TBK 355 Yeniden Kiralama Yasağı 2026: Şartlar, Tazminat

TBK 355 Yeniden Kiralama Yasağı: Şartları, Tazminat ve Yargıtay Kararları 2026 2026

Kira Hukuku - Güncel Rehber - Son Güncelleme: 11 Ekim 2026

TBK 355, kiracısını kendi ihtiyacı ya da yeniden inşa ve imar gerekçesiyle çıkaran kiraya verenin, haklı sebep olmadıkça kiralananı üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını düzenler; buna yeniden kiralama yasağı denir. Yasağı çiğneyen kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu rehberi Ayboğa Avukatlık Bürosu güncel Yargıtay uygulamasına göre hazırlamıştır.

Hukuki DenetimAv. Çağrı Ayboğa - Ankara Barosu Sicil No: 34507 - Denetlenme Tarihi: 11 Ekim 2026

TBK Madde 355 - Yeniden Kiralama YasağıKiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Madde hakkında kısa not: Madde üç fıkradır: İlk fıkra gereksinim tahliyesini, ikinci fıkra yeniden inşa ve imar tahliyesi ile öncelik hakkını, üçüncü fıkra tazminatı düzenler. Hüküm yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır.

Sekiz yıldır aynı dairede oturan bir aileyi düşünün. Ev sahibi “oğlum evleniyor, daireye o taşınacak” diyerek dava açar, mahkeme tahliyeye karar verir ve aile evi boşaltır. Dört ay sonra eski komşuları arar: Daireye oğul değil, üç katı kira ödeyen yeni bir kiracı taşınmıştır. Aile haklı olarak sorar: Ev sahibi bunu yapabilir mi, biz ne isteyebiliriz? Cevap Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesindedir. Bu rehber yasağın şartlarını, istisnalarını, tazminatın hesabını ve dava yolunu sade bir dille anlatır.

İçindekiler

Tahliye edildiğiniz ev ya da işyeri başkasına mı kiralandı? Tahliye belgelerinizi ve elinizdeki delilleri birlikte değerlendirelim.

Avukata Sor

TBK 355 Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Doğrudan CevapTBK 355 yeniden kiralama yasağı, gereksinim ya da yeniden inşa ve imar sebebiyle kiracısını çıkaran kiraya verenin, kiralananı üç yıl boyunca haklı sebep olmadan başkasına kiralamasını engelleyen kuraldır. Amaç, tahliye sebebinin kira artırmak için bahane yapılmasını önlemektir. Yasağa uymayan kiraya veren, eski kiracısına en az bir yıllık kira bedeli kadar tazminat öder.

Kanun, kiraya verene iki durumda dava yoluyla tahliye imkânı tanır: Taşınmaza kendisinin ya da yakınlarının gerçekten ihtiyacı varsa ve bina esaslı biçimde yeniden yapılacak ya da onarılacaksa. Bu iki sebep kiraya verenin haklı menfaatini korur. Ancak sebep gerçek değilse ve kiracı çıktıktan sonra taşınmaz daha yüksek bedelle başkasına verilirse, kiracıyı koruyan bütün tahliye sistemi anlamını yitirir. TBK m. 355 tam bu boşluğu kapatır: Tahliyede ileri sürülen sebep ile tahliyeden sonraki fiili kullanım birbiriyle tutarlı olmalıdır.

Yasak, hukuken kiraya verene yüklenmiş bir “yapmama borcu”dur. Kiraya veren normalde taşınmazını dilediğine kiralayabilir; fakat bu iki sebepten birini kullanarak kiracısını çıkardığında bu özgürlüğü üç yıl için sınırlanır. Önemli bir ayrıntı şudur: Yasağa aykırı yapılan yeni kira sözleşmesi geçersiz değildir. Eski kiracı yeni kiracının tahliyesini ya da sözleşmenin iptalini isteyemez. Elindeki yol, kiraya verene karşı açacağı tazminat davasıdır.

Kiracı lehine emredici kuralKira sözleşmesine “kiracı TBK 355’ten doğan haklarından vazgeçer” yazılması sonuç doğurmaz. Üç yıllık süre kiracı aleyhine kısaltılamaz, tazminatın alt sınırı düşürülemez.

Kiracı lehine ağırlaştırılabilirTaraflar süreyi üç yıldan uzun kararlaştırabilir ya da daha yüksek bir asgari tazminat öngörebilir.

Asgari götürü tazminatBir yıllık kira bedeli için kiracının zararını kalem kalem ispatlaması gerekmez. Bu tutarı aşan zararlar ise ayrıca ispat edilmelidir.

Genel olarak kiracı hakları içinde TBK 355, tahliyeden sonra da etkisini sürdüren az sayıdaki korumadan biridir.

Yeniden Kiralama Yasağı Hangi Kiralarda Uygulanır?

Doğrudan CevapYasak yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Arsa, tarla, açık otopark gibi üstü kapalı olmayan yerlerin kirasında ve niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ya da daha kısa süreli kiralarında TBK 355’e dayanılamaz. Bu nedenle tazminat istemeden önce ilk bakılacak şey, sözleşmenin bu özel kurallara tabi olup olmadığıdır.

KonutKişinin barınma ihtiyacını karşılayan, sürekli yaşadığı yerdir. Kiralık daire ve müstakil ev bu kapsamdadır.

Çatılı işyeriTicari, mesleki ya da sınai faaliyetin yürütüldüğü üstü kapalı yerdir. Dükkân, büro, muayenehane, atölye, depo bu gruba girer.

Kapsam dışı kalabilenlerAçık alan kiraları, otel ve pansiyon odası gibi geçici kullanıma ayrılmış yerler ile kısa süreli yazlık kiralamaları kanundaki şartlara göre bu özel kuralların dışında kalabilir.

Karma kullanımAçık ve kapalı alanın birlikte kiralandığı işletmelerde sözleşmenin ağırlıklı niteliği ayrıca incelenir.

Kiralanan yer konut ve çatılı işyeri kurallarına tabi değilse bir yıllık asgari tazminat da istenemez. Böyle bir durumda kiracı ancak genel hükümlere göre ve zararını tümüyle ispatlayarak talepte bulunabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyeden Sonra Ev Başkasına Kiralanabilir mi?

Doğrudan CevapKural olarak kiralanamaz. Kiraya veren ya da yeni malik, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacını ileri sürerek tahliye sağlamışsa, taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Tek istisna, tahliyeden sonra ortaya çıkan ve kiraya verenin ispatlayacağı haklı sebeptir. Daha yüksek kira elde etme isteği haklı sebep sayılmaz.

Gereksinim; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için söz konusu olabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması aranır. Kiraya verenin kendisinin kirada oturması, çocuğunun evlenmesi, sağlık durumu nedeniyle mevcut evin elverişsiz hale gelmesi ya da işyerinin yetersiz kalması bu ihtiyacı destekleyen tipik olgulardır. Davanın şartları ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberimizde ayrıntılı anlatılmıştır.

Yeni malik de yasağa tabidirTaşınmazı satın alan kişi kendi ihtiyacına dayanarak kiracıyı çıkarabilir. Çıkardıktan sonra haklı sebep olmadan üç yıl içinde başkasına kiralarsa TBK 355 tazminatı onun bakımından da doğar.

İki ayrı soru vardırİlk soru tahliye anında ihtiyacın gerçek olup olmadığıdır. İkinci soru tahliyeden sonra üçüncü kişiye kiralamayı haklı kılan yeni bir olayın bulunup bulunmadığıdır. Tazminat davasında asıl incelenen ikincisidir.

Danışıklı devirTaşınmazın sırf kiracıdan kurtulmak için bir yakına ya da tanıdığa devredilip “yeni malik ihtiyacı” ile tahliye sağlanması, hakkın kötüye kullanılması çerçevesinde değerlendirilir.

Tahliyeden sonra taşınmazın hiç kullanılmaması ve kısa sürede yüksek bedelle kiraya verilmesi, baştaki ihtiyaç iddiasının da samimi olmadığına dair güçlü bir emaredir. Ayboğa Avukatlık Bürosu, bu tür dosyalarda önce tahliye dosyasındaki ihtiyaç beyanı ile tahliye sonrasındaki fiili kullanımı tarih sırasıyla karşılaştırır.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliyede Yasak ve Öncelik Hakkı Nasıl İşler?

Doğrudan CevapYeniden inşa ya da imar için boşaltılan taşınmaz, eski haliyle üç yıl boyunca haklı sebep olmadan başkasına kiralanamaz. İnşaat veya imar tamamlanmışsa eski kiracı, taşınmazı yeni haliyle ve yeni kira bedeliyle kiralamada önceliğe sahiptir. Kiraya veren yazılı bildirim yapmak zorundadır; eski kiracı bu hakkını bildirimi izleyen bir ay içinde kullanmalıdır.

Bu tahliye sebebi basit bir boya badana ya da estetik yenileme için kullanılamaz. Esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme zorunlu olmalı ve işler sürerken kiracının taşınmazı kullanması mümkün olmamalıdır. Yeniden inşa, yapının yıkılıp yeniden yapılmasıdır; imar ise yapının yıkılmadan esaslı biçimde değiştirilmesidir. Projenin gerçekliği çoğu zaman bilirkişi incelemesiyle anlaşılır.

TBK 355’e göre gereksinim tahliyesi ile yeniden inşa ve imar tahliyesinde yeniden kiralama yasağı
Ölçüt	Gereksinim nedeniyle tahliye	Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
Tahliye dayanağı	TBK m. 350/1 ve m. 351	TBK m. 350/2
Yasağın konusu	Eski kiracıdan başkasına kiralama	Eski haliyle başkasına kiralama
Süre	Boşaltmadan itibaren 3 yıl	Boşaltmadan itibaren 3 yıl
Eski kiracının öncelik hakkı	Yok	Var; yeni durum ve yeni kira bedeliyle
Öncelik hakkını kullanma süresi	Uygulanmaz	Yazılı bildirimi izleyen 1 ay
İstisna	Haklı sebep	Haklı sebep; öncelik hakkının usulünce sona ermesi
Yaptırım	En az son kira yılının bir yıllık kira bedeli	En az son kira yılının bir yıllık kira bedeli

Bildirim yazılı ve ciddi olmalıdırTaşınmazın yeni durumu, istenen kira bedeli ve kiralamanın temel şartları bildirimde açıkça yer almalıdır.

Bir aylık süre hak düşürücüdürEski kiracı bildirimin kendisine ulaşmasından itibaren bir ay içinde kabul ettiğini bildirmezse öncelik hakkı sona erer; sonradan yapılan kabul kural olarak kiraya vereni bağlamaz.

Göstermelik teklif geçersizdirEmsallerin çok üzerinde, kabul edilmesi fiilen mümkün olmayan bir bedel önerilmesi dürüstlük kuralına aykırıdır. Bu durumda öncelik hakkının usulüne uygun kullandırıldığından söz edilemez.

Bedel uyuşmazlığıYeni kira bedelinde anlaşılamazsa taşınmazın yeni niteliği, konumu, alanı ve emsal kiralar bilirkişi eliyle değerlendirilir. Emsal araştırmasının mantığı kira tespit davası ile benzerdir.

Hiçbir esaslı çalışma yapılmadan taşınmazın aynı haliyle başkasına kiralanması, yasağın en açık ihlalidir. Bina gerçekten yenilenmiş olsa bile eski kiracıya bildirim yapılmadan yeni bölümün başkasına verilmesi de tazminat sorumluluğu doğurur.

Tazminat İçin Mahkeme Kararıyla Tahliye Şart mı?

Doğrudan CevapBu konuda Yargıtay kararları birbirinden farklıdır. Bazı kararlar, ihtiyaç ihtarı üzerine evi kendiliğinden boşaltan kiracıyı da korur. Daha yeni tarihli kararlar ise tazminat için tahliye davası açılmış ve boşaltmanın mahkeme kararına dayanmış olmasını, hatta kararın kesinleşmesini arar. Bu nedenle ihtarla yapılan gönüllü tahliyelerde tazminat davası ciddi bir ret riski taşır.

Kanun “kiralananın boşaltılmasını sağladığında” ifadesini kullanır. Bu ifade yalnızca icra yoluyla yapılan tahliyeyi zorunlu kılmayan bir anlama elverişlidir. Dava masrafına yol açmadan, ev sahibinin açık ihtiyaç bildirimine uyarak çıkan kiracının daha az korunması, hükmün amacıyla da uyumlu görünmez. Buna rağmen aşağıdaki emsal kararlarda görüldüğü gibi, 6098 sayılı Kanun döneminde verilen bazı kararlarda dar yorum benimsenmiş ve dava açılmadan ya da karar kesinleşmeden yapılan boşaltmalarda tazminat talebi reddedilmiştir.

İhtar üzerine çıkıldıysaİhtarda ihtiyaç ya da yeniden inşa sebebinin açıkça yazılı olması, kiracının bu ihtara dayanarak çıktığını gösteren yazışmalar ve kısa süre sonra yapılan kiralama birlikte güçlü bir delil zinciri oluşturur. Risk yine de ortadan kalkmaz.

Dava sürerken çıkılacaksaTahliye davası devam ederken evi erkenden teslim etmek, ileride TBK 355’e dayanma imkânını zayıflatabilir. Karar verilmeden önce bu sonucun hesaba katılması gerekir.

Arabuluculukta anlaşılıyorsaTutanağa tahliyenin gereksinim sebebine dayandığının ve kiracının TBK 355’ten doğan haklarının saklı tutulduğunun yazılması sonraki tartışmaları azaltır.

Taahhütname ile çıkıldıysaTahliye, yazılı tahliye taahhütnamesi ya da kira borcu gibi başka bir sebebe dayanıyorsa yeniden kiralama yasağı doğmaz; yasak yalnızca gereksinim ile yeniden inşa ve imar sebeplerine bağlıdır.

Ayboğa Avukatlık Bürosu, ihtiyaç ihtarı alan kiracılara taşınmazı boşaltmadan önce tahliyenin hangi belgeye dayanacağını netleştirmelerini önerir; çünkü üç yıl sonra açılacak bir davanın kaderini çoğu zaman o günkü belge belirler. Tahliye sebeplerinin tamamı için kiracı nasıl çıkarılır yazımıza bakabilirsiniz.

Üç Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?

Doğrudan CevapÜç yıllık süre, tahliye kararının verildiği ya da kesinleştiği gün değil, kiralananın fiilen boşaltıldığı gün başlar. Karar ile fiili teslim arasında zaman farkı varsa hesap teslim tarihinden yapılır. Bu süre içinde taşınmaz bir kez başkasına kiralandığında ihlal gerçekleşmiş olur; yeni kiracının sonradan çıkarılması tazminat hakkını ortadan kaldırmaz.

Boşaltma tarihi nasıl belgelenirAnahtar teslim tutanağı, icra tahliye tutanağı, taşınma faturası, abonelik kapatma belgeleri ve yeni adres kaydı tarihin ispatında kullanılır.

İhlal anıYapmama borcu, üçüncü kişiyle kira ilişkisi kurulduğu anda ihlal edilmiş olur. Tazminat hakkı diğer şartlar da varsa o an doğar.

Yeniden inşada iki süre birlikte işlerTaşınmaz eski haliyle duruyorsa üç yıllık yasak sürer. Yeni hali ortaya çıkınca bildirim yapılır ve bir aylık öncelik süresi kullanılmadan geçerse kiraya veren yeni hali başkasına kiralayabilir.

Üç yıl dolduktan sonraSüre dolduktan sonra yapılan kiralama yasağı ihlal etmez ve TBK 355 tazminatı istenemez.

İnşaat dosyalarında inşaatın bitiş tarihi, taşınmazın kullanıma elverişli hale geldiği tarih ve bildirimin eski kiracıya ulaştığı tarih ayrı ayrı belgelenmelidir.

Hangi Durumlar Haklı Sebep Sayılır?

Doğrudan CevapHaklı sebep, tahliyeden sonra ortaya çıkan ve kiraya verenden taşınmazı başkasına kiralamaktan kaçınmasının makul olarak beklenemeyeceği durumdur. Kanun bunları tek tek saymamıştır; her olay kendi koşullarına göre değerlendirilir. Haklı sebebi ispat yükü kiraya verendedir. Kiraya verenin kendi tercihinden ya da plansızlığından doğan engeller kural olarak haklı sebep kabul edilmez.

Eski kanun yalnızca “mücbir sebep” halinde kiralamaya izin veriyordu. TBK m. 355 daha geniş olan “haklı sebep” kavramını seçmiştir. Yine de aşağıdaki emsal kararlarda görüldüğü gibi Yargıtay bu savunmayı dar ve somut olaya bağlı biçimde değerlendirir.

Haklı sebep sayılabilecek hallerTaşınmazı kullanacak kişinin ölmesi, ağır hastalığı, başka şehre zorunlu görevlendirilmesi ya da askere alınması; taşınmazın ağır hasar görmesi ya da kamulaştırılması.

Kiracıdan kaynaklanan imkânsızlıkEski kiracıya yeniden kiralamanın kiracının kendi davranışı yüzünden olanaksız hale gelmesi haklı sebebin en güçlü örneklerindendir.

Haklı sebep sayılmayan hallerDaha yüksek kira geliri isteği, kiraya verenin fikir değiştirmesi, taşınmazın ihtiyaca uygun olmadığının sonradan fark edilmesi gibi kiraya verenin kendi alanından doğan nedenler.

İspat belgeleriGörevlendirme yazısı, sağlık kurulu raporu, nüfus kaydı, kamulaştırma kararı, hasar tespit raporu gibi somut belgeler aranır. “İhtiyacım kalmadı” demek tek başına yeterli değildir.

Evi Boş Bırakmak, Satmak ya da Bedelsiz Kullandırmak Yasağı İhlal Eder mi?

Doğrudan CevapKural olarak etmez. Kanun yalnızca kiralamayı yasaklar; taşınmazın boş tutulması, bir yakına bedelsiz kullandırılması ya da gerçek bir satışla devredilmesi tek başına TBK 355 tazminatını doğurmaz. Ancak işlem görünüşte satış ya da başka adlı bir sözleşme olup gerçekte yasağı dolanmak için yapılmışsa dürüstlük kuralı devreye girer ve sorumluluk doğabilir.

Boş bırakmaTazminat doğurmaz; fakat ihtiyacın samimi olmadığını gösteren bir emare olarak başka uyuşmazlıklarda delil değeri taşıyabilir.

Gerçek satışMülkiyetin gerçekten el değiştirmesi yasağı ihlal etmez.

Sat, geri al, kiralaTaşınmazın kısa süreliğine bir başkasına devredilip geri alınması ve ardından kiraya verilmesi, işlemlerin zamanlaması ve taraflar arasındaki yakınlık dikkate alınarak danışıklı sayılabilir. Yargıtay bu tür olaylarda işlemin şekline değil, ekonomik ve fiili sonucuna bakar.

Başka adlı sözleşmeler“İşletme devri” ya da “kullanım hakkı devri” adı altında taşınmazın sürekli ve bağımsız kullanımı bir bedel karşılığında üçüncü kişiye bırakılmışsa sözleşmenin adı değil gerçek niteliği esas alınır.

Dolanma iddiasında tapu kayıtlarındaki devir tarihleri, taraflar arasındaki akrabalık ya da iş ilişkisi ve yeniden kiralamanın zamanlaması birlikte ortaya konulmalıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminatı Ne Kadardır?

Doğrudan CevapTazminatın alt sınırı, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelidir. Çoğu olayda son aylık kira on ikiyle çarpılır; yıl içinde artış olmuşsa aylara göre fiilen ödenen tutarlar toplanır. Kiracının gerçek zararı daha az olsa bile mahkeme bu tutarın altına inemez. Daha yüksek zarar ise ispat edilerek ayrıca istenebilir.

Esas alınan bedelYeni kiracının ödediği kira değil, eski kiracının son kira yılında fiilen ödediği kiradır.

Yıl içinde artışSon kira yılında kira artış oranı uygulanmışsa her ay için gerçekten ödenen bedel hesaba katılır.

İşyerlerinde stopaj ve yan giderlerKiranın net ya da brüt olması, aidat ve yan giderlerin kira bedeline dahil sayılıp sayılmayacağı sözleşmeye göre belirlenir.

Bir yıldan kısa kiracılıkKiracı taşınmazda bir yıldan az kalmışsa alt sınırın nasıl hesaplanacağı tartışmalıdır. Kanundaki “bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere” ifadesi yıllığa tamamlanmış bedelin esas alınması yönünde yorumlanabilir; son sözü mahkeme söyler.

Eski kira bedeli piyasanın çok altında kalmışsa bir yıllık tutar gerçek zararı karşılamayabilir. Bu yüzden dava yalnızca asgari tazminatla sınırlı düşünülmemeli, belgelenebilen ek zararlar da ayrı kalemler olarak istenmelidir.

Bir Yıllık Kirayı Aşan Hangi Zararlar İstenebilir?

Doğrudan CevapBir yıllık kirayı aşan zararlar; kira farkı, taşınma ve emlak komisyonu giderleri, işyerlerinde zorunlu tadilat ve kurulum masrafları ile kâr yoksunluğudur. Her kalemin gerçekleştiği ve tahliyeyle arasında uygun nedensellik bağı bulunduğu belgeyle ispatlanmalıdır. Manevi tazminat ise yalnızca kişilik hakkına ayrı bir saldırı varsa istenebilir; yasağın ihlali tek başına yetmez.

Kira farkıYeni yer için ödenen kira, eski sözleşmedeki bedelle değil, tahliye edilen yerin tahliye tarihindeki emsal kira değeriyle karşılaştırılır. Kiracı daha düşük nitelikli bir yere taşınmak zorunda kaldıysa, eski yerle aynı nitelikteki bir taşınmazın rayiç kirası esas alınır; katlanılan fedakârlık da hesaba girer.

Taşınma ve komisyonNakliye, paketleme, depolama ve emlak komisyonu giderleri fatura ve ödeme kaydıyla istenir. Kiracı zaten başka bir nedenle taşınacak idiyse bağ zayıflar.

Kâr yoksunluğuİşyeri kiracısı faaliyetine ara vermiş ya da müşteri kaybetmişse geçmiş dönem defterleri, vergi beyannameleri ve yeni yerin gelirleriyle kaybını ortaya koyabilir. Varsayıma dayalı hesap kabul görmez. Kiracının makul sürede yeni yer araması, yani zararı azaltma yükümlülüğü de dikkate alınır.

Tadilat ve kurulumYeni işyerinin aynı faaliyete uygun hale getirilmesi için zorunlu olan elektrik, havalandırma, raf, tabela gibi giderler istenebilir. Kapasite artıran ya da lüks sayılan harcamalar zarar kabul edilmeyebilir.

Manevi tazminatYasağın ihlali kural olarak malvarlığı zararıdır. Kişilik değerlerine hukuka aykırı ayrı bir saldırı somut olarak gösterilmeden manevi tazminata hükmedilmez. Genel şartlar maddi ve manevi tazminat davası yazımızdadır.

Ayboğa Avukatlık Bürosu, dava dilekçesinde asgari tazminat ile ek zarar kalemlerini ayrı başlıklar altında ve her biri için hesap yöntemini göstererek talep eder; böylece bilirkişi incelemesinin kapsamı baştan belirlenmiş olur.

Evin Başkasına Kiralandığı Nasıl İspatlanır?

Doğrudan CevapEski kiracı; önceki kira ilişkisini, tahliye sebebini, boşaltma tarihini, üç yıl içinde yapılan kiralamayı ve varsa ek zararlarını ispatlar. Yeni kira sözleşmesine ulaşmak çoğu zaman mümkün olmadığından kiralama; abonelik ve adres kayıtları, ilan görüntüleri, site yönetimi kayıtları, tanık ve keşif gibi dolaylı delillerle ortaya konur. Haklı sebebi ise kiraya veren ispatlar.

Yeni kiracıya ilişkin kayıtlarElektrik, su ve doğal gaz abonelikleri ile adres kayıtları mahkeme aracılığıyla ilgili kurumlardan istenir.

İşyerlerindeVergi levhası, ticaret sicili ve meslek odası kayıtları ile tabela fotoğrafları güçlü delillerdir.

İlanlarKiralık ilanı kısa sürede yayından kalkabilir. Ekran görüntüsü tarihli alınmalı, mümkünse noter eliyle ya da delil tespiti yoluyla kayda geçirilmelidir.

Tahliye tarihiAnahtar teslim tutanağı, icra dosyası, taşınma faturası ve yeni kira sözleşmesi.

Ek zararlarEski ve yeni kira sözleşmeleri, banka dekontları, komisyon ve tadilat faturaları, ticari defterler.

Ayboğa Avukatlık Bürosu TBK 355 Tazminat Davası Kontrol Listesi

Kiralanan konut ya da çatılı işyeri mi, sözleşme bu özel kurallara tabi mi?

Tahliye gereksinim ya da yeniden inşa ve imar sebebine mi dayanıyor; ihtar, dava dilekçesi ve karar elde mi?

Boşaltma mahkeme kararına mı, ihtara mı, anlaşmaya mı dayanıyor; karar kesinleşmiş mi?

Fiili boşaltma tarihi hangi belgeyle ispatlanacak?

Üçüncü kişiye kiralama üç yıl içinde mi yapıldı, hangi delille gösterilecek?

Kiraya verenin ileri sürebileceği haklı sebep var mı?

Yeniden inşa dosyasında yazılı öncelik bildirimi yapıldı mı, ne zaman ulaştı, teklif edilen bedel makul mü?

Son kira yılında aylara göre ödenen kira tutarları ve dekontlar hazır mı?

Kira farkı, taşınma, komisyon, tadilat ve kâr kaybı için fatura ve kayıtlar toplandı mı?

Arabuluculuk başvurusu yapıldı mı, son tutanak dava dilekçesine eklenecek mi?

TBK 355 Tazminat Davası Nerede ve Nasıl Açılır?

Doğrudan CevapDava, kira ilişkisinden doğduğu için tazminat miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır. 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Davacı eski kiracı, davalı tahliyeyi sağlayan kiraya verendir. Dava nispi harca tabidir; harç ve giderler talep edilen tutara göre belirlenir ve haklı çıkılan oranda karşı taraftan alınır.

Belgeleri ve delilleri toplayınKira sözleşmesi, ihtar, tahliye kararı, teslim tutanağı, kira dekontları ve yeni kiralamayı gösteren kayıtları bir araya getirin; silinebilecek ilanları hemen kayda alın.

Olayın zaman çizelgesini çıkarınSözleşme tarihi, ihtiyaç ya da inşaat bildirimi, dava ve karar tarihleri, fiili boşaltma, üçüncü kişiye kiralama ve bunu nasıl öğrendiğiniz sırasıyla yazılmalıdır.

Arabulucuya başvurunBaşvuru adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Süreç kira davalarında arabuluculuk yazımızda, genel kurallar arabuluculuk nedir rehberimizde anlatılmıştır.

Anlaşma olmazsa davayı açınAnlaşamama tutanağı dilekçeye eklenir. Talep sonucunda asgari tazminat ve ek zarar kalemleri ayrı ayrı, faiz türü ve başlangıç tarihiyle birlikte gösterilir.

Yargılama ve bilirkişiMahkeme kurum kayıtlarını getirtir, tanık dinler, gerekirse keşif yapar; kira farkı ve diğer zararlar bilirkişi raporuyla hesaplanır.

Karar ve kanun yoluKarara karşı kanundaki parasal sınırlar çerçevesinde istinaf yoluna başvurulabilir.

Yetkili mahkemeGenel kural gereği davalı kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir.

Kiraya verenin savunmasıSavunmanın merkezinde haklı sebep, taşınmazın kiralanmadığı (boş ya da bedelsiz kullanımda olduğu) ve zarar miktarı bulunur. Yeniden inşa dosyalarında ruhsat, proje, yüklenici sözleşmesi, tamamlanma tarihi ve öncelik bildiriminin tebliğ belgesi sunulmalıdır.

Yeni kiracı davalı değildirYeni kiracıyla yapılan sözleşme geçerlidir; ona karşı tahliye ya da tazminat istenemez.

Uygulamadan Not - Av. Çağrı Ayboğa

Bu davalarda en çok zorlandığım konu, müvekkilin bana geldiği gün elinde yalnızca “ev başkasına verildi” bilgisinin bulunmasıdır. İlan çoktan kaldırılmış, tahliye de çoğu zaman bir ihtar ve telefon görüşmesiyle yapılmıştır. İlk işim tahliyenin dayandığı belgeyi ve fiili teslim tarihini netleştirmek, ardından abonelik ve adres kayıtlarının mahkemece istenmesini sağlayacak biçimde delil listesini kurmaktır. İhtarla çıkmış müvekkile ret riskini de açıkça anlatırım.

TBK 355 Tazminatında Zamanaşımı ve Faiz Nasıl İşler?

Doğrudan CevapKanunda bu tazminat için özel bir zamanaşımı süresi yoktur ve sürenin hangisi olduğu tartışmalıdır. Eski kararlarda ihlal haksız fiil sayılarak buna ilişkin süreler uygulanmıştır; talebin kanundan doğan özel bir borç olduğu ve on yıllık genel sürenin geçerli olduğu da savunulur. Güvenli yol, kiralamayı öğrenir öğrenmez harekete geçmektir.

Haksız fiil görüşüBu görüşte zararın ve tazminat yükümlüsünün öğrenilmesinden itibaren iki yıllık, her halde fiilden itibaren on yıllık süre gündeme gelir. Ayrıntı için haksız fiil sorumluluğu yazımıza bakılabilir.

Genel zamanaşımı görüşüBorcun doğrudan kanundan doğduğu kabul edilirse TBK m. 146’daki on yıllık genel süre uygulanır.

BaşlangıçHer iki görüşte de taşınmazın üçüncü kişiye kiralandığı tarih, yani ihlal tarihi temel referans noktasıdır.

Zamanaşımı kendiliğinden dikkate alınmazSüre dolmuş olsa bile mahkeme bunu kendiliğinden gözetmez; davalının süresinde zamanaşımı def’i ileri sürmesi gerekir.

FaizBazı kararlarda faiz başlangıcı olarak dava tarihi kabul edilmiştir. Dilekçede faiz türü ve başlangıç tarihi açıkça yazılmalı; ticari iş niteliğindeki işyeri kiralarında uygulanacak faiz türü ayrıca değerlendirilmelidir. Tutarı yasal faiz hesaplama aracı ile görebilirsiniz.

Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur. Yine de iki yıllık kısa süre ihtimali nedeniyle beklemek hem süre hem delil bakımından risklidir.

Uygulamada En Sık Hangi Durumlarla Karşılaşılır?

Doğrudan CevapEn sık görülen durumlar şunlardır: İhtiyaç için alınan evin kısa süre sonra yüksek bedelle kiralanması, hiç inşaat yapılmadan taşınmazın aynen başkasına verilmesi, yenilenen binada eski kiracıya bildirim yapılmaması, ihtarla çıkan kiracının dava açması ve taşınmazın satılıp geri alınarak kiraya verilmesi. Her birinde sonuç, tahliyenin belgesine ve haklı sebebin ispatına göre değişir.

Kısa süre oturup kiraya vermeKiraya veren birkaç ay oturduktan sonra evi kiralarsa, üç yıl dolmadığı sürece sonradan doğan haklı sebebi ispatlamak zorundadır.

Çocuğun başka şehre atanmasıİhtiyaç sahibi çocuk tahliyeden sonra zorunlu olarak görevlendirilir ya da askere alınırsa, belgelendiği ölçüde haklı sebep gündeme gelir.

İnşaat yapılmadan kiralamaYeniden inşa gerekçesiyle boşaltılan yer aynı haliyle kiralanmışsa tazminat riski çok yüksektir.

Bildirimsiz yeni kiralamaBina yenilenmiş ama eski kiracıya yazılı teklif yapılmamışsa öncelik hakkı ihlal edilmiştir; asgari tazminatın yanında ek zararlar da istenebilir.

İhtarla çıkan kiracıDava açılmadan boşaltma yapılmışsa ihtarın içeriği ve yazışmalar belirleyicidir; mahkeme kararı arayan içtihat nedeniyle sonuç belirsizdir.

Kiracıların sık hatasıTahliye belgelerini saklamamak, ilanı kayda almamak, yalnızca bir yıllık kirayı isteyip ek zararları dilekçeye yazmamak ve arabuluculuğa başvurmadan dava açmak.

Kiraya verenlerin sık hatasıİhtiyaç ortadan kalktığında bunu belgelememek, öncelik bildirimini sözlü yapmak ve “satıp geri alırsam yasak kalkar” diye düşünmek.

2026’da Yeniden Kiralama Yasağında Değişiklik Var mı?

Doğrudan CevapEkim 2026 itibarıyla TBK m. 355’in metninde bir değişiklik yoktur; üç yıllık süre, haklı sebep istisnası ve bir yıllık kira bedeli alt sınırı aynen geçerlidir. Uygulamayı etkileyen yenilikler madde dışındadır: Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır ve konut kiralarındaki yüzde yirmi beş artış sınırı Temmuz 2024’te sona ermiştir.

Arabuluculuk6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya gidilmesi zorunludur. TBK 355 tazminat davası da bu kapsamdadır.

Kira artış sınırıKonutlarda geçici yüzde yirmi beş sınırının uygulaması 1 Temmuz 2024 ile sona ermiş, on iki aylık TÜFE ortalaması sınırına dönülmüştür. Kira bedellerindeki hızlı yükseliş, kira farkı taleplerini ve bu davaların sayısını artırmıştır.

İçtihatTahliyenin mahkeme kararına dayanması gerekip gerekmediği konusundaki görüş ayrılığını gideren bir içtihadı birleştirme kararı bilinmemektedir; her dosya güncel daire uygulamasına göre değerlendirilmelidir.

Kira artışının yeterli olmadığını düşünen kiraya veren için hukuka uygun yol tahliye sebebi yaratmak değil, şartları varsa kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesini istemektir.

Ankara’da Yeniden Kiralama Yasağı Davaları ve Avukat Desteği

Doğrudan CevapAnkara’da bu davalara, Sıhhiye’deki Ankara Adliyesi ile Ankara Batı (Sincan) Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemeleri bakar; Gölbaşı, Polatlı, Çubuk gibi ilçelerin kendi adliyeleri de vardır. Dava öncesi zorunlu başvuru bu adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. İstinaf incelemesini Ankara Bölge Adliye Mahkemesi hukuk daireleri yürütür.

Çankaya, Keçiören, Yenimahalle, Etimesgut ve Mamak gibi kira bedellerinin son yıllarda hızla arttığı ilçelerde ihtiyaç gerekçeli tahliyeler ve ardından açılan TBK 355 davaları sık görülür. Emsal kira araştırması taşınmazın bulunduğu semte göre yapıldığından, keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu doğrudan etkiler. Ayboğa Avukatlık Bürosu, Ankara’daki dosyalarda tahliye davasının görüldüğü mahkeme dosyasını da delil olarak getirtir; ihtiyaç beyanının o dosyada nasıl kurulduğu tazminat davasının temelini oluşturur.

Bu davalarda avukatla temsil zorunlu değildir; ancak tahliyenin şekli, haklı sebep savunması ve ek zararların hesabı teknik değerlendirme gerektirir. Tahliye aşamasındaki haklarınız için kiracının tahliyesi davası yazımıza bakabilir, dosyanız için Ankara kira avukatı sayfamızdan büroya ulaşabilirsiniz.

TBK 355 Emsal Yargıtay Kararları

Doğrudan CevapAşağıdaki on karar; yasağın hangi davranışla ihlal edildiğini, ihtarla ve mahkeme kararıyla tahliye arasındaki görüş ayrılığını, haklı sebebin sınırlarını, danışıklı satışla dolanmayı, kira farkı ve kâr kaybının hesabını ve manevi tazminatı ele alır. Kararların bir bölümü eski kanun döneminde verilmiştir; ilkeleri TBK 355 bakımından da yol göstericidir.

Kararlar künyeleriyle birlikte aynen verilmiştir. Özellikle ikinci karar ile üçüncü ve dördüncü kararlar arasındaki yaklaşım farkı, ihtar üzerine yapılan tahliyelerde dava riskini değerlendirirken birlikte okunmalıdır.

1. KİRALANANIN BOŞ BIRAKILMASI VEYA KARŞILIKSIZ KULLANDIRILMASI TEK BAŞINA YENİDEN KİRALAMA YASAĞININ İHLALİ DEĞİLDİR

Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin bu kararında, yeniden kiralama yasağının hangi davranışla ihlal edilmiş sayılacağı üzerinde durulmuştur. Daire, ilgili düzenlemenin sorumluluk doğuran davranış olarak tahliye edilen yerin üçüncü kişiye yeniden kiralanmasını esas aldığını, taşınmazın sırf boş bırakılmasının veya başka biçimde kullanılmasının aynı kapsamda değerlendirilemeyeceğini belirtmiştir.

Kararın temel önemi, TBK m. 355 bakımından da devam eden “üçüncü kişiye kiralama” unsurunu açıklamasıdır. Kiraya verenin tahliye sonrası taşınmazı kullanmaması, tek başına kanuni tazminatın doğması için yeterli görülmemektedir. Buna göre kiracı, kanuni yaptırıma dayanacaksa taşınmazın eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiraya verildiğini ortaya koymalıdır.

Bununla birlikte taşınmazın boş tutulması, ihtiyacın samimiyeti bakımından başka uyuşmazlıklarda delil niteliği taşıyabilir. Ancak yeniden kiralama yasağının özel tazminat yaptırımı açısından belirleyici olan, kanunda yasaklanan fiilin gerçekleşmesidir. Bu yaklaşım, özel düzenlemenin kapsamının kıyas yoluyla genişletilmemesi gerektiği düşüncesine dayanır.

Künye: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 1986/7111, K. 1986/7915, T. 20.11.1986.

2. İHTİYAÇ İHTARI ÜZERİNE TAŞINMAZI BOŞALTAN KİRACININ KORUNMASI GEREKTİĞİ KABUL EDİLEBİLİR

Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin kararında kiraya veren, taşınmazı kendisinin kullanacağını bildirerek kiracıdan boşaltmasını istemiş, kiracı da bu bildirime değer vererek taşınmazı tahliye etmiştir. Daire, kiracının kanuni ihtar karşısında tahliye davası açılmasını beklemeksizin taşınmazı boşaltmasının hukuka uygun olduğunu vurgulamıştır.

Kararın önemi, yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi için her durumda cebri icra yoluyla tahliyenin zorunlu olmadığını kabul eden yaklaşımı temsil etmesidir. Kiracının, dava açılmasını ve yargılama giderlerinin doğmasını beklemeden kiraya verenin ihtiyaç iddiasına uyması, onu korumadan mahrum bırakmamalıdır. Bu bakış açısında esas olan, kiralananın kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyaç sebebi nedeniyle boşaltılmış olmasıdır.

Bu karar uygulamada özellikle noter ihtarı veya yazılı bildirim üzerine gerçekleşen tahliyelerde önem taşır. Bununla birlikte daha sonraki bazı kararlarda mahkeme kararının varlığını arayan daha dar bir yaklaşım bulunduğundan, somut dosyada tahliye süreci ve mevcut güncel içtihat birlikte değerlendirilmelidir.

Künye: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2002/11390, K. 2003/3230, T. 20.03.2003.

3. YENİDEN KİRALAMA TAZMİNATI İÇİN TAHLİYENİN MAHKEME KARARINA DAYANMASI GEREKTİĞİNİ KABUL EDEN YAKLAŞIM

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin bu kararında, TBK m. 355’in gerekçesi esas alınarak yeniden kiralama yasağından doğan tazminatın uygulanabilmesi için tahliyenin mahkeme kararı sonucunda gerçekleşmesi gerektiği yönünde değerlendirme yapılmıştır. Kiraya verenin ihtarı üzerine kiracının kendiliğinden taşınmazı boşaltması, bu kararda tazminat için yeterli görülmemiştir.

Karar, aynı konuda daha geniş koruma sağlayan eski tarihli kararlarla önemli bir yaklaşım farkı ortaya koymaktadır. Dar yorumun dayanağı, yeniden kiralama yasağının tahliye hakkının mahkeme aracılığıyla kullanıldığı hâllerde devreye girmesi gerektiği düşüncesidir. Böylece salt ihtar üzerine yapılan gönüllü tahliye ile hükmen tahliye arasında ayrım yapılmaktadır.

Uygulamacı bakımından bu kararın sonucu açıktır: Kiracı dava açılmadan taşınmazı boşaltmışsa, yalnızca üçüncü kişiye kiralama olgusunu ispatlamak yeterli olmayabilir. Tahliyenin TBK m. 350 veya 351 kapsamındaki dava yoluna bağlı gerçekleşip gerçekleşmediği de uyuşmazlığın merkezine yerleşebilir.

Künye: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9261, K. 2015/6839, T. 02.07.2015.

4. TAHLİYE KARARI KESİNLEŞMEDEN TAŞINMAZI BOŞALTAN KİRACININ TAZMİNAT TALEBİNİN REDDİ

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararında, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası henüz kesinleşmeden taşınmazı boşaltan kiracının TBK m. 355 kapsamında tazminat isteyip isteyemeyeceği değerlendirilmiştir. Daire, tahliye kararının kesinleşmesinden önce gerçekleşen boşaltmayı kanuni şart bakımından yeterli görmemiştir.

Bu yaklaşım, yeniden kiralama yasağının doğumu için tahliye sürecinin yargısal olarak tamamlanmasını arayan çizginin güçlü örneklerinden biridir. Karara göre, kiracının taşınmazı erken boşaltması ile kesinleşmiş tahliye hükmünün uygulanması aynı hukuki sonucu doğurmamaktadır.

Karar özellikle devam eden tahliye davalarında kiracının stratejisini etkileyebilir. Kiracı taşınmazı ihtilafı büyütmemek amacıyla erken teslim etmek istese bile, ileride yeniden kiralama yasağına dayalı tazminat talebinde bulunma ihtimali bakımından bunun hukuki sonuçlarını dikkate almalıdır.

Künye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/2128, K. 2017/9915, T. 13.06.2017.

5. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN BİR ENGEL HER ZAMAN HAKLI SEBEP SAYILMAZ

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin kararında, kiraya veren tahliye sonrasında taşınmazı amaçlanan ihtiyaç doğrultusunda kullanamadığını ileri sürmüş ve bu nedenle üçüncü kişiye kiralama yaptığını savunmuştur. Mahkemenin haklı sebep olarak değerlendirdiği bazı fiziksel engeller Yargıtay tarafından yeterli bulunmamıştır.

Daire, TBK m. 355’teki haklı sebebin yeniden kiralama yasağının istisnası olduğunu, ancak kiraya verenden kaynaklanan ve kiracının yeniden kiralamasını imkânsız hâle getirmeyen bir durumun kendiliğinden haklı sebep sayılamayacağını belirtmiştir. Buna karşılık kiracıdan kaynaklanan bir nedenle eski kiracıya tekrar kiralamanın olanaksız hâle gelmesi veya taşınmazın mücbir sebeple kullanılamayacak ölçüde zarar görmesi haklı sebebe örnek gösterilmiştir.

Karar, haklı sebep savunmasının dar ve somut olay odaklı değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyar. Kiraya veren, ihtiyacın neden ortadan kalktığını ve bu gelişmenin kendi kontrolü dışında, üçüncü kişiye kiralamayı haklı kılacak nitelikte olduğunu somut delillerle ispatlamalıdır.

Künye: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7078, K. 2016/2653, T. 04.04.2016.

6. YASAĞI DOLANMAK İÇİN YAPILAN DANIŞIKLI SATIŞ VE GERİ ALIM İŞLEMİ KORUNMAZ

Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın üç yıllık süre dolmadan önce üçüncü kişiye devredildiği, daha sonra yeniden eski malik tarafından satın alındığı ve kiraya verildiği bir olay incelenmiştir. Daire, işlemlerin bütününü değerlendirerek yasağın danışıklı yollarla dolanıldığını kabul etmiştir.

Kararın temel ilkesi, yeniden kiralama yasağının yalnızca işlemlerin şekline bakılarak etkisiz hâle getirilemeyeceğidir. Gerçek ekonomik amaç, tarafların davranışları ve işlemlerin zamanlaması birlikte incelenir. Satış ve geri alım işlemleri sırf üç yıllık yasağı etkisizleştirme amacı taşıyorsa dürüstlük kuralı buna koruma sağlamaz.

Bu karar, günümüzde de muvazaalı devir, yakınlara satış, kısa süreli mülkiyet devri ve ardından yeniden kiralama gibi senaryolar bakımından önemini korur. Davacı eski kiracı, tapu hareketlerinin tarihini, taraflar arasındaki ilişkiyi ve yeniden kiralamanın zamanlamasını ortaya koyarak yasağın dolanıldığı iddiasını güçlendirebilir.

Künye: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2001/13394, K. 2002/4387, T. 08.04.2002.

7. KİRA FARKI HESABINDA ESKİ KİRALANANIN EMSAL RAYİCİ ESAS ALINMALIDIR

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararında, haksız tahliye nedeniyle ileri sürülen kira farkı zararının nasıl hesaplanacağı tartışılmıştır. Genel Kurul, eski kira sözleşmesindeki bedelin belirli bir oranda artırılmasının tek başına doğru hesap yöntemi olmadığını vurgulamıştır.

Kira farkı belirlenirken tahliye edilen işyerinin emsallerine göre, tahliye tarihinde getirebileceği gerçek kira bedeli tespit edilmeli ve bu değer yeni kiralanan yer için ödenen bedelle karşılaştırılmalıdır. Böylece zarar, yalnızca tarafların eski sözleşmesindeki düşük veya yüksek bedelden değil, objektif piyasa koşullarından hareketle belirlenir.

Karar, TBK m. 355 kapsamında bir yıllık asgari tazminatın üzerinde kira farkı talep edildiğinde de yol göstericidir. Bilirkişi incelemesinde eski ve yeni taşınmazların konumu, büyüklüğü, kullanım amacı, fiziksel özellikleri ve tahliye tarihindeki piyasa koşulları birlikte dikkate alınmalıdır.

Künye: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2001/4-135, K. 2001/200, T. 28.02.2001.

8. DAHA DÜŞÜK NİTELİKLİ YERE TAŞINAN KİRACININ FEDAKÂRLIĞI KİRA FARKI HESABINDA GÖZETİLMELİDİR

Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin kararında, tahliye edilen kiracının yeni taşındığı yerin önceki kiralanana göre daha düşük imkânlara sahip olması değerlendirilmiştir. Daire, kiracının daha düşük standartlı bir yeri seçmiş olmasının kira farkı zararını otomatik olarak ortadan kaldırmayacağını kabul etmiştir.

Zarar hesabında, tahliye edilen konutla aynı veya benzer özelliklere sahip bir taşınmazın tahliye tarihindeki rayiç kira bedelinin belirlenmesi gerekir. Kiracı daha ucuz ancak daha düşük nitelikli bir yere taşınarak ekonomik fedakârlığa katlanmışsa, bu fedakârlık zarar değerlendirmesinde dikkate alınmalıdır.

Aynı karar çizgisi, taşınma ve komisyon giderlerinin de uygun illiyet bağı bulunduğunda tazminat hesabında incelenmesi gerektiğini göstermektedir. Böylece eski kiracının yalnızca aylık kira farkı değil, yeni bir yaşam veya iş düzeni kurmak için yaptığı zorunlu giderler de zarar kapsamına girebilir.

Künye: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2002/11894, K. 2003/2060, T. 03.03.2003.

9. FAALİYET KOLU DEĞİŞİKLİĞİNDEN DOĞAN KÂR KAYBI İÇİN ZORUNLULUĞUN VE ZARARIN İSPATI GEREKİR

Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin kararında, işyerinden tahliye edilen kiracı faaliyet kolunu değiştirmek zorunda kaldığını ve bu nedenle zarara uğradığını ileri sürmüştür. Daire, bu tür bir zarar kaleminin soyut iddiayla kabul edilemeyeceğini, faaliyet kolu değişikliğinin tahliyenin zorunlu sonucu olduğunun ispatlanması gerektiğini belirtmiştir.

Kiracının aynı yörede uygun bir işyeri bulamaması, mevcut faaliyetini sürdürememesi ve bu nedenle başka bir faaliyet alanına geçmek zorunda kalması delillerle ortaya konulmalıdır. Bu zorunluluk ispatlanırsa faaliyet değişikliği nedeniyle doğan gelir kaybı veya diğer ekonomik zararların tazmini gündeme gelebilir.

Karar, kâr yoksunluğu taleplerinde yüksek ispat standardının altını çizer. Geçmiş dönem ciro ve kâr kayıtları, vergi beyannameleri, yeni işyerinin performansı, sektör verileri ve faaliyet değişikliğinin gerçek nedeni birlikte değerlendirilmelidir.

Künye: Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2003/2995, K. 2003/9257, T. 13.10.2003.

10. YENİDEN KİRALAMA YASAĞININ İHLALİ TEK BAŞINA MANEVİ TAZMİNAT İÇİN YETERLİ DEĞİLDİR

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin kararında, yeniden kiralama yasağına aykırı davranış nedeniyle manevi tazminat istenip istenemeyeceği değerlendirilmiştir. Daire, manevi tazminat için kişilik haklarına hukuka aykırı bir saldırının bulunması gerektiğini vurgulamıştır.

Kiraya verenin yasağa aykırı biçimde hareket etmesi ve kiracının malvarlığı zararına uğraması, tek başına kişilik hakkı ihlali olarak kabul edilmemiştir. Bu nedenle kanunda özel olarak manevi tazminat öngörülmediği ve ayrıca kişilik değerlerine saldırı saptanmadığı hâllerde manevi tazminat talebinin reddi gerektiği belirtilmiştir.

Karar, dava taleplerinin doğru ayrıştırılması bakımından önemlidir. Eski kiracı bir yıllık asgari tazminat ve ispatlayabildiği maddi zararları talep edebilir; ancak manevi tazminat için ayrıca TBK m. 58 anlamında bağımsız bir kişilik hakkı ihlalini ortaya koymalıdır.

Künye: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/1861, K. 2014/12268, T. 11.11.2014.

TBK 355 ve Yeniden Kiralama Yasağı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye edildim, ev başkasına kiralandı; ne yapabilirim?

Tahliyeden itibaren üç yıl dolmadan ev başkasına kiralandıysa kiraya verene karşı tazminat davası açabilirsiniz. En az son kira yılında ödediğiniz bir yıllık kira bedelini, ispat ederseniz kira farkı ve taşınma gibi ek zararlarınızı isteyebilirsiniz. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız zorunludur.

Yeniden kiralama yasağı kaç yıl sürer?

Yasak üç yıl sürer. Süre, tahliye kararının verildiği gün değil, kiralananın fiilen boşaltıldığı gün işlemeye başlar.

Ev sahibi evi üç yıl boş bırakırsa ya da satarsa tazminat alabilir miyim?

Kural olarak hayır, çünkü kanun yalnızca kiralamayı yasaklar. Evin boş tutulması, bedelsiz kullandırılması ya da gerçek bir satışla devredilmesi tek başına tazminat hakkı doğurmaz. Satış yasağı dolanmak için danışıklı yapılmışsa sonuç değişebilir.

Tazminat için mahkeme kararıyla tahliye edilmiş olmak şart mı?

Bu konuda Yargıtay kararları farklıdır. Bazı kararlar ihtiyaç ihtarı üzerine çıkan kiracıyı korurken, daha yeni kararlar boşaltmanın mahkeme kararına dayanmasını ve kararın kesinleşmesini aramaktadır. Ayboğa Avukatlık Bürosu, ihtarla çıkılan dosyalarda ret riskini dava açılmadan önce müvekkiliyle birlikte değerlendirir.

TBK 355 tazminatı nasıl hesaplanır?

Alt sınır, eski kiracının son kira yılında fiilen ödediği bir yıllık kira bedelidir. Yıl içinde artış yapılmışsa aylara göre ödenen tutarlar toplanır. Bu tutarı aşan kira farkı, taşınma, komisyon ve kâr kaybı gibi zararlar belgeyle ispatlanırsa ayrıca hüküm altına alınır.

Kira sözleşmesine yeniden kiralama yasağından vazgeçtiğime dair madde konulabilir mi?

Konulsa bile geçerli olmaz. TBK 355 kiracı lehine emredici bir kuraldır; üç yıllık süre kısaltılamaz ve tazminatın alt sınırı düşürülemez. Taraflar yalnızca kiracının lehine olacak biçimde süreyi uzatabilir ya da tazminatı artırabilir.

Yeniden inşa sonrası eski kiracının öncelik hakkı nasıl kullanılır?

Kiraya veren, inşaat ya da imar tamamlandığında eski kiracıya taşınmazın yeni durumunu ve yeni kira bedelini yazılı olarak bildirmek zorundadır. Eski kiracı bildirimin ulaşmasından itibaren bir ay içinde kabul ettiğini bildirmelidir. Av. Çağrı Ayboğa, kabul beyanının ispat açısından noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesini önerir.

Haklı sebebi kim ispatlar?

Haklı sebebi, üç yıl dolmadan taşınmazı başkasına kiralayan kiraya veren ispatlar. İhtiyaç sahibinin ölümü, ağır hastalığı ya da zorunlu görevlendirilmesi gibi olayları belgeyle ortaya koymalıdır. Daha yüksek kira geliri elde etme isteği haklı sebep değildir.

Yeniden kiralama yasağı davası hangi mahkemede açılır?

Dava, kira ilişkisinden doğduğu için tazminat miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması ve anlaşamama tutanağının dilekçeye eklenmesi gerekir. Ayboğa Avukatlık Bürosu, Ankara adliyelerindeki bu davalarda arabuluculuk görüşmesini de müvekkiliyle birlikte yürütür.

Yeni kiracı evden çıkarılabilir mi?

Hayır. Yasağa aykırı yapılan kira sözleşmesi geçerlidir ve eski kiracı yeni kiracının tahliyesini isteyemez. Eski kiracının hakkı, kiraya verenden tazminat istemekle sınırlıdır.

Kaynakça

[1] Mevzuat Bilgi Sistemi (T.C. Cumhurbaşkanlığı) - 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 339, m. 350, m. 351, m. 355, m. 146 ve m. 72 - mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf

[2] Mevzuat Bilgi Sistemi (T.C. Cumhurbaşkanlığı) - 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, m. 6, m. 10 ve m. 400 - mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6100.pdf

[3] Mevzuat Bilgi Sistemi (T.C. Cumhurbaşkanlığı) - 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B - mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6325.pdf

[4] T.C. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı - Dava şartı arabuluculuk bilgilendirme sayfası - adb.adalet.gov.tr/

Av. Çağrı Ayboğa Kimdir?

Av. Çağrı Ayboğa - Ayboğa Avukatlık Bürosu - Ankara Barosu Sicil No: 34507 - Çankaya / Ankara

Av. Çağrı Ayboğa, Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattır ve kira hukuku ve gayrimenkul hukuku alanlarında çalışmaktadır. Sulh hukuk mahkemelerinde görülen tahliye, kira tespit ve yeniden kiralama yasağından doğan tazminat davalarında vekillik yürütmektedir.

Bu rehber 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu esas alınarak hazırlanmış, hukuki doğruluğu 11 Ekim 2026 tarihinde Av. Çağrı Ayboğa tarafından denetlenmiştir. Bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi belgeleriyle değerlendirilmelidir.

LinkedIn - YouTube - Google Haritalar

Avukata Sor

Tahliye edildiğiniz ev ya da işyeri üç yıl dolmadan başkasına kiralandıysa tahliye belgelerinizi ve elinizdeki delilleri iletin; tazminat hakkınızı, ek zarar kalemlerini ve dava yolunu birlikte değerlendirelim.

Avukata Sor Ankara Kira Avukatı

Danışmanlık ücretlidir. Görüşme ücretleri 2025-2026 TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca uygulanır.

Ayboğa Avukatlık Bürosu Ankara İletişim ve Harita

AdresEmek Mah. Bişkek Cd. 26/3, 06490 Çankaya / Ankara

Telefon0 (312) 215 55 15

WhatsApp0 542 170 98 55

E-postainfo@ayboga.av.tr

Çalışma SaatleriPazartesi - Cumartesi: 09:00 - 18:00

Baro KaydıAnkara Barosu - Sicil No: 34507

TBK 355 Yeniden Kiralama Yasağı: Şartları, Tazminat ve Yargıtay Kararları 2026