Yapı (bina) malikinin sorumluluğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesinde (TBK 69) düzenlenen kusursuz (objektif) sorumluluk türüdür. Yapı eserinin yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklik nedeniyle üçüncü kişilerde doğan bedensel ya da malvarlığı zararları için malikin tazmini öngörülür. Bu hüküm, kamusal güvenlik ve öngörülebilirlik amacıyla, yapı güvenliğini ex ante bir özen rejimine bağlar; klasik kusur sorumluluğundan ayrılır ve kurtuluş kanıtı alanını daraltır.
Yapı Eseri Kapsamı ve Tipik Risk Alanları
“Yapı eseri” kavramı, yalnız bina cephesiyle sınırlı olmayıp; istinat duvarı, balkon–korkuluk, çatı–oluk, asansör, merdiven–aydınlatma, dış cephe kaplaması, yürüyen merdiven, totem/tabela, alt–üst geçit gibi kalemleri de kapsar. Afet bağlamında öngörülebilir sismik etkiler ve meteorolojik yükler karşısında uygun tasarım–imalat–bakım standardı aranır. Deprem sonrası hukuki sorumlulukların genel çerçevesi için: Deprem Sonrası Meydana Gelen Neticelerden Doğan Cezai ve Hukuki Sorumluluk.
Sorumluluğun Şartları: Bozukluk/ Eksiklik – Zarar – İlliyet
Sorumluluk için üç unsurun bir arada bulunması gerekir:
- Yapım bozukluğu (proje/statik hata, malzeme uygunsuzluğu, ruhsata/projeye aykırılık) veya bakım eksikliği (periyodik kontrollerin yapılmaması, uyarı–koruma önlemlerinin alınmaması),
- Zarar,
- Bozukluk/eksiklik ile zarar arasında uygun illiyet.
İspat, çoğunlukla bilirkişi (inşaat, makine, elektrik, geoteknik, İSG) ve teknik kayıtlar (ruhsat, proje, bakım defterleri, servis faturaları, periyodik kontrol etiketleri) üzerinden yürütülür. Zararın türüne göre tedavi–rehabilitasyon, iş göremezlik, onarım–yenileme, kullanım mahrumiyeti gibi kalemler gündeme gelir. Ayrıntılı zarar hesabı için: Maddi ve Manevi Tazminat Davası.
Kimler Sorumlu? Malik – İntifa/Oturma Hakkı Sahibi – Site/Ortak Alan Yönetimi
TBK 69, maliki birincil muhatap alsa da, intifa/oturma hakkı sahibi ile yapının korunma–gözetimine yetkili kılınan kişi/kuruluş (ör. apartman–site yönetimi, işletmeci) de müteselsilen sorumludur. Zarar gören dış ilişkide bunlardan herhangi birine başvurabilir; ödeyen taraf, iç ilişkide rücu edebilir. İnşaat sözleşmeleri ve teknik risk paylaşımı yönünden: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi.
Yapım Bozukluğu – Bakım Eksikliği Ayrımı (Delil ve Usul)
- Yapım bozukluğu: statik tasarım hatası, ankraj/kaplama detayı kusuru, yanlış yalıtım, ruhsata/projeye aykırı imalat.
- Bakım eksikliği: asansörün periyodik kontrollerinin yaptırılmaması, merdiven aydınlatmasının yetersiz bırakılması, çatı–olukların tıkanıklığı, istinat duvarında drenaj yetersizliği, uyarı/engelleme tedbirlerinin alınmaması.
Delil stratejisi; olay tutanağı, foto–video, tanık, meteorolojik rapor (cephe düşmeleri/taşkınlar), abonelik–tüketim verileri (fiilî kullanım göstergesi) ile güçlendirilir.
Tazminatın Kapsamı, Müterafik Kusur ve Zamanaşımı
Zarar kalemleri, TBK 49–50–54–56 sistematiğine göre belirlenir; hesap, bilirkişi ve piyasa rayiçleri ile yapılır. Zarar görenin müterafik kusuru (TBK 52)—örneğin açık uyarıya rağmen riskli kullanımı—indirim sebebi olabilir; fakat yapı güvenliği ödevini ortadan kaldırmaz. Zamanaşımı için genel çerçeve: öğrenmeden itibaren 2 yıl, her hâlükârda 10 yıl; eylem ceza hukukuna da konu olup daha uzun bir ceza zamanaşımı varsa o süre uygulanır. Süre yönetimi açısından pratik başvuru: Zamanaşımı Def’i Nedir?.
Uygulamada Sık Dosya Tipleri
- Asansör kazaları: bakım defteri, periyodik uygunluk etiketi, arıza kayıtları, kapı–kilit mekanizması kusuru.
- Cephe/balkon parçalarının düşmesi: ankraj–kaplama detay kusuru, aşırı rüzgâr–yağışın öngörülebilirliği, cephe bakım planı.
- Merdiven–zemin düşmeleri: kaymazlık standardı, küpeşte, aydınlatma yeterliliği.
- İstinat duvarı–kazı zararları: drenaj/ankraj, iksa–fore kazık, komşu taşınmaza sirayet eden hasarlar.
- Çatı–oluk–yüzey suyu taşkınları: periyodik temizlik–onarım ve iç mekân hasarlarının belgelendirilmesi.
Yargıtay Kararlarıyla Yapı Malikinin Sorumluluğu (TBK 69)
DEPREM “MÜCBİR SEBEP” SAVUNMASI TEK BAŞINA KURTULUŞ SAĞLAMAZ; YAPISAL VE BAKIMSAL STANDART AYRINTILI İRDELENİR.
Deprem sonrası oluşan hasarlarda, yalnızca afetin varlığına dayanılarak sorumluluktan kaçınılamaz. Dosyada proje–statik uygunluk, malzeme kalitesi, denetim süreçleri ve periyodik bakım kayıtları ayrıntılı biçimde incelenmiş; yapı standardının öngörülebilir sismik etkilere dayanır nitelikte olması gerektiği vurgulanmıştır. Afetin ağırlığı, doğru tasarım ve düzenli bakım yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığından tazminata hükmedilmiştir.
Künye: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 27.02.2019.
İSTİNAT DUVARI ÇÖKMESİNDE DRENAJ–ZEMİN ETÜDÜ EKSİKLİKLERİ “YAPIM/BAKIM KUSURU” SAYILIR; MALİK MÜTESELSİLEN SORUMLUDUR.
Yağışla doygunluk ve toprak itkisinin artışı, öngörülebilir mühendislik etkileridir. Drenaj sisteminin kurulmaması, ankraj yetersizliği ve zemin etüdüne aykırı imalat, TBK 69 kapsamında bozukluk/bakım eksikliği olarak nitelendirilmiştir. Komşu taşınmaza sirayet eden zarar kalemleri (istinat–bahçe–temel hasarları) kabul edilmiş; malik ve gözetim yetkilisi dış ilişkide birlikte sorumlu tutulmuştur.
Künye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 29.11.2018.
ASANSÖR KAZALARINDA PERİYODİK KONTROL–BAKIM DEFTERİ VE UYGUNSUZLUK ETİKETLERİ SORUMLULUĞU BELİRLER.
Kabin kapısı–kilit mekanizması arızalarının giderilmemesi ve periyodik kontrollerdeki uygunsuzlukların süreklilik göstermesi, bakım eksikliği teşkil eder. Zarar görene karşı malik ve ortak alan yönetimi müteselsilen sorumlu kabul edilmiş; iç ilişkide bakım sözleşmesi hükümleri uyarınca bakım firmasına rücuya imkân tanınmıştır. Tazminat; tedavi, iş gücü kaybı ve kalıcı hasar oranı gözetilerek belirlenmiştir.
Künye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.03.2024.
MERDİVEN–ZEMİN KAYGANLIĞI VE AYDINLATMA YETERSİZLİĞİ ORTAK ALAN GÜVENLİĞİ İHLALİDİR; ZARAR, TBK 69 KAPSAMINDA TAZMİN EDİLİR.
Ortak alan merdivenlerinin kaydırmaz kaplamadan yoksun bırakılması, küpeşte eksikliği ve yetersiz aydınlatma, kazanın öngörülebilir risk alanı kapsamında değerlendirilmiştir. Bilirkişi ölçümleriyle kaymazlık standardı ve lux düzeyleri saptanmış; uygun illiyet bağı kurulunca maddi ve manevi tazminata hükmedilmiştir.
Künye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.03.2017.
CEPHEDEN KOPAN KAPLAMA/SIVA PARÇASININ YOLA DÜŞMESİ PROJE–ANKRAJ KUSURU VE BAKIM EKSİKLİĞİ KARİNESİ DOĞURUR.
Dış cephe kaplamasının yetersiz ankraj ve bakım nedeniyle koparak üçüncü kişinin malına zarar vermesi olayında; meteorolojik veriler, kaplama detayı, önceki onarım kayıtları ve uyarı/koruma önlemleri birlikte değerlendirilmiştir. İlliyet bağı kurulduğundan, onarım ve kullanım mahrumiyeti talepleri kabul edilmiştir.
Künye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.05.2019.
KAZI FAALİYETİNİN KOMŞU TAŞINMAZA ZARAR VERMESİ KUSUR ARANMAKSIZIN TAZMİNİ GEREKTİRİR; İKSA–GÜVENLİK ÖNLEMLERİ ESASTIR.
Derin kazı ve zemin müdahalelerinde gerekli iksa–fore kazık–ankraj tedbirlerinin alınmaması veya yetersiz bırakılması, komşu taşınmazda çatlak–oturma–kayma hasarlarına yol açtığında, TBK 69 çerçevesinde kusursuz sorumluluk işletilir. Zarar kalemleri, keşif–bilirkişi marifetiyle onarım–yenileme ve değer kaybı üzerinden hesaplanmıştır.
Künye: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 12.12.2016.
Sonuç ve Öneriler
TBK 69, yapı güvenliğini malik odaklı bir özen rejimiyle güvenceye alır. Uygulamada başarı; (i) teknik dosyanın eksiksizliği (ruhsat–proje–revizyon–bakım kayıtları), (ii) bilirkişi eşliğinde illiyetin net kurulması, (iii) zarar kalemlerinin belgelendirilmesi ve (iv) rücu mekanizmasının sözleşmelerle açık kurgulanmasıyla doğrudan ilişkilidir. Zarar doğduğunda tazmin tür ve miktarlarının belirlenmesi için: Maddi ve Manevi Tazminat Davası; süre yönetimi için: Zamanaşımı Def’i; inşaat süreci risk paylaşımı için: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; afet perspektifi için: Deprem Sonrası Meydana Gelen Neticelerden Doğan Cezai ve Hukuki Sorumluluk.
TBK 69’a göre yapı (bina) malikinin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Bir yapı eserinin maliki, bunların hiç kimse ve hiçbir şey için tehlike taşımayacak şekilde yapılmasını ve işlemesini garanti etmekle yükümlüdür. Bu nedenle bir yapı eserinde herhangi bir yapım bozukluğu olmasa bile ek güvenlik ve koruma tertibatının bulunmaması yine de bir yapım eksikliği sayılır. Bu çerçevede doğan zararlar, malikin tazmin yükümlülüğünü gündeme getirir.
TBK 69: Yapı (Bina) Malikinin Sorumluluğu – SSS
TBK 69, yapı malikinin yapım bozukluğu ve bakım eksikliği nedeniyle doğan zararlardan kusursuz (objektif) sorumluluğunu düzenler. Aşağıdaki kısa yanıtlar pratik uygulamaya yöneliktir.
TBK 69 nedir?
Yapı malikinin, yapı eserinin yapımındaki bozukluk ve bakımındaki eksiklik yüzünden doğan zararlardan kusur aranmaksızın sorumluluğunu öngörür. Zarar, bozukluk/eksiklik ve uygun illiyet bağı birlikte yeterlidir.
Hangi yapılar TBK 69 kapsamındadır?
Konut–işyeri binaları yanında asansör, merdiven, istinat duvarı, çatı–oluk, dış cephe kaplaması, korkuluk, yürüyen merdiven, tabela–totem gibi yapı unsurları ve eklentiler de kapsamdadır.
Kusursuz sorumluluk ne demektir?
Malikin sorumluluğu için kusur aranmaz. Uygun illiyet bağını kesen istisnalar dışında tazmin yükümlülüğü doğar; kurtuluş kanıtı alanı dardır.
Yapım bozukluğu ile bakım eksikliği arasındaki fark nedir?
Yapım bozukluğu: projelendirme, statik, malzeme ve imalat hataları. Bakım eksikliği: periyodik kontrol ve onarımların yapılmaması ile uyarı/koruma önlemlerinin alınmaması.
Ek güvenlik tertibatı zorunlu mudur?
Evet. Yapıların tehlike yaratmayacak şekilde yapılması ve işletilmesi gerekir. Kaygan merdivende kaymazlık, yetersiz aydınlatmada ek ışık, cephede düşmelere karşı ankraj/koruma ağı gibi ek güvenlik tertibatı yokluğu dahi eksiklik sayılabilir.
Kimler sorumlu tutulabilir?
Malik birincil sorumludur; intifa/oturma hakkı sahibi ve yapının korunma–gözetimine yetkili yönetim/işletmeci de dış ilişkide müteselsilen sorumlu olabilir. Ödeyen iç ilişkide rücu edebilir.
Hangi zarar kalemleri talep edilebilir?
Cismanî zarar (tedavi, geçici/sürekli iş göremezlik, destekten yoksun kalma), malvarlığı zararları (onarım/yenileme, kullanım mahrumiyeti, iş durması) ve uygun koşullarda manevi tazminat.
Zamanaşımı süreleri nelerdir?
Zarar ve faili öğrenmeden itibaren 2 yıl, her hâlükârda 10 yıl. Fiil aynı zamanda suç ise, daha uzun olan ceza zamanaşımı uygulanır.
Müterafik kusur tazminatı etkiler mi?
Evet. Zarar görenin açık ihlali indirime yol açabilir; ancak bu durum yapı güvenliği ödevini ortadan kaldırmaz. Oran somut olaya göre belirlenir.
Asansör kazalarında sorumluluk nasıl belirlenir?
Periyodik kontrol–bakım defteri, uygunluk etiketleri, arıza kayıtları ve sözleşmeler incelenir. Kapı–kilit ve güvenlik sistemlerindeki aksaklıklar bakım eksikliği sayılabilir; malik ve yönetim birlikte sorumlu tutulabilir, bakım firmasına rücu gündeme gelebilir.
Merdiven/zemin düşmelerinde hangi kriterlere bakılır?
Kaymazlık standardı, aydınlatma seviyesi, küpeşte/korkuluk ve uyarı işaretleri. Keşif–bilirkişi ile teknik kriterlerin belgelendirilmesi illiyet bağında belirleyicidir.
İstinat duvarı/cephe parçası düşmesi dosyalarında ne önemlidir?
Zemin etüdü, drenaj–ankraj çözümleri, kaplama detayları, meteorolojik veriler ve geçmiş bakım–onarım kayıtları; öngörülebilir dış etkilere karşı yeterli mühendislik tedbiri aranır.
Sigorta tazminatı etkiler mi?
Sigorta zarar görene ödeme yapabilir; ancak malikin TBK 69 kapsamındaki sorumluluğu devam eder. Sigortacının rücu hakkı ayrı bir ilişkidir; sigorta otomatik kurtuluş sağlamaz.
Hangi mahkeme görevlidir?
Genel kural Asliye Hukuk Mahkemesi (ticari nitelikte Asliye Ticaret). Yetki, zarar yeri veya davalının yerleşim yeridir.
Sözleşmesel risk paylaşımı yapılabilir mi?
Taraflar (malik–yönetim–işletmeci–bakım firması) iç ilişkide yükümlülük ve rücu düzenleyebilir; ancak bu, üçüncü kişiye karşı TBK 69 sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
