Kiracının, kiraladığı taşınmazı erken tahliye etmesi durumunda ne olur? Kiracının taşınmazı süresinden önce tahliye etmesi durumu TBK’de düzenlenmiştir. TBK 325. madde hükmüne göre; kiracının kira sözleşmesini süresinden önce feshetmesi nedeniyle sözleşmenin hangi tarihte sonra ereceği belli ise o tarihe kadar kiracı, kira sözleşmesinin getirdiği yükümlülüklerle sorumludur. Bu nedenle kiracının taşınmazı erken boşaltılması durumunda, kiraya verenin zararını tazmin etme sorumluluğu doğar. Ancak kiracı bu sorumluluğunu sona erdiren durumlar da vardır. Aynı zamanda kiraya verenin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kiralananı süresinden önce tahliye etmesi halinde, kiracının ortaya çıkan zararları tazmin etmesi gerekmektedir.
Kiraya verenin kiralananı erken tahliyesi halinde kiralanın boşta kaldığı süreye dayalı olarak talep edilecek alacak için 10 yıllık zamanaşımı vardır. İlgili Yargıtay kararının içeriğinden anlaşıldığı üzere kiracının erken tahliyesi halinde buna bağlı alacaklar talep edilebilmektedir. Ancak alacak talebi 10 yıllık zamanaşımı süresine bağlıdır. Bu nedenle erken tahliye halinde boştan kalan süre alacağı 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya verendir. Kiracı taşınmazı kiralayan gerçek veya tüzel kişi olabilir. Kiraya veren ise taşınmazı mal sahibi sıfatıyla kiraya veren olabileceği gibi bir başkası adına da taşınmazı kiraya verebilir. Yargıtay içtihatlarına bakıldığında malik tarafından üçüncü kişiye yetki verilerek kira sözleşmesinin düzenlenebileceği kabul edilmektedir.
Kiracının Kira Bedelini 3. Kişiye Ödemesi Geçerli Midir?
Mal sahibi tarafından 3. kişiye verilen bir yetkiye dayanarak taşınmaz kiraya verilebileceği gibi mal sahibi yetkisiz bir 3. kişinin taşınmazı kiraya vermesine sonradan rıza göstererek geçerli hale getirebilir. Ayrıca Yargıtay içtihatlarına bakıldığında kiracının kira bedelini, malike ödemesi gerekmektedir. Aksi takdirde kira bedelini ödememiş sayılmaktadır. Ancak yine Yargıtay içtihadı gereğince mal sahibinin muvafakati üzerine kiracı kira bedelini üçüncü kişiye de ödeyebilir. Mal sahibinin muvafakatinin varlığı kira bedeli ödemesini geçerli hale getirmektedir. Taşınmazı kiraya veren kişi malik olmamasına rağmen, ödenmeyen kira bedelinin malik olmayan kiraya verene ödenmesi için ihtar çekebilir. Bu ihtardan iki tane çekilmiş olması halinde kira bedeli ödenmez ise malik olmayan kiraya veren fesih ya da tahliye davası açabilir. Kiraya verenin ölümü kiraya ilişkin davayı sona erdirmemektedir. Kiraya verenin ölümü haline mirasçıları onun adına davaya devam edebilmekledir. Nitekim Yargıtay içtihatları da bunu desteklemektedir. İlgili Yargıtay kararında kiraya verenin vefatı üzerine mirasçıları, muris yerine davaya eklenmekte ve dava bu şekilde devam etmektedir. Anlaşılacağı üzere kiraya verenin vefat etmesi, taşınmazın erken tahliyesi ile yoksun kalanın kira bedeli sona erdirmemektedir. Dava açma hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı haklardandır. Bu nedenle kişinin kendisi ya da temsilcisi tarafından dava açılabilir. İlgili Yargıtay kararında dava sırasında kira sözleşmesinde taraflardan birinin ölümü halinde mirasçılar tarafından davaya devam edilebilir.
İlgili Yargıtay Kararı: Yargıtay 3. HD. 27.06.2019 T. 2017/9525 E., 2019/5917 K. “davalı kiraya veren … duruşmadaki beyanında kira ödemelerinin eşi diğer davalı …’ e ödenmesi noktasında muvafakati olduğunu bildirmiş olup bu husus kendisi adına eşi davalı …’in yapılacak ödemeyi kabul etmesi ve imza atması noktasında muvafakati olduğunu göstermekte bu sebeple yapıldığı iddia edilen ödemelerin kira sözleşmesinden kaynaklanan ödeme olacağı”
Kiracının Erken Tahliye Sorumluluğunun Şartları
Kiracının taşınmazı erken tahliye etmesi halinde boşta kalan süre bedelinden sorumlu tutulabilmesi için taraflar arasında geçerli bir sözleşmesi bulunması gerekmektedir. Kira sözleşmesi ahlaka aykırı olarak düzenlemiş ise sözleşme geçersiz olacaktır. (TBK md. 27) Kira sözleşmesinin geçerli olarak kurulması tarafların isteklerinin birbirileri ile uyum içinde olması (TBK md. 1) ve hür iradeleri ile anlaşmalarına bağlıdır. Bu şekilde kurulan kira sözleşmesi geçerlidir. Geçerli olarak kurulan kira sözleşmesi tarafların üzerine mesuliyetler yüklemektedir. Bu mesuliyetler kira sözleşmesinden kaynaklanan asıl borçlardır. Erken tahliye nedeniyle ortaya çıkan zararların tazmini bu mesuliyetlerin yerine getirilmemesi, eksik yerine getirilmesi vb. nedenlerden kaynaklanan borçlardan biridir. Yani erken tahliye nedeniyle zararın tazmini bir feri borçtur. Zararın tazminin geçerliliği kira sözleşmesinin geçerli olarak kurulması ile ilişkilidir. Ancak kiralananın kendiliğinden veya dava yolu ile tahliye edilmesi halinde kira sözleşmesi sona ermektedir.
Aile Konutunun Durumu
Taşınmazın erken tahliyesi halinde diğer eşin rızası aranmaktadır. Diğer eşin rızası olmadan sözleşme feshedilemez ancak kiralananın feshi sırasında taşınmaz aile konutu niteliği taşımıyorsa bu durumda diğer eşin rızası gerekli değildir. Ayrıca eşin izni anlaşılır şekilde ve herhangi bir tipe bağlı olmadan yapılabilir. Aile konutu olarak kiralanan taşınmazın, kira sözleşmesi feshedilebilir. Bu feshe diğer eşin örtülü veya zımni olarak belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Erken Tahliyenin Hukuki Sonuçları
Kiralanan taşınmazın erken tahliyesi halinde kiracının tazminat sorumluluğunun doğabilmesi için öncelikle kiracının, kiralananı sözleşme bitiminden önce kiraya veren teslim etmesi gerekmektedir. Kiralananın teslimi anahtarının teslim edilmesi ile gerçekleşmektedir. Anahtarın teslimi bizzat kiraya verene yapılabileceği gibi noter aracılığıyla ya da tarafların ortak davalarını bulunduğu mahkeme kalemine bırakılmaktadır. Anahtar kiraya verenin eline geçtiği an kiralananın teslim edilme anıdır. Anahtarın teslim edilmesi ile kiraya veren kiralananı yeniden kiraya verebilmek için elinden geleni yapmalıdır. Buna rağmen kiralanan kiraya verilemediği ya da kiraya verilse de geç verildiği için kiraya verenin zararının olmasından kaynaklı tazminat talebinde bulunabilecektir.
Tazminat miktarı makul süre ile sınırlıdır ve tazminat miktarı, keşif yapılarak bilirkişi tarafından belirlenmektedir. Ayrıca kira sözleşmesinde makul süre belirlenmiş ise kanunda belirlenen süre, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin tamamı veya daha uzun bir süre ise sözleşme hükmü uygulanmaz. Kiralananın süresinden önce iadesi halinde tazminat talebinin yanı sıra başka zararların tazmini de söz konusu olabileceği görülmektedir. Bu, kiralanın olağan kullanımı dışında oluşan hasarların tazminidir. Kiracı kiralananı tahliye ettiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan hasarlardan sorumlu tutulmamaktadır. Ancak olağan kullanımı aşan şekilde kiralanan hasar görüşmüş ise bu hasarları tazmin etmesi gerekmektedir.
Ayrıca kiralanın teslimi ile kiraya veren depozito bedelini kiracıya iade etmelidir. İade etmemesi halinde kiracının talebi üzerine tazminat miktarından depozito bedeli miktarında indirim yapılmaktadır. Bütün hepsi bir arada değerlendirildiğinde; kiralananın erken feshi halinde taşınmazın veya taşınırın boşta kaldığı süreye ilişkin kiraya veren zarara uğramış ise tazminat talep edebilir. Bu tazminat talebinde bulunabilmek için kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak düzenlenebilmektedir.
Alınan Peşin Kiranın Kısmının İadesi Sorunu
Taraflarca düzenlenen kira sözleşmesinde taşınmazın kira bedeli peşin olarak tüm bedelin ödenmesi kararlaştırılabilir. Böyle bir durumda kiracı tarafından taşınmazın erken tahliyesi halinde kiraya veren kullanılmayan sürelerin kira bedellerini iade etmekle sorumludur, kiracı bu sürelere ilişkin kira bedelinin iadesi için sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanabilir.
Kira bedelinin peşin ve tamamın ödenmesinden sonra kiralananın erken tahliye edilmesi durumunda kalan kira bedellerinin kiracıya iade edilmesi gerekmektedir. Kiracı kiralananı erken tahliye etmesinden kaynaklı kiraya verenin kiralanandan sağlayacağı alacakları alamadığı için zarara uğramaktadır. Bu nedenle kiraya veren zararının tazminin talep edebilir. Ancak kiracı, kiralananın kira bedelini peşin ve tamamını ödemesi halinde erken tahliye tarihinden itibaren kalan kira bedelinin iade edilmesi gerekir. Bu durum da hem kiracı hem de kiraya veren alacaklı konumundadır.
Taraflar alacakları için takas ya da mahsup yoluna başvurabilirler. Yani erken tahliye nedeniyle taşınmazın boşta kaldığı süre içinde uğradığı zararın tazmini durumunda kiracıya ödenecek miktar mahsup edilerek zararın tamamı giderilebilir ya da zarar azaltılabilir veya alacaklar takas edilerek zararın tazmini ile peşin ödenen kira bedelinin iadesi sona erdirilebilmektedir.
Güvence Bedelinin İadesi
Güvence bedeli, kiracı tarafından kira sözleşmesi kurulurken veya kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracının temerrüde düşmesi veya kiralananda zarar oluşması halinde kiraya verene verdiği para veya senettir. Güvence bedeli, kiralananın zarar görmesine karşılık alınan bir teminattır. Kiracı tarafından konut ve çatılı işyeri kiralanması halinde en fazla üç aylık kira bedeli güvence bedeli olarak alınabilir (TBK md. 342). Nakit olarak ödenen güvence bedeli banka hesabına yatırılması, kambiyo senedi olarak ödenen güvence bedeli ise bankada tutulması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde güvence bedeli ödenmesi kararlaştırılmış ise kiracı tarafından yerine getirilmeli aksi takdirde güvence bedelinin ödenmemesine ilişkin icra takibi yapılabilmektedir. Kiraya veren kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 3 ay içinde kiracıya karşı dava açıldığı ya da icra takibi başlatıldığı depozito bedelinin tutulduğu bankaya yazılı olarak bildirmelidir (TBK md. 342/3). Bildirilmemesi halinde kiracı güvence bedelini bankadan alabilir. Ayrıca kiracı tarafından sözleşmeden kaynaklı yükümlülükleri yerine getirildiği takdirde kiraya veren güvence bedelinden yararlanamaz.
Erken Tahliye Halinde Tazminat
TBK md.325/1 ilk cümle uyarınca kiracı süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Bu benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği süre bilirkişi tarafından belirlenebilir ve kiraya veren kiracıdan tazminat alabilir. Kiraya verenin zararı olumlu zarardır. Olumlu zarar; taraflardan birinin zamanında yerine getirilseydi elde edeceği alacağı alamaması halinde olumlu zarar meydana gelir. Kiracının taşınmazı erken tahliye etmesi kira sözleşmesini sona erdirmemektedir. Bu durumda kira sözleşmesi, boşta kalan süre için belirlenen makul sürenin sona erdiği andır.
Kiracının taşınmazı erken tahliyesi etmesi durumunda kiraya verenin uğradığı zarar, olumlu zarardır. Kiracının erken tahliye halinde kiraya veren tarafından talep edilen tazminatın sınırı kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olarak düzenlenmesine göre değişiklik göstermektedir. Taraflarca kira sözleşmesinde, taşınmazın erken tahliye edilmesi halinde kalan kira bedellerinin tamamının ödenmesine ilişkin anlaşmaları hükümsüz olmaktadır. İlgili Yargıtay kararına göre kiracı, taşınmazı kira sözleşmesi süresi sona ermeden tahliye etmesi halinde, taşınmazın yeniden kiraya verilinceye kadar boşta kaldığı sürenin kira bedelinden sorumludur. Aynı zamanda kiraya veren tarafından kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli çabayı göstermesi gerekmektedir. İlgili Yargıtay kararına göre davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Ancak kiracının sorumluluğu kira süresi ile sınırlıdır. Bundan anlaşılacağı üzere kiracı, kira sözleşmesi sona ermeden önce tahliye edebilmektedir. Ancak erken tahliye halinde kiraya verenin zararını karşılaması gerekmektedir. Bu zarar kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verdiği tarihe kadar devam etmektedir. Aynı karara göre kiracı taşınmazı tahliye ettiği yani anahtarı kiraya verene teslim ettiği tarihe kadar olan kira bedelinden sorumludur. Yani taşınmazın boşaltıldığı tarih ile anahtar teslimi tarihinin birbirinden farklı olması halinde esas alınacak olan anahtar teslim tarihidir. Anahtarın teslimi ile taşınmazın kiraya verene ya da mal sahibine verildiği kabul edilir. İlgili Yargıtay kararında taşınmazın erken tahliye edilmesi durumunda taleple bağlılık ilkesi gereği, kira sözleşmesinde kararlaştırılan hükümler geçerlidir. Bu nedenle kiracının taşınmazı erken tahliye etmesi halinde alacağı tazminat sözleşmede belirtilen koşullara göre yapılacaktır.
Erken Tahliye Tazminat Konusunda Yargıtay Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 27.09.2022 T. 2022/1155 E., 2022/404 K. “…dosya kapsamı itibarıyla davacı tarafın iddia ettiği gibi binanın deprem ve yangın risklerine karşı korumasız olduğu kanaatinin oluşmadığı, bu nedenle davacı tarafından yapılan fesih işleminin “geçersiz” olduğu sonucuna varıldığı, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin 8. maddesi gereği davacının yaptığı tadilatların almaksızın kiralananı terk edeceği kararlaştırıldığından tadilatlara ilişkin talebin de kabul edilemeyeceği, kiralananın erken tahliyesi nedeniyle ödenmeyen .. kira bedeli ile yeni bir kiracıya verilmesi hâlinde makul süre olarak üç ay bedelsiz kalacağı düşüncesi ile dört aylık kira bedeli toplamının davacı-karşı davalı kiracıdan tahsil edilmesi gerektiği gerekçesiyle”
Yargıtay 6. HD. 02.06.2015 T. 2015/3006 E., 2015/5316 K. “kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Davaya konu kiralananın bulunduğu binanın depreme uygunluk raporunun bulunmadığı açıktır. Davalının kiralanan kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi ve kira sözleşmesi akdedilirken bu ayıbı davacı kiracının bilgisine sunmuş olması gerekir. Zira taraflar sözleşmenin kurulması sırasında birbirine tam ve doğru bilgi vermek zorundadırlar. …Bu nedenle feshin davacı kiracı yönünden haklı gerekçeye dayandığının kabulü gerekir”
Erken Tahliye Sebebiyle Tazminat Davası Belirsiz Alacak Olarak Açılabilir Mi?
Bursa BAM 4. HD. 01.07.2020 T. 2019/1660 E., 2020/718 K. “İlgili Bölge Adliye Mahkemesi kararına göre erken feshe ilişkin alacaklar talepte bulunana tarafından hesaplanabileceği için belirsiz alacak davasına konu edilemez. Belirsiz alacak davası; net olarak alacak miktarının belirlenememesi veya belirlenebilmesi beklenmeyen davadır (HMK md. 107). Kısmi alacak davası; alacak kısımlara bölünmesi mümkün ise alacağın bir kısmı talep edilerek kısmi alacak davası açılabilir (HMK md. 109). Bundan yola çıkılarak kira sözleşmesinden doğan alacak kısımlara bölünmesi mümkün olduğu takdirde kısmi alacak davası açılabilecektir. Kira sözleşmesinden kaynaklı alacak için kısmi alacak davası açıldığı takdirde, kiraya veren dava açmadığı kısım alacağından feragat etmediği takdirde alacak hakkı devam etmektedir.
Erken Tahliye Tazminatında İndirim
TBK 325/2 fıkrası gereğince “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür”. Kiralananın erken tahliye edilmesi ile kiraya veren zarara uğraması halinde tazminat talebinde bulunabilmektedir. Ancak kiraya veren kiralananı teslim alması ile kiracıya depozito bedelini iade etmesi gibi birtakım yükümlülükleri oraya çıkmaktadır. Bu yükümlülükler yerine getirmediği takdirde, talep edilen tazminat miktarından indirim yoluna gidilerek, gereği yerine getirilmektedir. Bu şekilde tazminat miktarında indirim yoluna gidilmesi aynı zamanda mahsup yolu olarak nitelendirilebilir. İlgili Yargıtay kararına göre, kiraya verenin, kiracının kullanım amacına uygun olarak kiralananı teslim etmesi gerekmektedir. Bu şekilde teslim edilmediği takdirde, kiraya veren kusurludur. Aynı şekilde taşınmazın kullanıma uygun şekilde olup olmadığını kontrol etmesi gerekmektedir. Bu kontrol yapılmadan taşınmazın teslim alınması halinde kiracı da kusurludur. Böylelikle tarafların kusur oranları dikkate alınarak boşta kalan süre kira bedelinden indirim yapılması gerekmektedir.
Kiralananı Hor Kullanma Tazminatı
Kiracı tarafından kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralanan ilk teslim aldığı şekilde geri verilmelidir. Kiralananın kiraya verene teslimi ile kiraya veren kiralananı kontrol etmeli ve saptadığı hasarları kiracıya bildirmesi gerekmektedir (TBK md. 335). Ancak kiracı, kira sözleşmesi süresi boyunca kiralananın kullanımı sırasında oluşan olağan hasarlardan sorumlu değildir. Kiracı kiralananın kullanımı sırasında kendi kusurundan kaynaklı oluşan hasarlardan sorumludur. Kiraya veren kiralananda saptadığı hasarları kiracıya bildirmezse kiracı neden olduğu hasarlar yönünden sorumluluktan kurtulur (TBK md. 335).
Erken Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira sözleşmesine ilişkin alacaklar konusunda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK md. 4). Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre kira alacağına ilişkin davalarda basit usul yargılama uygulanmaktadır (HMK md. 316). Taşınmazın tahliyesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK md. 4). Kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmadan önce kiracıya ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Bu ihtarda kira bedelinin ödenmesi için süre verilir. Belirli süreli kira sözleşmesinde, sözleşmenin son bulduğu tarihten itibaren 1 ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise fesih ihbarında belirtilen sürenin son bulduğu tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi tahliye davası açılarak sona erdirilmektedir.
Yetkili İcra Müdürlüğü
Kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedeli ve buna dayalı olan yan yükümlülüklerin tam ve eksiksiz olarak kiracı tarafından yerine getirmesi gerekir. Kira bedeli ödenmemesi durumunda kiraya veren alacağını tahsil etmek için icra takibi başlatabilir. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi yolu ile ilamsız icra takibi başlatılabilir ve bu icra takibi; adi kira sözleşmesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi ile ürün kirası sözleşmesi için uygulanmaktadır. İcra takibini taraf ehliyetine sahip olan gerçek kişi veya tüzel kişi başlatabilir. Bu takip yolunda borçlunun oturduğu yerdeki icra dairesi yetkilidir (HMK md. 5, md. 6). 01.10.2011 tarihine kadar herkes tarafından yetki sözleşmesi ile belirledikleri icra dairesi yetkili kılabiliyordu ancak bu tarihten sonra sadece tacirler ve kamu tüzel kişileri yetki sözleşmesi ile icra dairesini yetkili kılabilir (HMK md. 17). Yani düzenlenen kira sözleşmesi tarafları gerçek kişi ise yetkili icra dairesi borçlunun oturduğu yerdeki icra dairesidir. Eğer düzenlenen kira sözleşmesinin tarafları ya da taraflarından biri tacir ya da kamu tüzel kişisi ile yetki sözleşmesi düzenlenerek herhangi bir icra dairesini yetkili kılabilirler.
