunda anlaşmaya varılmış ve kararlaştırılan koşullara göre inşaat yapılmış, arsa sahibi (B)’ye verilmesi kararlaştırılan daireler teslim edilmiş ve arsa sahibinin de vermeyi taahhüt ettiği arsa payları tapuda müteahhit adına ferağ edilmiştir. Bu suretle, resmi düzenleme şeklinde yapılmamış olmakla şekil yönünden geçersiz sözleşmeye göre, her iki taraf edimlerini ifa etmişlerdir. Artık bundan sonra taraflardan herhangi birinin, ifa edilmiş bu sözleşmenin hukuken geçersiz olduğunu iddia etmesi ve geçersiz bir sözleşmeye göre verilen şeyin hukuki nedeni olmayacağını ileri sürerek iadesini talep etmesi objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.

Taraflardan Birinin Edimlerini Tamamen Yerine Getirmesi

Arsa sahibinin, geçersiz sözleşmeye istinaden, sözleşmenin başında yükleniciye kalan taşınmazların tapusunu yüklenicinin üzerine geçirmesi durumunda, sözleşmenin tarafları bağlayıcı hale geldiği kabul edilebilir. Çünkü geçersiz sözleşmeye göre yükleniciye kalan arsa paylarını devreden arsa sahibi ile bu payları yine geçersiz sözleşmeye göre devralmayı kabul eden yüklenicinin sonradan geçersizliği ileri sürmeleri hakkın kötüye kullanımı yasağı kapsamındadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 20.11.1986 tarih ve 986/266-3930 sayılı emsal bir kararında aynen; “Geçersiz akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibi davalı yükleniciye bir kısım pay geçiriminde bulunmuş ve davalı da aynı sözleşmeye göre inşaatı kısmen yapmış olmakla, karşılıklı ve kısmen ifa edilen edimler nedeniyle tarafların sözleşme ile kendilerini bağlı saydıklarının kabulü gerekir.” denmektedir.

Yüklenici Tarafından İnşaatın Önemli Bir Bölümünün Yapılmış Olması

Yüklenicinin inşaat yapma borcu, arsa sahibinin tapuda devir borcuna göre daha çok emek ve sermayeye dayalı olduğu gibi, zamana yayılı bulunduğundan, yüklenicinin edimini tamamen değil de, büyük oranda yerine getirmesi durumunda, sözleşmeye geçerlilik tanınması gerekir. Nitekim yüklenici tarafından, şekil yönünden geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak, kendisine teslim edilen arsa üzerinde inşaatın tamamen veya büyük bir bölümünün bitirilmesine karşılık, arsa sahibinin edimi olan tapuda pay ferağının verilmesi ve sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi, arsası üzerinde yüklenici tarafından yapılan inşaatın bitmesi veya büyük bir bölümünün yapılması aşamasına kadar herhangi bir itirazda veya olumsuz beyanda bulunmayarak bekleyen arsa sahibinin kendi edimini ifa etmesi gerektiğinde, sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.

Arsa Payının Müteahhit Adına Geçirilmiş Olması

Şekil şartına uyulmadan akdedilen bir sözleşmeye dayanılmak suretiyle arsa sahibinin edimi olan arsanın tamamı veya sözleşme ile devri taahhüt edilen arsa payı yüklenici adına tapuda ferağ edilmiş ise, bu edim geçersiz sözleşmenin taraflar için bağlayıcı olması sonucunu ortaya çıkarır. Yine Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin emsal 01.04.1991 tarih ve 990/4445-991/1613 sayılı kararında; “resmi şekilde düzenlenmediği nedeniyle geçersiz bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, yüklenicisi davalıya güvenerek paylarının tümünü tapuda intikal ettiren davacı arsa sahibinin artık sözleşmenin geçersizliğinden söz etmesi mümkün değildir.” denmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları

Arsa Sahibinin Borçları

Arsayı Teslim Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan ve üzerine inşaat yapılacak arsanın, yükleniciye teslimi arsa sahibinin öncelikli borcudur. Bu borç, yüklenicinin binayı teslim borcunun karşılığıdır. Arsanın inşaat yapmaya elverişli ve ayıpsız şekilde teslimi gerekir. Aksi halde arsa sahibinin, arsayı teslim edememesi veya etmemesi nedeniyle temerrüdü ve sorumluluğu söz konusu olur.

Arsa sahibinin sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye ya da göstereceği kişiye ne zaman geçirmesi gerektiği konusunda öncelikle sözleşmedeki ilgili hükme bakma gerekecektir. Sözleşmede arsa paylarının yükleniciye devri bakımından bir tarih belirlenmemişse TBK m. 479/1 uygulanmalıdır; buna göre arsa paylarının yükleniciye devri borcu, yüklenicinin sözleşmeye göre belirlenen edimini yerine getirmesi durumunda muaccel hale gelir; başka bir söyleyişle yüklenici kendi edimini yerine getirmedikçe, arsa sahibinin karşı edimi olan arsa paylarının devrini talep edemez.

İnşaatın Yapımı Konusunda Vekalet Verme Borcu

Üzerine bina yapılacak arsanın imar durumunun alınması, plan ve projelerin yetkili mercilere onaylatılması, ardından inşaat ruhsatı alınması, inşaat bittikten sonra da yapı kullanma izni alınması işlemlerin muhatabı, mülkiyet hakkına ilişkin olması sebebiyle, arsa sahibidir. Uygulamada ise arsa sahibi tarafından yapılması gereken işler için yükleniciye vekâletname verilmekte, bu gibi iş ve işlemler yüklenici tarafından takip edilerek sonuçlandırılmaktadır.

Bu vekaletteki yetkiler inşaatın sözleşmeye uygun olarak teslimine kadar yapılacak iş ve işlemleri kapsamalıdır. Ruhsat alabilmek için yola terk, ifraz veya tevhid, satın alma gibi inşaatla doğrudan ilgisi olmayan işlemlerin de yapılması ve sözleşme ile bu işlemleri yüklenici üstlenmişse, vekaletnamenin bu yetkileri de içeriyor olması gerekir. Söz konusu yetkileri içeren vekaletname verilmedikçe ve yükleniciye ifa için imkan tanınmadıkça, arsa sahibinin yükleniciyi temerrüde düşürerek seçimlik haklarını kullanması mümkün değildir.

Arsayı veya Arsa Payını Devir Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada, arsa sahibinin tapuda devir borcu, inşaatın tesliminden sonra ya da inşaatın geldiği aşamalara bağlı olarak kademeli şekilde yerine getirilmektedir. Özellikle yapı kooperatifinin yüklenici sıfatıyla yer aldığı sözleşmelerde, kredi alınabilmesi veya vergisel avantajlardan yararlanılabilmesi için arsanın tamamı veya belli bölümünün kooperatife devredildiğine de tanık olunmaktadır. Aynı husus diğer yükleniciler bakımından da geçerlidir. Bunun yanında, arsa veya arsa payının önceden devredilip, üzerine teminat amacıyla arsa sahibi lehine ipotek tesis edilmesi ve inşaatın teslimi ile ipoteğin tamamen ya da geldiği aşamalara bağlı olarak kademeli bir şekilde çözülmesi şeklinde uygulamalara da rastlanmaktadır.

Yüklenicinin Borçları

İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcu

Binanın, arsa sahibine zamanında ve sözleşmeye uygun olarak eksiksiz teslim edilebilmesi için yüklenici, inşa sürecini gecikme olmaksızın tamamlamalıdır. Zira yüklenici işe zamanında başlamaz veya haklı sebep olmaksızın icrayı geciktirirse arsa sahibi sözleşme feshetme yetkisini haiz olur. Bu durum TBK m. 473/I’in sonucudur.

Binanın inşasına başlama anı ile ilgili olarak taraflar sözleşmede herhangi bir belirleme yapmamış olabilir. Bu durumda ”ifa zamanı” başlıklı TBK m. 90 uygulama alanı bulur. Buna göre, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulduğu tarih esas alınmalıdır. Ayrıca belirtmek gerekir ki, işe başlama süresi belirlenmemiş bir sözleşmede yüklenici derhal başlamasa bile edimini zamanında ifa etmesi mümkünse, TBK m. 473/I’e göre sorumlu tutulamaz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle yüklenicinin işe başlama tarihi ve teslim tarihi kararlaştırılmaktadır. Bu gibi durumlarda yüklenici, kararlaştırılan tarihlere riayet etmek zorundadır. Bunun yanı sıra yüklenici, nesnel ve öznel koşullar dikkate alınmak suretiyle, olması gereken tempoda işi yürütmekle yükümlüdür.

Teslim Borcu

Yüklenicinin asli borcu olan teslim borcu, arsa sahibinin arsa payının devri borcunun karşılığını oluşturur. Teslim borcu; sözleşme hükümlerine göre tamamlanmış inşaatın, sözleşmenin ifası amacıyla sözleşmenin karşı tarafı olan arsa sahibine veya onun yetkilendirdiği kişiye verilmesi veya verilmeye hazır olduğunun bildirilmiş olması anlamını taşır.

Binayı teslim kavramından anlaşılması gereken; arsa sahibinin payına düşecek bağımsız bölümlerin teslim edilmesi olmakla birlikte, yüklenicinin sadece arsa sahibinin payına düşen bağımsız bölümleri tamamlaması teslimin gerçekleşmesi için yeterli değildir.

Taraflar sözleşmeye teslimin hangi şartlar altında ve hangi anda yapılmış sayılacağına ilişkin düzenlemeler getirebilirler. Buna örnek olarak binanın teslimini oturma ruhsatının alınmış olma şartına bağlamaları gösterilebilir. Böyle bir durumda, oturma ruhsatının alınmaması halinde, sözleşmede kararlaştırılan şekle uygun bir teslim borcu ifasından bahsedilemeyecektir.

Teslim Borcu Kapsamında Yüklenicinin Temerrüde Düşmesi

Yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirme hakkından söz etmek gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de tarafların birinin temerrüde düşmesi ve sonuçları TBK genel hükümlerindeki kurallara (TBK m. 117 vd.) göre belirlenecektir. Burada öncelikle belirtmek gerekir ki borçlunun mütemerrit sayılabilmesi için borcun ifasındaki gecikmede borçlunun kusurlu olması gerekmez, ifada gecikme borçluya yüklenebilecek bir kusurun sonucu olmasa da, şartların varlığı halinde, borçlu mütemerrit sayılır.

Yüklenicinin asli ediminin sözleşmede belirtilen inşaatı tamamlamak ve arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri teslim etmek olduğunu yukarıda belirtmiştik. Teslim ise yükleniciye ve iş sahibine göre değişik tanımlarla ifade edilebilir olmakla birlikte; yükleniciye göre teslim, tamamlanmış eser üzerinde fiili iktidarın ifa amacı ile iş sahibine geçirilmesi, arsa sahibi açısından teslim ise yüklenici tarafından bitirilerek teslimi teklif edilen eseri fiilin iktidarına almasıdır.

Teslim borcunu ifada temerrüdün şartları şöyle sıralanabilir:

– İnşaatın teslim borcunun muaccel olması

Borçlar Kanunu genel hükümlere göre borçlunun temerrüde düşebilmesi için, öncelikle borcun muaccel olması yani ifasının istenilebilir, talep edilebilir olması gerekir. Yüklenicinin eseri teslim borcunun ne zaman muaccel olacağı öncelikle tarafların iradelerine göre belirlenir. Uygulamada taraflar eserin ne zaman teslim edeceğini sözleşme kurulurken kararlaştırılan fakat teslim vadesi edimin esaslı bir unsuru olmadığından, taraflar sözleşmenin kurulmasından sonra da eserin teslim vadesini kararlaştırabilirler. Taraflar doğrudan bir takvim günü kararlaştırmış olabilecekleri gibi; teslim süresinin başlangıcını arsanın yükleniciye teslim edilmesi, inşaat ruhsatının ya da temel üstü ruhsatının alınması gibi ilerde gerçekleşecek belirli bir olaya da bağlamış olabilirler. Bu nitelikte bir belirleme yapılmış olmalarına rağmen yüklenicinin bu fiili ne zaman gerçekleştireceğini kararlaştırmamışlarsa yüklenici, olayın özelliklerine göre, makul ve dürüst bir yükleniciden beklenebilecek sürede söz konusu fiili gerçekleştirmek durumundadır.

Taraflar sözleşmenin kurulması sırasında veya daha sonra bir teslim vadesi kararlaştırmamışlarsa teslim vadesi, sözleşme konusu işin tüm özellikleri dikkate alınarak, hukuki ilişkinin özelliğine göre belirlenir (TBK m. 90).

– İnşaatın teslim borcunun ifasının mümkün olması

Borçlunun temerrüde düşürülmesi için ihtar tarihinde yani temerrüde düşüldüğü tarihte borcun ifasının mümkün olması yani edimin yerine getirilmesinin imkansız hale gelmemiş olması gerekir. Edimin ifası sonradan objektif olarak imkansız hale gelirse temerrüt durumu sona erer. Buradaki imkânsızlık sözleşmenin kuruluşundan sonraki imkansızlıktır. Bu imkansızlık, maddi veya hukuki imkansızlık şeklinde oluşabilir. Bu durumda artık temerrüt söz konusu olmaz ve kusurlu imkansızlık halinde TBK m. 112 gereği, kusursuz imkansızlık halinde ise TBK m. 136 gereği tarafların karşılıklı edimleri sona erer.

– Temerrüde engel olan sebeplerden birinin bulunmaması

Temerrüde engel olan iki sebepten birincisi; yüklenici arsa sahibinin ifa talebine karşı bir def’i ileri sürme hakkına sahip ise buna dayanarak ifadan kaçınabilir ve temerrüde düşmez. Örnek olarak ödemezlik veya zamanaşımı def’i gösterilebilir.

İkinci durum; yüklenici, borcunu arsa sahibi yüzünden ifa edemiyorsa, bu ifa edememe sonucu yüklenici temerrüde düşmez, hatta arsa sahibi alacaklı temerrüdü ile karşı karşıya kalır. Örnek olarak, sözleşme ile peşin ücret verilmesi hususunda anlaşılmış ise yüklenici o bedeli almadan da devam edebilme imkanı varken, çalışmayı bıraksa da temerrüde düşmez.

– Arsa sahibinin ihtarda bulunması

Temerrüt hali ancak arsa sahibinin müteahhide yönelteceği “temerrüt ihtarı” ile olur. Bu ihtar ifanın yerine getirilmesi için alacaklının borçluya karşı yaptığı son çağrıdır. TBK m. 117/1 hükmünce, muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Alacaklı, ihtarda alacağı talep iradesini kesin olarak açığa vurmalı, borçluyu edimi zamanında yerine getirmediği takdirde temerrüdün sonuçlarından sorumlu olacağı hususunda uyarmalıdır. TBK m. 117/2’de sayılan borcun ifa edileceği günün belirlenmiş olması, ihtar çekilmesinin yararsız kalacağının anlaşılması gibi hallerde ise yüklenicinin temerrüdünden söz edebilmemizin ihtar çekme şartı aranmamaktadır.

Yüklenicinin Ayıptan Sorumluluğu

Yüklenici ayıpsız bir eser meydana getirmek ve ayıpsız şekilde arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Teslim edilecek eserdeki ayıplardan yüklenici, arsa sahibine karşı sorumludur. Yüklenicinin ayıba karşı tekeffül olarak adlandırılan bu borcu, binayı teslim borcunun tamamlayıcısıdır. İnşaat sözleşmesinde inşaatın ayıplı ifası iki halde mümkündür. Birincisi, müteahhidin sözleşme yapılırken taahhüt ettiği niteliklerin inşaatta bulunmaması veya bulunmayacağının anlaşılması, bunun yanında bir taahhüt bulunmasa bile kendisinden beklenen yararı tam olarak gerçekleştirmeye elverişli niteliklere sahip olmamasıdır. İkincisi ise önceden aralarında kararlaştırılmasına rağmen dürüstlük kuralı ve ticari doğruluk gereği yapıdan beklenen, olması icap eden özelliklerin bulunmamasıdır.

Yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcunun doğumu için gerekli şartlar:

– İnşaat tamamlanarak arsa sahibine teslim edilmiş olmalıdır

Teslim, müteahhidin bütün kısımlarıyla sözleşmeye göre tamamladığı eseri ifa amacıyla arsa sahibinin emrine vermesi ve eser üzerinde onun doğrudan zilyetliğini sağlamasıdır. Ayıplı inşaat, tamamlanmış inşaatın sözleşmede kararlaştırılmış nitelikleri haiz olmamasıdır. Arsa sahibinin binayı teslim alması, binanın tamamlanmış olduğu anlamına gelmekle birlikte binanın ayıpsız olduğu sonucu çıkarılamaz. Binayı teslim almasının akabinde arsa sahibi binayı kontrol ederek sözleşmeye uygun olarak inşa edilip edilmediğini tespit etmek zorundadır.

– Teslim edilen inşaat ayıplı olmalıdır.

Ayıp; tamamlanarak teslim edilen binanın dürüstlük kuralına göre sözleşmede öngörülen ve lüzumlu vasıfları taşımaması, arsa sahibinin vazgeçemeyeceği vasıfları barındırmaması, tahsis amacındaki nitelikleri haiz olmamasıdır. Taraflar, binanın taşıması gereken nitelikler hakkında herhangi bir standart belirlememişlerse yüklenici, kararlaştırılan amaca uygun olarak kullanılmaya elverişli, normal yapıdaki bir binada bulunması gereken kalite ve nitelikleri haiz bir bina inşa etmelidir.

Binadaki ayıplar açık veya gizli olabileceği gibi, maddi ya da hukuki nitelikte de olabilir. Yine aynı şekilde ayıpların önemli-önemsiz ya da asli-tali nitelikte olması mümkündür. Belirtmek gerekir ki, sözleşmede kararlaştırılan nitelikler bakımından yüklenicinin ayrıca bu konuda sorumluluk yüklendiği beyanında bulunup bulunmaması sorumluluğunu etkilemez ve yüklenici ayıplardan sorumlu olmaya devam eder.

– Arsa sahibi muayene ve ihbar külfetini yerine getirmiş olmalıdır

Türk Borçlar Kanunu’na göre arsa sahibi eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri muayene ve eserde bulduğu ayıpları yükleniciye bildirme yükümlülüğünü haizidir. Arsa sahibinin, yüklenicinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğuna başvurabilmesi için eserin muayene edilmesi ve ayıp ihbarının yapılmış olması gerekmektedir; aksi takdirde yüklenicinin ayıptan dolayı sorumluluğu yoluna gidilmesi, gizli ayıplar ve yüklenicinin kasten sakladığı ayıplar dışında kural olarak mümkün olmayacaktır.

Sadakat ve Özen Borcu

Sadakat ve özen borcu yüklenicinin, arsa sahibi yararına olacak şeyleri yapma, zararına olacak şeylerden kaçınma ve engelleme anlamına gelir. 6098 sayılı TBK m. 471’de uygulanmaya başlamadan önce 818 sayılı Kanun döneminde hizmet sözleşmesi kapsamında düzenlenen işçinin özen sorumluluğu, BK m. 356/1’deki atıf sebebiyle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sorumluluğu kapsamında da uygulanıyordu fakat mülga Kanunun 321. maddesinin 2. fıkrasının kat karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulanması mümkün değildi. Hükümde iş sahibinin, işçinin mesleki bilgisi, kabiliyeti ve yetenekleri yüzünden işi yapamayacağını bilmesi halinde işçiden beklenen özenin hafifleyeceği öngörülmekteydi. Oysa yüklenici, işçiye nazaran alanında uzman bir kişidir. Yine nitekim yüklenici ile arsa sahibi arasındaki bağlılık, işçi ve işveren arasındaki bağlılık ilişkisine göre çok daha zayıftır. Bu sebeple 818 sayılı BK m. 356/1 tarafından yapılan atıf nedeniyle yüklenicinin özen borcunun kapsamı hizmet sözleşmesindeki işçinin özen borcu ile aynı mahiyette değildir.

Söz konusu bu durum 6098 sayılı TBK m. 471 aracılığıyla giderilmiştir ve yüklenicinin edimi ifa ederken arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözetmesi gerektiği ve özen yükümlülüğüne uygun davranması zorunluluğu hüküm altına alınmıştır. Böylece yüklenicinin edimini ifa ederken mesleğin gerektirdiği teknik bilgiye sahip olduğu ve bu tekniği binanın inşası sırasında, mesleki konumu sebebiyle azami olarak özen göstermek durumunda olduğunu savunan doktrin ve uygulama görüşü yasal bir dayanağa kavuşmuştur.

TBK m. 471’e göre “Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.”

Yüklenicinin özen borcu, binanın inşasından önce başlar ve bina arsa sahibine teslim edilinceye kadar devam eder. Eserin teslimi gerçekleştikten sonra ise bu borç ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder.

Sadakat borcu ile özen borcu birbirine sıkı sıkıya bağlıdır; özen borcu aynı zamanda sadakat borcunun bir sonucudur. Yüklenicinin sadakat borcunun iki özel hali TBK m. 472/II ve m. 472/III ile düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun eser sözleşmesi ile ilgili hükümleri arasında yüklenicinin sadakat borcu açıkça belirtilmiş değildir; ancak iş görme borcu doğuran sözleşmelerden olan vekâlet sözleşmesine ilişkin ve vekilin sadakat borcunu düzenleyen TBK m. 506/II hükmünün yine bir iş görme borcu doğuran eser sözleşmesine de kıyasen uygulanması gerektiği kabul edilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Hasarın Geçişi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu, arsa sahibi tarafından sağlanan arsa üzerine yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak bir inşaat yapılması oluşturduğunu belirtmiştik.

TBK m. 483 hükmü asıl olarak, eser özleşmesinde hasarın geçmesine ilişkin olan ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine kıyasen uygulanan bir düzenlemedir. Anılan madde ile bir yandan eser sözleşmelerinde hasarın geçişi düzenlenirken öte yandan da sözleşmenin sona erme hallerinden biri düzenlenmektedir.

Kural olarak hasar, yapılan inşaatın arsa sahibine teslimi anına kadar yükleniciye aittir. Bu sebeple TBK m. 483/I uyarınca, yapılan inşaatın teslimden önce beklenmedik bir olay sonucu yok olması halinde, yüklenici ne gördüğü iş için ne de yaptığı giderler için karşılık talep edemeyecektir. Başka bir deyişle, maddenin ilk fıkrasında teslim anına karar bedel hasarının, kural olarak, yükleniciye ait olduğu düzenlenmiştir. Bu durum, yüklenicinin bir edim sonucunu taahhüt ettiği düşünüldüğünde isabetlidir.

Maddenin uygulanabilmesi için aranan şartlar şunlardır:

– Eser yok olmalıdır

Eserin tamamen yok olması kural değildir, kısmen yok olma halinde de maddenin uygulanması söz konusu olur. Eserin yok olmaması halinde yüklenicinin borçlandığı eseri meydana getirme ve arsa sahibine teslim etme borcu doğar.

– Eser beklenmedik bir olay sonucu yok olmalıdır

Bu şartta ‘beklenmedik olay’ ile kastedilen, yükleniciye ve arsa sahibine yükletilemeyen her olay ve durumdur. Aynı şekilde, beklenmedik olaydan yüklenici ve arsa sahibinin yardımcı kişisi ya da organı da sorumlu olmamalıdır. Aksi halde eserin yok olmasından taraflardan biri ya da onların yardımcı kişi ya da organları kusurlu bir davranışla sebep olmuşsa burada sorumlulukları gündeme gelir.

– Eser teslim edilmemiş olmalıdır

Yukarıda da belirtildiği gibi, teslim ile eserin yüklenicinin fiili hakimiyetini terk edip arsa sahibinin hakimiyet alanına dahil olması kastedilmektedir. Yüklenici teslim borcunu ancak eserin tamamlanmış olması halinde ifa edebilecektir.

– Arsa sahibi temerrüde düşmemelidir

Arsa sahibi, yüklenicinin ifa amacıyla sunmuş olduğu eseri haklı bir sebep olmaksızın kabul etmezse TBK m. 106 ve devamında düzenlenen alacaklının temerrüdü söz konusu olur.

İnşaatın yeniden yapılarak tamamlanmasının kesinlikle mümkün olmaması durumunda ise, borcun imkansızlaştığının ve bu nedenle sona erdiğinin kabul edilmesi gerekir. Bu durumda yüklenici TBK m. 483 gereğince meydana gelen zarara katlanmak durumunda kalır. Bu durum, yüklenici için çok ağır bir sonuçtur. Ancak arsa sahibi, yüklenicinin tamamlanan inşaatı teslim etmek istemesine rağmen teslim alma konusunda temerrüde düşerse, temerrüde ilişkin hükümlerin uygulanmasına devam edilir.

Sonuç olarak, eserin teslimi ile birlikte hasar da arsa sahibine geçer ve teslim edilen eser beklenmedik olay sebebiyle yok olsa bile arsa sahibi bedeli ödemek zorundadır.

TBK 483. maddenin ilk fıkrasının ikinci cümlesi ise eserin tesliminden önce beklenmedik bir olay sebebiyle yok olması halinde malzeme kime aitse hasar da ona ait olacağını düzenler. Malzemenin arsa sahibi tarafından temin edilmesi halinde arsa sahibi edim hasarını taşır ve telef olan malzemenin yenisini temin etmek zorundadır; malzemenin yüklenici tarafından temini halinde ise hasara yüklenici katlanır ve arsa sahibinden malzemenin bedelini talep edemez.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, genel olarak usulüne uygun olarak ifa edilerek, iki tarafın da üzerine düşen yükümlülüklerinin, borçlarının tamamıyla yerine getirilmesiyle sona erer. Fakat bazen sözleşmelerin sona ermesi için geçerli sebepler vuku bulabilir. Bu sebepleri aşağıda inceleyeceğiz.

Sözleşmenin Tarafların Anlaşması İle Sona Ermesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, eser sözleşmelerinin özel bir türü olduğunu yukarıda belirtmiş olmakla birlikte; kural olarak eser sözleşmesi tarafların sözleşmenin her aşamasında anlaşarak sona erdirilebilirken, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmazdaki payın kayden yükleniciye temlikini de içerdiğinden, bu nitelikte sözleşmenin feshi ancak taraflarının bu yöndeki iradelerinin birleşmesi ya da mahkeme kararı ile olanaklıdır. Taraflar, yaptıkları anlaşma ile sözleşmenin sona erdirilmesi anına kadar yapılmış olan inşa işinin bedeli ve bunun yanında bir tazminat ödenip ödenmeyeceğini, ödenecekse miktarı ve kapsamının ne olacağını açıkça belirleyebilirler.

Belirtmek gerekir ki burada önemli olan husus sona erme sözleşmesinin bağlı olduğu şekildir. Tarafların sözleşmeyi sona erdirme hususunda anlaşmaları yeni bir sözleşme yapmaları demektir ki burada asıl sözleşme şekil şartına bağlı değilse yapılacak yeni sözleşmenin de herhangi bir şekil şartına bağlı olmadığından söz edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yukarıda açıkladığımız üzere noterde düzenleme biçiminde yapılmak zorunda olup bu, sözleşme için geçerlilik şartıdır. Yazılı şekle bağlı olan bir sözleşmenin şartlarında değişiklik yapmak için bile, bu değişiklikleri yazılı şekildeki bir sözleşme ile gerçekleştirmek zorunda olan tarafların aralarında borç ilişkisini sonlandıracak olan sözleşmeyi herhangi bir şekil şartına bağlı olmaksızın yapmaları düşünülemez.

Arsa Sahibinin Tazminat Karşılığı Fesih Hakkı

Arsa sahibinin tazminat ödeyerek sözleşmeyi sona erdirme hakkı Türk Borçlar Kanunu m. 484’ten kaynaklanmaktadır. İlgili hüküm “İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.” şeklindedir. Bu düzenleme ile arsa sahibine özel bir sebep olmaksızın, haklı bir gerekçe bulunmaksızın sözleşmeyi feshetme imkanı tanınmıştır.

Arsa sahibinin tazminat karşılığı fesih hakkını kullanabilmesinin koşulları ise; işin tamamlanmamış olması, arsa sahibinin fesih beyanında bulunması, yapılan kısmın bedelini verme olarak sıralanabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İfa İmkansızlığı

İmkansızlık; sözleşme konusu edimin ifasının hiçbir şekilde mümkün olmaması halinde ortaya çıkan sonuçtur. İmkansızlık borç ilişki doğduğu anda mevcut olabilir. TBK md. 27’de düzenlenen bu imkansızlık başlangıçtaki imkansızlık olarak adlandırılır ve yaptırımı kesin hükümsüzlüktür. Başlangıçtaki imkansızlık çalışmamızın konusu olmayıp, sözleşme yapıldıktan sonra edimin ifa edilemez olması veya ifa edilemez hale gelmesi (ifa imkansızlığı) olarak tanımlanabilecek sonraki imkansızlık incelenecektir. Sonraki imkansızlık ise borçlunun kusuruyla meydana gelirse TBK m. 112 ve devamı, kusurunun bulunmaması halinde ise TBK m. 136 uygulanacaktır.

Edimin ifasının mümkün olmaması maddi, hukuki veya ekonomik imkansızlık gibi farklı sebeplerden kaynaklanabilir. İfası gereken edimin maddi olarak temininin mümkün olmadığı hallerde maddi imkansızlık, edimin ifasının bir hukuk kuralı sebebiyle mümkün olmaması halinde hukuki imkansızlık, edimin ifasının ekonomik ve mali açıdan mümkün olmaması halinde ise ekonomik imkansızlık söz konusudur.

Çalışmamızda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesine neden olan borçlunun sorumlu olmadığı sonraki imkansızlıktan bahsedilecektir. TBK m. 136, “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa, borç sona erer.” hükmünü haizdir. Hükümden de anlaşıldığı üzere ifa imkansızlığının gerçekleşmesi ile sözleşmeden doğan borç sona ermektedir. Örneğin, arsa sahibinin belirlenen arsa paylarını müteahhide önceden devretmiş olduğu hallerde, arsanın bir doğal afet sonucu inşaat yapımına elverişli olmaktan çıkması durumunda TBK m. 136 hükmünün uygulanmasına ihtiyaç olur.

Belirtmek gerekir ki, ifa imkansızlığı borçlu temerrüde düştükten sonra ortaya çıkarsa, temerrüt hükümlerinin uygulanmasına devam edilecektir.

KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ İÇİN TIKLAYINIZ: KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ

Sözleşmenin, Arsa Sahibi Nezdinde Gerçekleşen Bir Sebepten Dolayı İfanın Mümkün Olmaması Sebebiyle Sona Ermesi

Arsa sahibinin nezdinde gerçekleşen ve sözleşmenin ifasını imkânsız hale getiren sebeplere; arsa sahibinin yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği arsanın kamulaştırılması, toprak kayması, sel, deprem gibi doğal afetler nedeniyle arsanın üzerine inşaat yapılmaya elverişli olmaktan çıkması, arsa sahibinin isteği yapı sistemine yetkili makamlarca izin verilmemesi gibi durumlar örnek gösterilebilir.

Söz konusu imkânsızlık hallerinin ortaya çıkmasında müteahhidin hiçbir etkisi bulunmadığı için, herhangi bir sorumluluğu da doğmaz. Aksine, imkânsızlık arsa sahibinin hakimiyet alanında meydana geldiği için, yüklenicinin bazı taleplerde bulunmasına imkan tanınmaktadır.

Sözleşmenin Yüklenicinin Ölümü veya Yeteneğini Kaybetmesi Nedeniyle Sona Ermesi

İnşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir başka sebep, müteahhidin ölümü yahut yeteneğini kaybetmesi (ehliyetsizliği)dir. Müteahhidin şahsının önem taşıdığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin ölümü ya da kendisine yüklenemeyecek bir sebep dolayısıyla sözleşme kurulduktan sonra inşaatı tamamlama yeteneğini kaybetmesi inşaat sözleşmesini kendiliğinden ileriye etkili olmak üzere sona erdirir. Bu durumda yüklenici borçtan kurtulur ve arsa sahibine karşı da onun uğramış olduğu zararları tazmin etme borcu söz konusu olmaz.

TBK md 486 bu hususu düzenlemektedir. Maddenin uygulanabilmesi için yüklenici yönünden sonraki imkânsızlık söz konusu olmalı ve yüklenicinin kusuru bulunmamalıdır. Bu imkansızlık tam olabileceği gibi kısmi de olabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği, PDF formatında aşağıda sunulmuştur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi