Kiracının Ödemediği Aidat: Tek Bakışta
Aidat (ortak gider) borcundan site veya apartman yönetimine karşı asıl sorumlu, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği kat malikidir; kiracı ise oturduğu sürece ve ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Yani yönetim, ödenmeyen aidatı hem kiracıdan hem malikten isteyebilir; kiracının ödediği aidat kira borcundan düşer. Malik ile kiracı arasındaki iç paylaşımda ise kural şudur: İşletme giderleri kiracıya, demirbaş ve yenileme giderleri malike aittir.
Dayanak: KMK m.20 (ortak giderlere katılma) ve m.22 (kiracının müteselsil sorumluluğu); yan giderler TBK m.315 kapsamındadır
Yönetime karşı: Asıl borçlu kat maliki; kiracı, kira borcu tutarıyla sınırlı müteselsil sorumlu
Kiracının ödemesi: Yönetime ödenen aidat, kiracının kira borcundan mahsup edilir
İç ilişki kuralı: Isınma, temizlik, güvenlik gibi işletme giderleri kiracıya; asansör yenileme, çatı ve mantolama gibi demirbaş giderleri malike aittir
Sözleşme serbestisi: Malik ile kiracı, iç paylaşımı sözleşmeyle farklı düzenleyebilir; bu düzenleme yönetimi bağlamaz
Takip yolu: Yönetim; malik ve kiracı aleyhine icra takibi yapabilir, gecikme tazminatı işletebilir
Tahliye etkisi: Kiracının ödemekle yükümlü olduğu aidatlar yan gider sayılır; ödenmemesi temerrüt yoluyla tahliyeye götürebilir
Yönetime Karşı Asıl Sorumlu Kimdir?
Cevabın adresi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22’dir: Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, bağımsız bölümdeki kiracı da
oturduğu süreyle ve ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak, malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Bu kural yönetimin tahsilat güvencesidir: Yönetici, ödenmeyen aidat için dilerse malike, dilerse kiracıya, dilerse her ikisine birden başvurabilir. Kiracının bu şekilde yönetime ödediği tutarlar kayıp değildir; kanun gereği
kira borcundan düşülür ve malikle hesaplaşmada mahsup kalemi olur.
Aidat Sorumluluğu Künyesi: Tek Tabloda
Aidat Borcunda Sorumluluk Haritası (KMK m.20 ve m.22)
| İlişki |
Kural |
| Yönetim – malik |
Asıl borçlu maliktir; kiracının varlığı malikin sorumluluğunu kaldırmaz |
| Yönetim – kiracı |
Kiracı, oturduğu süre ve kira borcu tutarıyla sınırlı müteselsil sorumludur |
| Kiracının ödemesi |
Yönetime ödenen aidat kira borcundan mahsup edilir |
| İç ilişki: işletme giderleri |
Isınma, su, temizlik, güvenlik, kapıcı ve asansör bakımı kural olarak kiracıya aittir |
| İç ilişki: demirbaş giderleri |
Çatı, mantolama, asansör yenileme gibi yapıya kalıcı katkı malike aittir |
| Sözleşme kaydı |
Malik ile kiracı iç paylaşımı değiştirebilir; ancak bu kayıt yönetime karşı ileri sürülemez |
Malik ile Kiracı Arasında Aidat Nasıl Paylaşılır?
Kiracıya ait kalemlerKonutun fiilen kullanılmasından doğan giderler: Ortak elektrik ve su, temizlik, güvenlik, kapıcı, bahçe bakımı, asansörün olağan bakımı ve yakıt. Bunlar TBK m.315 anlamında yan giderdir ve kural olarak kiracı öder.
Malike ait kalemlerBinanın değerini artıran ve yapıya kalıcı katkı sağlayan harcamalar: Çatı onarımı, mantolama, asansörün yenilenmesi, dış cephe ve büyük onarımlar. Kiracıdan istenemez; yönetim planındaki demirbaş avansları da iç ilişkide malike aittir.
Karışık faturalarda ayrıştırmaTek kalem aidat bildirimlerinde işletme ve demirbaş bölümleri işletme projesi ve karar defterinden ayrıştırılır; kiracı, demirbaş payını ödediyse malikten ister veya kiradan düşer.
Sözleşmenin gücüKira sözleşmesine konulacak açık hükümle paylaşım değiştirilebilir (örneğin tüm aidat kiracıya ait olacak biçiminde); bu kayıt taraflar arasında geçerlidir, ancak yönetimin KMK m.22’den doğan başvuru hakkını etkilemez.
Yönetim Ödenmeyen Aidatı Nasıl Tahsil Eder?
Yönetici; kat malikleri kurulu kararlarına ve işletme projesine dayanarak, ödenmeyen aidat için malik ve kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir, dava yoluna gidebilir. KMK m.20 uyarınca geciken ödemeler için aylık gecikme tazminatı işletilir; bu oran kanunda ayrıca düzenlendiğinden sözleşmedeki faiz kayıtlarından bağımsızdır. Kiracıya yapılan takiplerde sınır unutulmamalıdır: Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarını aşamaz; kirayı malike ödediğini belgeleyen kiracı, o dönem için yönetime karşı sorumluluktan kurtulur. Bu nedenle kiracının kira ödemelerini banka kanalıyla ve açıklamalı yapması, aidat uyuşmazlıklarında da koruyucu zırhıdır.
Ödeyen Tarafın Rücu Hakkı
Müteselsil sorumluluk dış ilişkiyi düzenler; son sözü iç ilişki söyler. Malik, kiracıya ait işletme giderlerini yönetime ödemek zorunda kalmışsa, ödediğini kiracıdan
rücuen ister; sözleşme devam ediyorsa bu alacak kira alacağıyla birlikte takip edilir. Tersi de geçerlidir: Kiracı, malike ait demirbaş giderini ödemişse malikten iadesini talep eder veya kira borcundan mahsup eder. Rücu hesaplarının sağlıklı yürümesi için aidat dekontlarının, işletme projelerinin ve kat malikleri kurulu kararlarının saklanması şarttır;
kiracının hakları bu belgeler üzerinden savunulur.
Aidat Borcu Tahliye Sebebi Olur mu?
Olabilir; çünkü kiracının ödemekle yükümlü olduğu aidatlar TBK m.315 anlamında
yan giderdir. Kiracı; kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren yazılı ihtarla konut kiralarında en az
otuz günlük ödeme süresi verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedip
tahliye davası açabilir. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan aidat temerrütleri,
iki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin de zeminini hazırlar. Kiracı cephesinden korunma basittir: İtiraz edilen aidat kalemleri yazılı kayda bağlanmalı, tartışmasız kısımlar süresinde ödenmelidir; toptan ödememe, haklı itirazı bile temerrüde dönüştürür.
Aidat Uyuşmazlıklarında Strateji: Avukat Köşesi
Bir dosyada yönetim, iki yıllık aidat birikimini mantolama payı dahil tek kalemde kiracı müvekkilden talep ediyor, üstüne tahliye ihtarı gönderiyordu. İşletme projesini ayrıştırdık: Tutarın yarıdan fazlası malike ait demirbaş gideriydi; kiracının sorumluluğunu işletme kalemleriyle ve kira tutarı sınırıyla daralttık, ödenen fazlalık malikten rücuen tahsil edildi ve tahliye tehdidi ortadan kalktı. Bu dosyalarda dört adım standarttır:
1) Kalem ayrıştırmasıİşletme projesi, karar defteri ve faturalar üzerinden her kalem işletme mi demirbaş mı diye işaretlenir; tartışma soyut aidat üzerinden değil kalem kalem yürütülür.
2) Sınır hesabıKiracı yönünden kira tutarı sınırı ve oturulan dönem hesaplanır; sınırı aşan talepler baştan ayıklanır.
3) Ödeme disipliniTartışmasız kalemler süresinde ve banka kanalıyla ödenir; itirazlı kalemler yazılı bildirime bağlanır, temerrüt kapısı kapatılır.
4) Belge arşiviDekontlar, ihtarlar ve kurul kararları dosyalanır; rücu ve
arabuluculuk aşaması bu arşiv üzerinden yönetilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı aidatı ödemezse yönetim kimden ister?
Yönetim; asıl borçlu olan malikten, oturduğu süre ve kira tutarıyla sınırlı olmak üzere kiracıdan veya her ikisinden birden isteyebilir; sorumluluk müteselsildir.
Kiracının aidat sorumluluğunun sınırı nedir?
Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarını aşan aidat borcundan yönetime karşı sorumlu tutulamaz; kirayı malike ödediğini belgeleyen kiracı o dönem için sorumluluktan kurtulur.
Kiracının yönetime ödediği aidat kiradan düşülür mü?
Evet; kanun gereği kiracının yönetime yaptığı ödemeler kira borcundan mahsup edilir ve malikle hesaplaşmada dikkate alınır.
Hangi aidat kalemleri kiracıya, hangileri malike aittir?
Isınma, temizlik, güvenlik ve olağan bakım gibi işletme giderleri kiracıya; çatı, mantolama ve asansör yenileme gibi demirbaş giderleri malike aittir. Sözleşmeyle farklı paylaşım kararlaştırılabilir.
Kira sözleşmesindeki aidat kaydı yönetimi bağlar mı?
Bağlamaz; malik ile kiracı arasındaki paylaşım kaydı iç ilişkide geçerlidir. Yönetim, kanundan doğan hakkıyla her iki taraftan da tahsilat yapabilir; ödeyen taraf iç ilişkide rücu eder.
Ödenmeyen aidata gecikme tazminatı işler mi?
İşler; Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca geciken ortak gider ve avans borçlarına aylık gecikme tazminatı uygulanır ve takipte anaparayla birlikte istenir.
Aidat borcu nedeniyle kiracı tahliye edilebilir mi?
Edilebilir; kiracıya ait aidatlar yan gider sayıldığından, otuz günlük ödeme süreli yazılı ihtara rağmen ödenmemesi temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye davasına yol açabilir.
Malik, kiracının ödemediği aidatı ödedi; ne yapabilir?
Kiracıya ait kalemleri rücuen talep edebilir; alacak, kira alacaklarıyla birlikte icra takibine konu edilebilir ve sözleşmedeki teminatlardan karşılanabilir.
Av. Çağrı Ayboğa Kimdir?
Av. Çağrı Ayboğa, Hacettepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur ve Ankara Barosuna kayıtlı (Sicil No: 34507) olarak Ayboğa Avukatlık Bürosunun kurucu avukatı sıfatıyla çalışmaktadır. Kira hukuku alanında; tahliye, kira tespiti ve uyarlama, kira alacağı ile tazminat davalarında ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin zorunlu arabuluculuk süreçlerinde kiraya veren ve kiracı vekilliği yürütmektedir. Ankara merkezli büro, Türkiye genelinde kira davalarını duruşma bazında takip etmektedir. İçerik genel bilgilendirmedir; somut durumunuz için hukuki destek alınız.
Hukuki Destek Alın
Aidat, kira alacağı ve tahliye uyuşmazlıklarında Ankara merkezli, Türkiye genelinde vekillik ve danışmanlık hizmeti veriyoruz.
Ankara Avukat
Danışmanlık ücretlidir. Görüşme ücretleri TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca uygulanır.
