Önalım dilekçesi, paylı mülkiyete tabi taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşın aynı bedelle o payı kendisine aldırmak için açtığı davanın dilekçesidir. Dilekçe, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine verilir; noter bildiriminden itibaren üç ay, satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır. Aşağıdaki aracı Ayboğa Avukatlık Bürosu hazırlamıştır: bilgileri yazdıkça dilekçe anında oluşur, yazdırabilir ya da Word olarak indirebilirsiniz.
Dilekçe türünü seçin, taşınmaz ve satış bilgilerini yazın; metin sağ tarafta anında oluşsun. Boş bıraktığınız alanlar noktalı çizgi olarak çıkar, çıktıda elle de doldurabilirsiniz.
Oluşan metin bilgilendirme amaçlı bir örnektir. Pay oranı, satışın bildirilip bildirilmediği, fiili kullanım durumu ve hak düşürücü sürelerin işleyişi dilekçenin içeriğini değiştirir; dava açmadan önce dosyanızın bir avukatla değerlendirilmesi yararlı olur.
Önalım hakkı, paylı mülkiyetin doğasından kaynaklanan bir koruma kuralıdır. Kanun koyucu, paydaşların yıllarca birlikte malik olduğu bir taşınmaza dışarıdan bir kişinin girmesini tercih etmemiş; satışa konu payın öncelikle mevcut paydaşlara tanınmasını istemiştir. Bu nedenle önalım hakkı, satışı öğrenen paydaşa taşınmazın tamamı üzerinde değil, yalnızca satılan pay üzerinde öncelik tanır.
Önalım hakkı, tapuya şerh verilmese bile kanundan doğar. Paydaş olmak yeterlidir; ayrıca sözleşme yapılmasına gerek yoktur. Hakkın kullanılması ise bir dilekçeyle tapu müdürlüğüne başvurmak değildir. Paydaş, payı satın alan üçüncü kişiye karşı asliye hukuk mahkemesinde dava açar; mahkeme hakkın varlığını tespit ederse tapu kaydını iptal eder ve payı davacı paydaş adına tescil ettirir.
Uygulamada “öne alım dilekçesi” iki farklı anlamda aranmaktadır. Birincisi ve asıl hukuki karşılığı, bu sayfanın konusu olan önalım (şufa) hakkıdır: paylı taşınmazda satılan payı aynı bedelle alma hakkı. İkincisi, görülmekte olan bir davada duruşma gününün öne alınması talebidir; bu talep ayrı bir dilekçe türüdür ve mahkemeye hitaben yazılır. Aşağıdaki araç ve örnekler önalım (şufa) hakkına ilişkindir.
Önalım hakkı yalnızca satış ve satışa benzer işlemlerde doğar. Bağış, trampa, mirasın paylaşılması, cebri icra satışı ve şirkete ayni sermaye olarak koyma hallerinde önalım hakkı kural olarak kullanılamaz. Bu noktada taşınmaz işlemlerinin niteliği belirleyicidir; nitekim kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile emlak komisyon sözleşmesi gibi sözleşmelerde de işlemin gerçek niteliği, tarafların sıfatından daha önemlidir.
Yasal önalım hakkının sahibi olmak için tek koşul, satışın yapıldığı anda taşınmazda paydaş olmaktır. Payın büyüklüğü önemli değildir; binde bir paya sahip paydaş da hakkı kullanabilir. Payını satıştan sonra edinen kişi ise o satış bakımından önalım hakkına sahip olmaz. Buna karşılık payını devreden eski paydaş, satış anında paydaş olsa bile dava açma hakkını devirle birlikte kaybeder.
Miras yoluyla gelen taşınmazlarda tablo karışabilir. Miras ortaklığı önce elbirliği mülkiyetidir; paydaşlığa dönüştürme davasıyla paylı mülkiyete çevrildikten sonra yapılan pay satışları önalım hakkı doğurur. Mirasla bağlantılı dosyalarda reddi miras dilekçesi örneği sayfamızdaki süre ve başvuru açıklamaları da birlikte değerlendirilmelidir.
Dilekçenin yazılma sebebi yalnızca mülkiyet isteği değildir. Paylı taşınmaza giren üçüncü kişi, çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın satılmasını ve payların paraya çevrilmesini hedefler. Önalım davası bu riski kaynağında keser: pay davacı paydaşa geçtiğinde taşınmaz yeniden yalnızca aile ya da eski paydaşlar arasında kalır.
İki süre birlikte işler. Satış usulüne uygun biçimde bildirilmişse üç aylık süre belirleyicidir ve bu süre bildirimin ulaştığı tarihte başlar. Bildirim hiç yapılmamışsa üç aylık süre işlemeye başlamaz; bu durumda paydaş satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açabilir. İki yıllık süre, bildirim olup olmadığına bakılmaksızın son sınırdır.
| Durum | Sürenin başlangıcı | Süre | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Satış noterden bildirildi | İhbarnamenin paydaşa ulaştığı tarih | Üç ay | Süre geçerse önalım hakkı düşer |
| Bildirim yapılmadı | Tapudaki satış (devir) tarihi | İki yıl | İki yıl sonunda hak kendiliğinden sona erer |
| Bildirim usulsüz yapıldı | Bildirim geçersiz sayılır, satış tarihi esas alınır | İki yıl | Üç aylık süre işlemeye başlamaz |
| Satış bağış gibi gösterildi | Muvazaanın öğrenildiği tarih tartışmalıdır, satış tarihi esastır | İki yıl | Muvazaa ispatlanırsa önalım istenebilir |
| Pay paydaşa satıldı | Süre tartışması doğmaz | Yok | Önalım hakkı hiç doğmaz |
Hak düşürücü süre, zamanaşımı gibi durmaz ve kesilmez. Taraflar arasında görüşme yapılması, noterden karşı ihbarname gönderilmesi ya da arabulucuya başvurulması süreyi uzatmaz. Sürenin dolmasına az kalmışsa dilekçe eksik belgeyle de verilip belgeler sonradan tamamlanmalıdır.
Dilekçenin en kritik bölümü talep sonucudur. Yalnızca “önalım hakkımın tespitine” denilmesi yeterli olmaz; tapu kaydının iptali ve payın davacı adına tescili açıkça istenmelidir. Bilirkişi incelemesi yapılan dosyalarda rapora karşı süresinde itiraz edilmesi de sonucu doğrudan etkiler; bu konuda bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi sayfamız yol gösterir.
Yetki kesin olduğu için tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Davacı Ankara’da oturuyor olsa bile taşınmaz Konya’daysa dava Konya asliye hukuk mahkemesinde açılır. Yanlış yerde açılan davada mahkeme yetkisizlik kararı verir; dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesi için süresinde talepte bulunulmazsa dava açılmamış sayılır ve bu arada hak düşürücü süre işlemeye devam eder.
Tapuda bedelin düşük yazılması uygulamada sık görülür. Davacı paydaş kural olarak tapudaki bedeli depo eder; ancak davalı gerçek bedelin daha yüksek olduğunu ileri sürerse mahkeme bu iddiayı inceler ve tespit edilen gerçek bedelin yatırılmasını isteyebilir. Bu nedenle dilekçede emsal satış kayıtları ile belediye rayiç bedel yazısının ekte sunulması yararlı olur.
Fiili taksim savunmasında ispat yükü davalıdadır. Çit, duvar, ayrı giriş, bağımsız tarımsal kullanım, ayrı abonelikler, uzun yıllara yayılan kullanım biçimi ve tanık beyanları bu savunmayı destekler. Keşif, bu dosyaların belirleyici delilidir: mahkeme taşınmaza giderek kullanım sınırlarını yerinde görür.
Muvazaa iddiası bu savunmanın ayna görüntüsüdür. Taraflar önalım hakkını etkisiz bırakmak için satışı bağış olarak gösterebilir ya da payı önce küçük bir oranda devredip alıcıyı paydaş konumuna getirip kalan payı sonra satabilir. Bu durumda davacı paydaş, işlemin gerçek niteliğinin satış olduğunu her türlü delille ispat edebilir; bedelin ödendiğine ilişkin banka kayıtları ve tarafların beyanları belirleyici olur.
Önalım dosyalarında sonucu çoğu zaman keşif belirliyor. Tapuda tek parsel görünen bir arsanın yerinde çitlerle bölünmüş, her bölümde ayrı yapı ve ayrı abonelik bulunduğu ortaya çıktığında dava fiili taksim nedeniyle reddediliyor. Bu nedenle dava açmadan önce taşınmaza gidip mevcut kullanımı fotoğraflamak, dilekçeyi bu tabloya göre kurmak gerekiyor. Davalı tarafta isem aynı inceleme savunmanın temelini oluşturuyor.
Kararın sonucu geriye etkili değildir. Davacı, payın maliki olduğu tarihten sonraki kira ve semereler bakımından hak sahibi olur; önceki döneme ilişkin talepler ayrı değerlendirilir. Davalının taşınmaza yaptığı zorunlu ve yararlı masraflar için talep hakkı doğabilir; bu talepler aynı dosyada ya da ayrı dava ile ileri sürülür.
Dava reddedilirse pay davalıda kalır ve davacı yargılama giderleri ile karşı vekalet ücretinden sorumlu olur. Red kararı hak düşürücü süre nedeniyle verilmişse aynı satış bakımından yeniden dava açılamaz. Yeni bir pay satışı yapılırsa o satış için süreler baştan işler ve önalım hakkı yeniden kullanılabilir.
Ankara’da Yenimahalle, Etimesgut, Sincan ve Kahramankazan gibi ilçelerdeki taşınmazlar bakımından Ankara Batı Adliyesi, Çankaya, Keçiören ve Mamak gibi ilçelerde ise Ankara Adliyesi yetkilidir. Dilekçe verilmeden önce tapu müdürlüğünden satış akit tablosunun alınması ve kadastro paftasının eklenmesi, dosyanın ilk duruşmada keşif aşamasına geçmesini kolaylaştırır.
Ayboğa Avukatlık Bürosu, Çankaya’daki ofisinden paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda önalım davası, ihtiyati tedbir talepleri, fiili taksim savunması ve muvazaalı devir iddialarına ilişkin dosyaları yürütmektedir. Gayrimenkul dosyalarınız için Ankara gayrimenkul avukatı sayfamızdan, büronun tüm çalışma alanları için Ankara avukat sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.
Dört ayrı durum için hazırlanmış örnekleri indirip kendi bilgilerinizle doldurabilirsiniz. Dosyalar Ayboğa Avukatlık Bürosu tarafından hazırlanmıştır.
Asliye hukuk mahkemesine verilecek tapu iptali ve tescil talepli önalım dava dilekçesi.
Dava konusu payın tapu kaydına tedbir şerhi işlenmesi talebini de içeren dilekçe.
Payını satan veya satın alan tarafın diğer paydaşa göndereceği noter ihbarnamesi.
Hak düşürücü süre ve fiili taksim savunmalarını içeren cevap dilekçesi.
Dilekçe, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine verilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 uyarınca bu yetki kesindir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Başvuru adliyedeki tevzi bürosundan dosya açılarak yapılır.
Dava, payı satan paydaşa değil payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Pay birden fazla kez el değiştirmişse tapuda son malik olarak görünen kişi davalı gösterilir.
Satış noter aracılığıyla bildirilmişse bildirimin ulaştığı tarihten itibaren üç ay içinde dava açılmalıdır. Bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren iki yıllık süre işler. Her iki süre de hak düşürücüdür.
Üç aylık süre işlemeye başlamaz; ancak satış tarihinden itibaren iki yıllık süre her halde işler. İki yıl dolduktan sonra bildirim yapılmamış olsa bile önalım hakkı kullanılamaz.
Hayır. Önalım davası satıcıya karşı açılmaz. Satıcı paydaşın sorumluluğu, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle sınırlıdır.
Kural olarak tapuda gösterilen bedel ile tapu masrafları depo edilir. Davalı gerçek bedelin daha yüksek olduğunu ispat ederse mahkeme gerçek bedelin yatırılmasını isteyebilir.
Paydaşların taşınmazı eylemli olarak bölüşüp her birinin kendi bölümünü bağımsız kullanması halidir. Fiili taksim ispatlanırsa önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılır ve dava reddedilir.
Evet. Görünürdeki işlemin bağış, gerçek işlemin satış olduğu ispatlanırsa önalım hakkı kullanılabilir. Bedelin ödendiğine ilişkin banka kayıtları ve tanık beyanları bu ispatta kullanılır.
Alınabilir. Payın yeniden devredilmesi ya da üzerinde ipotek kurulması riski varsa tapu kaydına tedbir şerhi işlenmesi istenir. Mahkeme teminat yatırılmasını isteyebilir. Araçtaki ihtiyati tedbir talepli seçenek bu metni hazırlar.
Süre, keşif ve bilirkişi incelemesinin tamamlanmasına bağlıdır. Tapu kaydı ve kullanım durumu baştan belgelenmiş dosyalarda yargılama daha kısa tamamlanır; itiraz ve istinaf aşamaları süreyi uzatır.
Bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulduğunda paylı mülkiyet sona erdiği için yasal önalım hakkı kural olarak işlemez. Arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam ettiği hallerde durum ayrıca değerlendirilir.
Zorunlu değildir; dava bizzat açılabilir. Ancak süre hesabı, davalının doğru belirlenmesi, bedelin depo edilmesi ve keşif aşaması dosyanın kaderini belirlediğinden hukuki destek alınması yararlı olur.
Av. Çağrı Ayboğa - Ayboğa Avukatlık Bürosu - Ankara Barosu Sicil No: 34507 - Çankaya / Ankara
Av. Çağrı Ayboğa, Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattır ve gayrimenkul hukuku ile icra hukuku alanlarında çalışmaktadır. Önalım (şufa) davaları, tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi ve muvazaalı taşınmaz devirlerine ilişkin dosyalarda vekillik yürütmektedir.
Bu sayfadaki dilekçe örneği ve açıklamalar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu esas alınarak hazırlanmış, hukuki doğruluğu 15 Ekim 2026 tarihinde Av. Çağrı Ayboğa tarafından denetlenmiştir. Örnek metin bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi belgeleriyle değerlendirilmelidir.
Avukata Sor
Pay satışının size bildirilip bildirilmediği, hak düşürücü sürenin durumu ve taşınmazdaki fiili kullanım dosyanın sonucunu belirler. Tapu kaydınızı ve satış belgelerinizi iletin; dosyanızı birlikte değerlendirelim.
Avukata Sor Ankara Gayrimenkul Avukatı
Danışmanlık ücretlidir. Görüşme ücretleri 2025-2026 TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca uygulanır.
