TBK m.355, konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtiyaç veya yeniden inşa–imar sebebiyle tahliye sonrası dönemde kiracıyı koruyan yeniden kiralama yasağını düzenler. İhlalde, en az son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat gündeme gelir; yeniden inşa–imar halinde eski kiracıya öncelik hakkı tanınır.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? (TBK 355 Tanım ve Amaç)
Yeniden kiralama yasağı (TBK m.355), tahliye sebebi “ihtiyaç” ya da “yeniden inşa–imar” olduğunda, kiraya verenin haklı sebep yoksa belirli süre taşınmazı eski kiracıdan başkasına kiralayamamasını öngören kanunî yükümlülüktür. Amaç; “tahliye ettir, daha yüksek bedele başkasına kirala” şeklindeki suistimali, dürüstlük kuralı ve zayıf tarafın korunması ilkesi ile frenlemektir.Bu müdahale, kiracının barınma ve işyerlerinde lokasyon–müşteri çevresi menfaatini korur. Piyasa artışlarının yol açtığı baskı karşısında, kira tespit davası gibi meşru yollar varken, gerekçesiz/şekli tahliye ile kiracının mağdur edilmesi engellenir.
Kapsam: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Uygulama<
TBK 355 yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır; taşınır/arsa/ürün kiralarına doğrudan teşmil edilmez. Tahliye yolları bağlamını görmek için bkz. kiracının tahliyesi davası ve tahliye taahhütnamesi (TBK 352). Kural kiracı lehine emredici niteliktedir; aksine anlaşmalar kural olarak geçersizdir.
Kiracı haklarının bütününe ilişkin genel çerçeve için: kiracı hakları. Bu bağlantılar, TBK 355’in hangi uyuşmazlık evresinde devreye girdiğini pratikte netleştirir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede 3 Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç; kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ve samimi kullanım gereksinimidir. Bu hatta açılacak davaların şartları ve süreci için: ihtiyaç nedeniyle tahliye davası. Ayrıca mülkiyet el değiştirirse yeni malikin tahliye opsiyonu ve bildirim rejimi için bkz. yeni malikin tahliye hakkı.
İhtiyaç gerekçesiyle tahliye sağlandığında, kiraya veren haklı sebep yoksa kiralananı 3 yıl boyunca üçüncü kişiye kiralayamaz. “Sembolik kullanım” (kısa süreli ikamet/işletme görüntüsü) Yargıtay’da genellikle samimi ihtiyaç göstergesi sayılmaz. Teslim anını ve yasağın başlangıcını ispat için anahtar teslim tutanağı düzeni önem taşır.
Yeniden İnşa–İmar ve Öncelik Hakkı (Bildirim–Süre–Rayiç)
Yeniden inşa–imar gerekçesiyle tahliyede iki hat var: (i) İmalat gerçekleşmemişse, kiralanan eski hâliyle yine 3 yıl üçüncü kişiye kiralanamaz; (ii) İmalat tamamlandığında ise eski kiracıya öncelik hakkı doğar. Öncelik, yazılı ve ispatlı bildirimle işletilir; kiracı 1 ay içinde kullanmazsa düşer. Gösterim ve hazırlık süreçleri için pratik notlar: kiracının evi göstermesi.
Öncelik “aynı bedel” garantisi değildir; yeni durum–rayiç esas alınır. Ancak aşırı bedel/koşul dayatmak, önceliği fiilen hükümsüz kılacağından dürüstlük kuralına aykırıdır. İmar safhasındaki süre/tebliğ–icra ilişkilerinde usul güvenceleri için ayrıca bkz. kesinleşmeden icraya konulamayacak kararlar.
Haklı Sebep, İspat Yükü ve Sürelerin İşleyişi
“Haklı sebep”, mücbir sebepten geniş; keyfî gerekçeden dardır. İmar projesinde ruhsatın idari gecikmesi, finansman onayının belgeli aksaması gibi objektif engeller haklı sebep sayılabilir. Soyut “piyasa kötü” savunmaları genellikle yeterli görülmez. İspat yükü çoğunlukla kiraya verene aittir.
Süreler tahliye sonrası döneme ilişkindir; 3 yıllık pencere ve öncelik için 1 aylık kullanım süresi titizlikle hesaplanmalıdır. Delil düzeninin sürdürülebilir olması için “ödemeler banka kanalıyla” ilkesi (bkz. kirayı elden ödeme cezası) büyük önem taşır.
TBK 355 Tazminat Hesabı: Alt Sınır + Ek Zararlar
İhlalde tazminatın alt sınırı, kiracının son kira yılında fiilen ödediği toplamdır. Ticari kiralarda, bu alt sınırın üzerine; taşınma/kurulum giderleri ve ciro–kâr kaybı gibi kalemler eklenebilir. Ciro kaybı için mukayeseli dönem–bilirkişi yaklaşımı kullanılır. Erken çıkış ve zarar tartışmalarında ilişkilendir: kiracının erken tahliyesi.
Rayiç–uyarlama tartışmaları açısından bakınız: kira tespit davası ve güncel kriterler: kira tespit davası ve şartları 2025. Kira dışı kullanım zararlarına teorik açıdan bkz. ecrimisil (haksız işgal tazminatı).
Yargıtay Kararlarıyla Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen konutun kısa sürede üçüncü kişiye kiraya verilmesi samimi ihtiyatla bağdaşmadığından TBK 355 uyarınca tazminat sorumluluğu doğurur.
Tahliye kararının infazını izleyen kısa süre içinde kiralananın üçüncü kişiye verildiği dosya kapsamındaki sözleşme, abonelik ve komşu beyanlarıyla sabittir. Kiraya verenin ileri sürdüğü “kızım için konut ihtiyacı” savunması; nüfus kayıtları, düzenli tüketim verileri, fiilî kullanım ve yerleşiklik göstergeleriyle desteklenmemiştir. Mahkeme, ihtiyacın “gerçek ve samimi” olma şartının somut olayda gerçekleşmediği; tahliyenin esasen daha yüksek bedelle kiraya verme amacına özgülendiği kanaatine varmıştır. TBK 355’in koruma amacına aykırı bu davranış karşısında, kiracının son kira yılındaki toplam ödemelerinin alt sınır kabul edilmesi; taşınma, montaj ve yerleşme giderlerinin de belgeli ölçüde tazminata eklenmesi gerektiği benimsenmiştir.
Künye: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/9261, K.2015/6839, 02.07.2015.
Yakın için ileri sürülen ihtiyaç, tahliye sonrası sürekli kullanım göstergeleriyle ispatlanamadığında yeniden kiralama yasağının dolanılması sayılır ve tazminat hükmolunur.
Kiraya veren, annesinin sürekli ikamet ihtiyacına dayanmış; fakat tahliye sonrası dönemde elektrik, su ve doğalgaz tüketim seviyeleri ile düzenliliği yerleşik yaşamı göstermemiştir. Nüfus adres değişikliği tek başına yeterli görülmemiş; kısa süreli varlık ve sembolik kullanım bulguları, ihtiyaç iddiasını doğrulamadığından, üçüncü kişiye devirle birlikte TBK 355’in ihlal edildiği kabul edilmiştir. Zararın asgari ölçütü son yıl kira toplamı olup, taşınmanın zorunlu masrafları ve kurulum giderleri delillendirildiği ölçüde ilave edilmiştir.
Künye: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2016/13, K.2016/2182, 21.03.2016.
Yeniden inşa–imar amacıyla tahliye edilen taşınmazda ruhsat/şantiye safhasına geçilmemesi ve objektif engellerin belgeyle gösterilememesi hâlinde TBK 355 ihlali oluşur.
Kiraya veren, “yıkıp yeniden yapma” gerekçesiyle tahliye sağlamış; buna rağmen makul süre içinde ruhsat/onay süreçlerinde kayda değer ilerleme olmamış, şantiye fiilen kurulmamıştır. Finansman onayı, belediye işlem safahatı ve yüklenici sözleşmelerine dair somut belge sunulmadığından “haklı sebep” savunması ispatlanamamıştır. Bu durumda eski kiracı lehine, asgari olarak son yıl kira toplamını aşmamak kaydıyla, somut fark zararları da göz önüne alınarak tazminata hükmedilmesi gerekir. Ticari kiralarda, ciro/kâr kaybı POS ve yasal defter verileri üzerinden bilirkişi marifetiyle belirlenir ve alt sınırın üzerine eklenebilir.
Künye: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, (benimsenen ilke doğrultusunda, 2015 yılı karar çizgisi).
Öncelik hakkı bildiriminde usulüne uygun tebligat yapılmadan üçüncü kişiye kiraya verilmesi, TBK 355 kapsamında ihlal doğurur.
İnşaatın tamamlanmasını takiben eski kiracıya “öncelik hakkı”nın bildiriminde resmî tebligat güvenceleri gözetilmemiş; WhatsApp/e-posta yazışmalarıyla yetinilmiştir. Tebligatın muhataba ulaştığına ve içeriğin açıkça anlaşılır olduğu hususunda ispat yükü kiraya verendedir. Usule uygun bildirim yoksa bir aylık kullanım süresi başlamaz; buna rağmen üçüncü kişiyle sözleşme kurulması, öncelik hakkını işlevsiz bırakarak yasağın dolanılması sonucunu doğurur. Bu hâlde alt sınır tazminatla birlikte, tabela, tadilat ve kurulum gibi zorunlu giderlerin makul kısmı da hüküm altına alınır.
Künye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, (öncelik hakkı–tebligat standardı yönünden yerleşik içtihat).
Öncelik hakkını fiilen kullanılamaz kılan fahiş bedel ve elverişsiz yan koşullar dürüstlük kuralına aykırıdır; yaptırım sözleşmeye zorlama değil tazminattır.
Kiraya veren, şeklen öncelik bildirimi yapmış; ancak piyasa rayicinin açıkça üzerinde bir kira bedeli ve işletilebilir olmayan yan koşullar dayatmıştır. Öncelik hakkı, eski kiracının makul piyasa şartlarında yeni sözleşmeye öncelikle taraf olabilmesini amaçlar; akde zorlatma aracı değildir. Hakkın görünüşte teklif edilip esasen hükümsüz kılınması TBK 355’in amacına aykırıdır. Çözüm, sözleşmeye zorlama değil, koşulları oluşmuşsa tazminattır; alt sınır son yıl kira toplamıdır ve somut zararlar eklenebilir.
Künye: Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E.1989/3365, K.1989/6431.
İcra yoluyla tahliye gerçekleşmedikçe (rızai çıkışta) TBK 355 uyarınca tazminat talep edilemez.
Kiracı, gönderilen ihtar üzerine kendi rızasıyla taşınmazı boşaltmış; mahkeme kararı ve ilamlı icra yoluna başvurulmamıştır. Yeniden kiralama yasağına bağlanan tazminat sorumluluğunun doğması için kanunun öngördüğü tahliye mekanizmasının işletilmesi aranır. Rızai çıkış, TBK 355’in koruması altındaki tipik zarar senaryosunu doğurmadığından, sonradan üçüncü kişiye kiralama tazminat hakkı vermez. Bu durumda dava, “tahliye hükmü + ilamlı icra” bileşeni bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmiştir.
Künye: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/6530, K.2015/10458; ayrıca E.2014/9261, K.2015/6839 çizgisi.
Tahliye davası yargılama giderleri, yeniden kiralama yasağına dayalı tazminat hesabında zarar kalemi olarak dikkate alınamaz.
TBK 355’te öngörülen tazminat, kiracının fiilen maruz kaldığı ekonomik kaybın telafisine yöneliktir; yargılama giderleri bu kapsamda değerlendirilemez. Zarar kalemleri, asgarî olarak son yıl kira toplamı ve somut, belgelendirilebilir ek zararlarla sınırlı tutulmalıdır; zenginleşmeye yol açacak geniş yorumdan kaçınılır.
Künye: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E.2013/2022, K.2013/7109, 16.04.2013.
SSS (Yeniden Kiralama Yasağı)
Sonuç ve İletişim (Kira Avukatı)
TBK 355 – yeniden kiralama yasağı, tahliye sebeplerinin samimi/gerçek kullanımını güvence altına alır. İhtiyaç ve yeniden inşa–imar senaryolarında ispat standardı yüksektir; öncelik hakkı usulüne uygun işletilmelidir. Profesyonel destek için Ankara kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.
