Yeni Malikin Kiracıyı Tahliyesi: Tek Bakışta
Kiracılı taşınmazı satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir; satış, kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz. Yeni malikin özel tahliye yolu TBK m.351’dir: Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa; edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, edinmeden altı ay sonra tahliye davası açabilir. Gereksinimin gerçek ve samimi olması şarttır; tahliye sonrası taşınmaz, haklı sebep olmadan üç yıl eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Temel kural: Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik sözleşmeye halef olur
Özel yol: TBK m.351 gereksinim nedeniyle tahliye; yalnızca sayılan kişilerin ihtiyacı için kullanılabilir
Bildirim şartı: Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim; süre kaçarsa m.351 yolu kapanır
Dava zamanı: Edinmeden altı ay sonra tahliye davası açılabilir
İhtiyaç ölçütü: Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; bahane ihtiyaçlar korunmaz
Alternatif: Yeni malik dilerse m.350 uyarınca sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir
Yaptırım: Haklı sebepsiz yeniden kiralamada eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat (m.355)
Ev Satıldı, Kiracı Çıkmak Zorunda mı?
Hayır; en yaygın yanılgı budur.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu sisteminde kiralananın el değiştirmesi sözleşmeyi sona erdirmez: Yeni malik, mevcut kira sözleşmesine
bütün hak ve borçlarıyla halef olur; kira bedeli, süre ve koşullar aynen devam eder, kiracı artık kirayı yeni malike öder. Yeni malikin kiracıyı çıkarabilmesi, kanunun tanıdığı sınırlı yolların şartlarını tamamlamasına bağlıdır ve bu yolların en işleği, gereksinime dayalı m.351’dir. Satın aldım, çık dedim mantığıyla gönderilen ihtarlar hukuken sonuçsuzdur; hatalı kurgulanan süreç ise yeni maliki aylarca, bazen yıllarca geciktirir.
TBK 351 Künyesi: Tek Tabloda
Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Tahliyesi (TBK m.351)
| Konu |
Kural |
| Kimin ihtiyacı |
Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler |
| İhtiyacın türü |
Konut veya işyeri gereksinimi; yatırım, boş tutma ve satış kolaylığı ihtiyaç değildir |
| Bildirim |
Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde, ihtiyacı açıklayan yazılı bildirim (noter ihtarı önerilir) |
| Dava zamanı |
Edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açılabilir |
| Görevli mercii |
Sulh hukuk mahkemesi; dava şartı arabuluculuk sürecinden geçilerek |
| Tahliye sonrası |
Haklı sebep olmadıkça taşınmaz üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz |
Tahliyenin Dört Şartı
1Mülkiyetin kazanılmasıSüreler tapudaki devir tarihinden işler; satış vaadi, kapora ve sözleşme aşamaları süreyi başlatmaz. Devir günü, davanın takvim sıfır noktasıdır.
2Bir aylık yazılı bildirimYeni malik; edinmeden itibaren bir ay içinde, taşınmaza kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının gereksinimi bulunduğunu ve tahliye istendiğini kiracıya yazılı bildirir. İspat gücü için noter ihtarı standarttır; bu süre kaçırılırsa m.351’e dayalı hızlı yol kapanır.
3Altı aylık beklemeKanun kiracıya taşınma için nefes payı tanır: Dava, edinme tarihinden itibaren altı ay geçmeden açılamaz; erken açılan dava süre yönünden reddedilir.
4Gerçek gereksinimin ispatıDava boyunca ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğu kanıtlanır; şart, dava sonuna kadar da varlığını korumalıdır.
Gereksinim Nasıl İspatlanır? Yargıtay’ın Ölçütleri
Samimi ihtiyaç örnekleriKirada oturan malikin kendi evine taşınmak istemesi, evlenecek çocuğa konut, işyeri açacak malikin dükkana ihtiyacı ve sağlık nedeniyle konum zorunluluğu; belgelendiğinde güçlü ihtiyaç sayılır.
Zayıf ve bahane ihtiyaçlarMalikin oturduğu kendi konutu varken soyut taşınma isteği, kiraya vermek için boşaltma niyeti ve baskı amaçlı ihtarlar; samimiyet denetiminde elenir.
Delil setiMalikin mevcut oturma durumu (kira sözleşmesi, tapu kayıtları), ihtiyaç sahibinin konumu (nişan, iş yeri açılış hazırlığı, sağlık raporu) ve tanıklar; ihtiyaç soyut beyanla değil belge ile kurulur.
Süreklilik şartıİhtiyaç dava tarihinde var olmalı ve yargılama boyunca sürmelidir; dava sırasında başka konut edinme veya ihtiyacın ortadan kalkması davayı düşürür.
Alternatif Yol: Sözleşme Sonunu Bekleyen m.350 Takvimi
Bir aylık bildirim süresi kaçırıldıysa oyun bitmez: Yeni malik, önceki malikin halefi sıfatıyla
gereksinim nedeniyle tahliyenin genel yolunu (m.350) kullanabilir; bu halde dava,
kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemleri esas alınır. İki yol arasındaki fark takvimdir: m.351 edinme tarihine, m.350 sözleşme süresine bağlıdır; hangi yolun daha erken sonuç vereceği, devir tarihi ile sözleşme bitiş tarihinin karşılaştırılmasıyla belirlenir. Doğru seçim, bazen aylarca fark yaratır ve
tahliye stratejisinin ilk kararıdır.
Tahliyeden Sonra: Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı
Gereksinim yolu, kötüye kullanmaya karşı ağır bir sigortayla donatılmıştır: Gereksinim nedeniyle tahliye sağlanan taşınmaz,
haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (m.355). Yasağa aykırı davranan malik, eski kiracısına
son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu hüküm, ihtiyacın samimiyetinin dava sonrası da test edildiği anlamına gelir; tahliyeden kısa süre sonra taşınmazı yüksek bedelle yeniden kiraya veren malik, kazandığı davayı tazminata çevirir.
Yeniden kiralama yasağının takibi, eski kiracı için de bir hak arama başlığıdır.
Yeni Malik Dosyalarında Strateji: Avukat Köşesi
Bir dosyada müvekkil, oturmak amacıyla kiracılı bir daire satın almış ancak bildirim süresini bilmediği için üç haftayı boş geçirmişti. Devir tarihini teyit edip kalan sürede noter ihtarını çektik; altıncı ayın dolduğu hafta arabuluculuk ve ardından davayı açtık. Müvekkilin kirada oturduğunu sözleşme ve ödeme kayıtlarıyla ispatladık; tahliye kararı ilk celselerde geldi. Bu dosyalarda dört kural işler:
1) Takvim devir günü kurulurTapu devri gerçekleştiği gün bir aylık bildirim ve altı aylık dava takvimi çıkarılır; satın alma telaşında geçen her hafta, m.351 penceresini daraltır.
2) İhtar ihtiyacı anlatırBildirimde kimin, hangi ihtiyacı için tahliye istendiği açıkça yazılır; kalıp metinlerle geçiştirilen ihtarlar davada samimiyet sorgusunu büyütür.
3) İhtiyaç belgeyle kurulurMalikin kira sözleşmesi, ihtiyaç sahibinin durumunu gösteren kayıtlar ve tanık listesi dava açılmadan hazırlanır; ispat yükünün davacıda olduğu unutulmaz.
4) Dava sonrası disiplinTahliye alındıktan sonra üç yıllık yasak takvimi dosyaya işlenir; taşınmazın akıbeti yasağa uygun yönetilir ve tazminat riski sıfırlanır.
Sık Sorulan Sorular
Ev satılınca kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır; yeni malik kira sözleşmesine halef olur ve sözleşme aynen devam eder. Tahliye, ancak kanundaki şartların tamamlanmasıyla mahkeme kararıyla sağlanır.
Yeni malik kiracıyı hangi şartlarla tahliye edebilir?
Kendisinin, eşinin, altsoyu veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi varsa; edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa ne olur?
TBK m.351’deki hızlı yol kapanır; yeni malik bu halde m.350 uyarınca, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde gereksinim nedeniyle dava açabilir.
Altı ay dolmadan dava açılabilir mi?
Açılamaz; dava, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra açılabilir. Erken açılan dava süre yönünden reddedilir.
Gereksinimin samimi olduğu nasıl ispatlanır?
Malikin kirada oturduğu, ihtiyaç sahibinin evlilik, iş veya sağlık durumunun taşınmayı zorunlu kıldığı; sözleşmeler, kayıtlar ve tanıklarla ispatlanır. Soyut isteğe dayalı davalar reddedilir.
Kiracıya yeni ev bulması için süre verilir mi?
Kanuni model zaten süre içerir: Bildirimle dava arasındaki altı aylık dönem kiracının hazırlık süresidir; mahkeme kararı sonrasında icra aşamasında da makul uygulama süreleri işler.
Tahliyeden sonra ev başkasına kiralanabilir mi?
Haklı sebep yoksa üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aykırılıkta eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödenir.
Dava öncesi arabuluculuk zorunlu mu?
Evet; kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuğa tabidir. Anlaşma olmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Av. Çağrı Ayboğa Kimdir?
Av. Çağrı Ayboğa, Hacettepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur ve Ankara Barosuna kayıtlı (Sicil No: 34507) olarak Ayboğa Avukatlık Bürosunun kurucu avukatı sıfatıyla çalışmaktadır. Kira hukuku alanında; tahliye, kira tespiti ve uyarlama, kira alacağı ile tazminat davalarında ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin zorunlu arabuluculuk süreçlerinde kiraya veren ve kiracı vekilliği yürütmektedir. Ankara merkezli büro, Türkiye genelinde kira davalarını duruşma bazında takip etmektedir. İçerik genel bilgilendirmedir; somut durumunuz için hukuki destek alınız.
Hukuki Destek Alın
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davalarında Ankara merkezli, Türkiye genelinde vekillik ve danışmanlık hizmeti veriyoruz.
Ankara Avukat
Danışmanlık ücretlidir. Görüşme ücretleri TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca uygulanır.
