İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye ve Şartları – TBK 352/2

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ve şartları, kira borcunu zamanında ve eksiksiz ödeme yükümlülüğü ile yakından ilgilidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi, kiracının kira bedelini zamanında ödeme yükümlülüğünü sistematik biçimde ihlal etmesi hâlinde, aynı kira yılı içinde kiracıya yöneltilmiş iki haklı ihtarın varlığıyla, kiraya verene dönem sonunda tahliye davası açma imkânı tanır. Kurum, TBK m.315’teki temerrüt rejiminden farklı olarak, “zamanında ödeme” menfaatini disiplin altına alır ve ihtarların tebliğ edildiği kira yılının sonunu izleyen bir ay içinde açılan dava ile sonuç doğurur. Tahliye sonrası ortaya çıkabilecek yeniden kiralama yasağı tartışmaları için bkz. Yeniden Kiralama Yasağı (TBK 355).

İki Haklı İhtar Nedir? (TBK m.352/2)

• Tanım ve Zamanlama: Bir yıllık veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, aynı kira yılı içinde kira bedelinin vadesinde ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki ayrı yazılı ve haklı ihtar tebliğ edilmişse, kiraya veren kira yılının sonunu izleyen bir ay içinde tahliye davası açabilir.
• TBK m.315 ile İlişki: Konut ve çatılı işyeri kiralarında İİK Örnek 13 ödeme emri, TBK m.315 anlamında yazılı ihtar yerine geçer; kiracının süre içinde ödemesi, ihtarın “haklılık” vasfını ortadan kaldırmaz. Detaylar için bkz. Kiracının Tahliyesi Davası.
• Dava Türü: TBK m.315’te fesih ve tahliye temerrüt sürecine bağlı derhal gündeme gelebilirken; TBK m.352/2’de sözleşme, dönem sonunda açılan tahliye davasıyla sona erer ve hak düşürücü bir aylık süre söz konusudur.

İki Haklı İhtarın Şartları

1. Aynı Kira Yılı Şartı: İhtarların tebliğ tarihleri sözleşmenin başlangıcına göre hesaplanan aynı yıllık dönem içinde kalmalıdır. Düzenleme tarihi değil, tebliğ esas alınır.
2. Haklı İhtarın İçeriği: Gecikilen ay ve miktar somutlanmalı; TBK m.352/2 bakımından mehil şartı aranmaz. (TBK m.315 temerrüt ihtarında 30 günlük mehil ve fesih uyarısı zorunludur.)
3. İcra Ödeme Emri İhtar Sayılır: Konut/çatılı işyeri kiralarında Örnek 13, yazılı ihtar hükmündedir. Aynı kira yılında iki ayrı gecikme için tebliğ edilmişse, koşul gerçekleşir.
4. Yan Giderler Tartışması: Sözleşmede yan giderlerin “bedelin parçası” sayıldığı durumlarda gecikme ihtara konu edilebilir. Vergisel uyum ve ödeme yöntemi bağlamında bkz. Kirayı Elden Verme Cezası.
5. Muacceliyet Düzeni: Bedelin yılda bir muaccel kılındığı sözleşmelerde aynı kira yılında “ikinci gecikme” olgusu genellikle doğmayacağından TBK m.352/2 koşulu sağlanamaz. Kira bedeli, artış ve muacceliyet tartışmaları için bkz. Kira Tespit Davası
6. Kısa Süreli Kira: Bir yıldan kısa sözleşmelerde, iki ihtarın sözleşme süresi içinde tebliği zorunludur.

İki Haklı İhtar Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tebliğ–Düzenleme Karışıklığı: Ay sonunda hazırlanan ihtarın tebliği yeni kira yılına sarkarsa “aynı yıl” koşulu sağlanmaz.
• Süre Kaçırma: İki haklı ihtarın bulunduğu kira yılının bitimini izleyen bir ay içinde dava açılmazsa hak düşer.
• Delil Zayıflığı: Örnek 13 tebligat şerhleri, PTT/UETS kayıtları ve banka dekont kronolojisi eksiksiz olmalıdır. Pratik kontrol listesi için bkz. Kiracı Nasıl Çıkarılır? Kiracı Tahliyesi Şartları 

Yargıtay İçtihatları (İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye)

Örnek 13 Ödeme Emriyle İki Kez İhtar Alan Kiracının Süresinde Ödeme Yapması, TBK 352/2 Koşullarını Ortadan Kaldırmaz

Kiraya veren, aynı kira yılı içinde iki kez ilamsız takip başlatmış; Örnek 13 ödeme emirleri kiracıya tebliğ edilmiş, kiracı her iki olayda da süre içinde ödeyerek takiplere son vermiştir. İlk derece, ödemenin sonradan yapılmış olması sebebiyle ihtarların “haklı” niteliğini tartışmalı görmüşse de, ödeme emrinin konut/çatılı işyeri kiralarında yazılı ihtar yerine geçtiği ve sonradan ödemenin haklı ihtar vakıasını ortadan kaldırmayacağı kabul edilmiştir; böylece aynı kira yılında iki haklı ihtar oluştuğundan dönem sonunda tahliye koşulları gerçekleşmiştir.
Künye: Yargıtay 6. HD, 2012/16231 E., 2013/303 K., 16.01.2013.

İki Haklı İhtarın Aynı Kira Yılında Tebliğ Edilmemesi Hâlinde Tahliye Talebi Reddedilir

Dosyada ilk ihtarın tebliği kira yılının başında, ikinci ihtarın tebliği ise izleyen kira yılının ilk haftasında gerçekleşmiştir. İlk derece, düzenleme tarihini esas alarak davayı kabul etmiş; yüksek daire, tebliğ tarihinin belirleyici olduğuna vurgu yapmış ve ihtarların aynı kira yılına toplanmadığı gerekçesiyle TBK m.352/2 koşullarının oluşmadığını; tahliye talebinin reddi gerektiğini belirtmiştir.
Künye: Yargıtay 6. HD, 2005/7888 E., 2005/9634 K., 20.10.2005.

Kira Bedelinin Yılda Bir Muaccel Kılındığı Sözleşmelerde Aynı Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Teşekkül Etmez

Sözleşmede kira bedeli yıllık muaccel kılınmış; kiraya veren yıl içinde iki ayrı tarihte ödeme talep edip ihtar çekmiştir. Yıllık muacceliyette ikinci bir gecikme vakası doğmayacağından, TBK m.352/2’ye dayalı tahliye koşulları oluşmamıştır; talebin reddi gerekir.
Künye: Yargıtay 6. HD, 1993/11824 E., 1993/12071 K., 17.11.1993.

İhtarın Kiracıya Kira Yılı Bitmeden Tebliğ Edilmemesi, İki Haklı İhtar Sayısını Tamamlamaz

Kiraya verenin ayın 7’sinde düzenlediği ihtar, ayın 16’sında tebliğ edilmiştir; kira yılı ise ayın 14’ünde sona ermektedir. İlk derece, düzenleme tarihini esas alarak iki haklı ihtarın varlığını kabul etmiş; ancak tebliğin kira yılı sonrasına sarkması nedeniyle “aynı yıl içinde iki ihtar” şartı oluşmamış sayılmış ve tahliye talebinin reddi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Künye: Yargıtay 6. HD, 2006/4627 E., 2006/6393 K., 06.06.2006.

Bir Yıldan Kısa Süreli Sözleşmelerde İki Haklı İhtarın Sözleşme Süresi İçinde Tamamlanması Zorunludur

Altı aylık sözleşmede, kiraya veren ilk ihtarı ilk ay, ikinci ihtarı ise uzayan kullanımın üçüncü ayında tebliğ ettirmiştir. TBK m.352/2 kısa süreli sözleşmelere de uygulanabilir; ancak iki haklı ihtarın sözleşme süresi içinde tebliği şarttır. Süre dışında tebliğ edilen ihtar, koşulları tamamlamaz.
Künye: Yargıtay 6. HD, 1980/2192 E., 1980/6553 K., 23.06.1980.

SSS (İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası)

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İhtarların gönderildiği kira yılının sonunu izleyen bir ay içinde. Bu süre hak düşürücüdür. Süre yönetimi ve strateji: Kiracının Tahliyesi Davası.

İcra Ödeme Emri İhtar Sayılır Mı?

Evet. Konut/çatılı işyeri kiralarında Örnek 13 ödeme emri, yazılı ihtar hükmündedir; iki kez tebliğ edilmişse TBK m.352/2 koşulu tamamlanabilir.

Kiracı Süre İçinde Öderse İhtar “Haklı” Sayılır Mı?

Evet. Süresinde ödeme, gecikme olgusunu ortadan kaldırmaz; ihtarın haklılık vasfı devam eder.

Yan Gider Gecikmesi İhtar Konusu Olur Mu?

Sözleşmede yan giderler “kira bedelinin parçası” olarak tanımlanmışsa ve gecikme somutlanabiliyorsa evet. Vergisel uyum için ayrıca bkz. Kirayı Elden Verme Cezası.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağıyla İlişkisi Nedir?

İki haklı ihtarla tahliye edilen kiralananın, haklı sebep yoksa kısa sürede üçüncü kişiye kiralanması TBK m.355 kapsamında tazminat sorumluluğu doğurabilir: Kiracı yönünden haklar: Kiracı Hakları Nelerdir? 

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği

…  SULH  HUKUK  MAHKEMESİNE

DAVACI                        :

VEKİLİ                          :

DAVALI                        :

KONUSU                      : İki haklı ihtara istinaden davalı kiracının 01.09…. tarihinden geçerli olmak üzere kira akdinin feshi ve tahliyesi hakkında.

AÇIKLAMALAR              : Davalı Kiracı…….., mülkiyeti müvekkilim Kiralayan ……….’a ait ve ………………..No:4G/16 adresinde bulunan dairede 01.09.2016 b…gıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak oturmaktadır.

Davalı ile müvekkil arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ay peşin olarak Albaraka İstoç-Metrokent şubesinde açılmış bulunan hesaba yatırılması kararlaştırılmıştır. Genel uygulamaya göre kira sözleşmelerine yazılan her ay peşin olarak ibaresi , o ayın üçüncü günü akşamına kadar kiralayanın hesabına ödeme yapılmasını gerektirir. Ancak davalı kiracı 2021 yılı  Eylül, Ekim, Kasım aylarına ait kira bedellerini belirlenen süre içerisinde ödememiştir.

Ekim 2021 ayının kira bedelinin ödenmesi adına kiracıya karşı tarafımızca … 40. Noterliği …………Yevmiye nolu ihtarname ile ihtar çeklimiştir.

Ayrıca kira bedellerinin süresinde ödenmesi adına kiracıya karşı tarafımızca … …………..Yevmiye nolu ihtarname ile ihtar çekilmiştir.

Tüm bu ihtarlar dışında süresinde ödenmeyen 2021 Eylül ayına ait kiranın tahsili için …………….dosyası ile yine süresinde ödenmeyen 2021 Kasım ayına ait kiranın tahsili için  ……………..Numaralı dosyası ile davalı kiracı aleyhine icra takibi başlatılmıştır. Takibe karşılık kiracı kira bedellerini eksik olarak ödemiştir.

Kiracının bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar sayılan icra takiplerine neden olmasından dolayı temerrüde düşmüştür. Tüm bu hususlar nedeniyle kiracının kira akdinin feshi ve tahliyesine ilişkin iş bu davanın açılma zorunluluğu hasıl olmuştur.

HUKUKİ NEDENLER       : TBK, HMK ve sair mevzuat.

DELİLLER                      : 01.09.2021 tarihli kira sözleşmesi, … ………….Yevmiye nolu ihtarname, ……………. nolu ihtarname, … ………..E. Sayılı dosyası  ,  … ……………… Numaralı dosyası, tapu kayıtları, tanık beyanı ve her türlü yasal deliller.

NETİCETEN                   : Yukarıda arz edilen ve resen incelenecek nedenlere göre;

Kiracının bir kira döneminde iki haklı ihtara ve kiraların tahsili için iki ayrı icra takibine neden olması nedeniyle temerrüde düşmüş olmasına dayanılarak açılan davamızın kabulüne,

Kiracının kira akdinin feshiyle kiraya konu dairenin tahliyesine,

Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz. 12.04….

Davacı vekili

Kiracı Tahliyesinde Avukat Desteği

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kira ilişkisinde zamanında ödeme disiplinini sağlayan; aynı kira yılı–tebliğ tarihi–muacceliyet üçlüsüne duyarlı, süreye bağlı bir mekanizmadır. Dosya stratejisini; ihtar planlaması, delil seti (Örnek 13, tebligat şerhleri, banka kayıtları) ve dönem sonu hak düşürücü süre yönetimi üzerine kurmak gerekir.
Profesyonel destek ve dosya analizi için: Ankara Kira Avukatı